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中国财富管理行业大幕已经开启，财富管理行业可以替代房地产成为未来家庭储值的重要手段，而REITs与我国财富管理行业结合紧密，REITs能够集合社会大众财富进行投资，从而替代传统的房地产储蓄模式，为财富管理提供有力助推，是极佳的金融创新工具。 前 言 十八大报告中提出“多渠道增加居民收入，要努力实现居民收入增长与经济发展同步”，这是赋予我国财富管理行业的历史使命，对于积极优化我国的社会融资结构，促进社会公平，再分配有着重要的现实意义。十九大报告提出，建设现代化经济体系。新时代背景下金融业面临转型发展和强监管挑战，“金融现代化”、“服务实体经济”等要求金融与经济要构建良性互通发展机制。在上述政策背景下，财富管理行业的主动管理能力和投资业务水平显得尤为重要，财富管理行业要关注创新领域的机会，寻找新的投资方向和市场机会，REITs即是良好的财富管理投资标的。 财富管理的最终目的是要支持与服务实体经济，这也是财富管理行业生存发展的根本。当前中国经济结构调整和产业转型进入关键阶段，新主体、新业态、新动力加快培育，更需要通过产品设计，打通财富管理与实体经济的脉络，REITs是沟通财富管理与实体经济的重要桥梁。REITs集合社会大众的资金，与财富管理发展方向是不谋而和、非常贴切的。财富管理是一个突飞猛进、快速发展的市场，正处于井喷前夜。它应是一个全民市场，而不应只是少数的一小撮人的市场。 中国财富管理行业大幕已经开启，财富管理行业可以替代房地产成为未来家庭储值的重要手段，而REITs与我国财富管理行业结合紧密，REITs能够集合社会大众财富进行投资，从而替代传统的房地产储蓄模式，为财富管理提供有力助推，是极佳的金融创新工具。 发展实体经济，必须有强大的金融和资本市场支持，这本身也是资产管理、财富管理的重要方向。财富管理行业应积极践行金融为实体经济服务的投资原则，引导、倡导和推动企业与经济社会共同实现可持续发展，深入推进供给侧结构性改革，缓解当前经济发展中的突出问题，提高金融服务实体经济的效率。而随着中国版REITs的日益临近，财富管理和REITs的结合能够互相促进、互利共赢。 我国财富管理行业发展现状 截至2017年7月底，我国已备案私募基金实缴管理规模已经逼近10万亿（9.95万亿）。私募基金行业的规模已经大大超过公募行业。严格来讲，像银行、公募基金等属于传统的金融行业，而像私募基金、券商资管、基金子公司、信托等属于新兴金融行业，本文将后者称之为财富管理行业。 根据统计数据，截至2015年底，包括银行理财、信托、保险资管、券商资管、公募基金、基金子公司、私募基金等在内的泛资产管理市场管理资产总规模达到约93万亿元人民币，2012～2015年，我国资产管理规模年均复合增长率达到51%，成为泛金融体系内最具活力和成长潜力的板块。可以说，无论是从大的经济发展阶段来看，还是从行业中观的发展趋势，以及相应的互联网技术支持角度，财富管理行业都已经站在了时代的“风口”上。 发展财富管理行业的必要性 （一）发展财富管理契合十八大、十九大等政策精神 十八大报告中提出的“多渠道增加居民收入，要努力实现居民收入增长与经济发展同步”，是赋予我国财富管理行业的历史使命，对于积极优化我国的社会融资结构，促进社会公平，再分配有着重要的现实意义。十九大报告明确提出，建设现代化经济体系。新时代背景下金融业面临转型发展和强监管挑战，“金融现代化”、“服务实体经济”等要求金融与经济要构建良性互通发展的桥梁。 11月17日，央行等五部门联合发文，酝酿已久的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》终于出台，其除了标志着大资管统一监管时代来临以外，还在该《征求意见稿》的第一条基本原则前两款中明确“坚持严控风险的底线思维，把防范和化解资产管理业务的风险放到更加重要的位置”、“坚持服务实体经济的根本目标，既充分发挥资产管理业务的功能，切实服务实体经济的投融资需求”，将“防控风险”和“服务实体经济”放在突出位置。在上述政策背景下，更考验财富管理、资产管理行业主动管理能力和投资业务水平，关注创新领域的机会，寻找新的投资方向和市场机会，REITs即是良好的财富管理投资标的。 （二）财富管理是发展普惠金融的重要着力点 中共十八届三中全会提出发展普惠金融并把普惠金融作为金融改革和完善金融市场体系的重要组成部分，国务院出台的《推进普惠金融发展规划（2016~2020年）》提出，到2020年，建立与全面建成小康社会相适应的普惠金融服务和保障体系，有效提高金融服务可得性，明显增强人民群众对金融服务的获得感，显著提升金融服务满意度，满足人民群众日益增长的金融服务需求，特别是要让小微企业、农民、城镇低收入人群、贫困人群和残疾人、老年人等及时获取价格合理、便捷安全的金融服务，使中国普惠金融发展水平居于国际中上游水平。这是中国首次在国家层面明确提出普惠金融发展目标。 财富管理则是发展普惠金融的最佳发力点。人们的财富总量在快速上升，财富人群的总规模在快速提升，这都意味着中国正步入一个全民财富管理的时代。借助互联网、大数据技术，财富管理可以成为普惠金融的最佳发力点之一。 （三）中国经济发展新阶段迫切需要财富管理 根据发达国家的经验，当一个经济体人均GDP达到8000美元的时候，人们已经基本上脱离了“物质”的束缚，或者说这个时候人们的生活和生产的需要已经不再是“衣食住行”等物质需求，人们更加关注自己的内心感受和精神追求。2016年我国人均GDP开始超过8000美元，中国社会整体上开始进入物质“过剩”的阶段；同时，从财富的角度看，当一个经济体的人均GDP达到8000美元以上时，财富开始逐年积累，如何管理财富使财富保值增值，这个问题凸显在人们面前。 结合最新的经济政策，货币“超发”将使得现阶段的财富在名义上规模会更大。长久以来，我国实施的是“凯恩斯主义”经济政策，凯恩斯政策的理论基础在于“有效需求不足”理论，也就是说，当人们挣了100元的时候，总是存在一定比例的储蓄，而不是全部消费，这样的结果就是在全社会范围内会形成“有效需求不足”。如何解决“有效需求不足”，那就是将“不足”的部分“补给”上，所以就有了各种各样的财政政策和货币政策，使得货币“超发”已经是必然的、正常的经济现象。从中国经济社会实际运行的情况来看，尤其是2008年以来，为了对冲全球金融危机和弥补“有效需求不足”，中央政府实施4万亿财政刺激和10万亿货币信贷支持，结果，至少从整个货币存量上，中国的M2在世界范围内已经是遥遥领先，社会的名义财富规模已经走在世界的前列。2015年为140万亿，几乎是GDP的两倍。2005年M2总量也不过就是接近30万亿规模，2015年货币存量规模是2005年的将近5倍。名义财富的增加自然会带动社会消费的增加。 中国版REITs综述 （一）推动中国版REITs的目的和意义 1、拓宽中小投资者投资渠道，增强投资风险的控制能力 目前国内的房地产税制存在较多不合理之处，导致大量机构和个人利用个人名义参与房地产短期投机，而房地产长期投资行为没有得到政策上的大力引导和扶持，使得中国部分地区的房地产结构失衡，短期内出现较严重的房地产泡沫。近期国家对房地产行业进行宏观调控，通过增加交易税负和提高融资门槛两者手段提高个人房地产短期投机成本，将导致一些中小投资者面临巨大的投资风险。 而REITs的税收结构和长期投资组合行为将有助于提高其抗风险能力和获取长期平稳盈利的能力，同时REITs通过一定的制度安排可以提高投资的流动性，更易于风险的分散和控制。作为一种全新的金融投资工具，REITs将为广大中小投资者提供一种在有效控制投资风险前提下参与房地产投资的投资渠道。 2、满足长期机构投资者的投资需求，减少房地产投资风险 房地产的固有特性决定了其具有长期保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。只要一个经济体内出现持续稳定的经济增长局面，该区域房地产长期增值和盈利的水平通常会高于社会平均盈利水平，但风险却低于平均水平。因此一些长期机构投资者，诸如退休基金，商业保险养老金等，往往把投资于房地产的REITs品种作为其长期投资组合重要的一部分，以降低投资组合的风险并提高投资组合收益，获取长期稳定的收益。 目前国内的社保基金和保险公司资金就有这样的投资需求，而国内又缺乏这样的投资产品，同时缺乏多样性的投资渠道和避险工具。REITs制度的建立，将有助于满足类似长期机构投资者的投资需求。同时，通过REITs引入长期稳定的资金，将有助于降低房地产行业的波动，减少房地产投资风险。 （二）国内信托投资公司在房地产信托融资方面的有益尝试 目前国内的一些信托投资公司用集合资金信托计划的方式为某些房地产项目进行了信托融资方面的有益尝试。这些房地产集合资金信托计划投资对象基本只针对单一项目，融资方式基本只有项目公司股权投资和项目公司房地产开发信托贷款的两种方式，而没有直接投资房地产的行为，而其中房地产开发信托贷款又占了绝大多数。因此此类信托融资计划只能归属于房地产开发项目融资的一种方式，它更侧重于融资方角度来考虑问题，缺乏“流动性”和“投资组合管理”是其与一般意义REITs的根本区别。 REITs作为一种集合投资制度，更侧重于投资方的角度考虑问题，投资风险控制是其首先考虑的问题。因此其一般投资于未来现金流易预测且流量稳定的房地产长期项目，主要投资对象是作为长期生产资料、专门用于长期出租的成熟商业物业（商场、办公楼、工业厂房等），同时其在单一项目上的资金配置比例是有严格限制的（一个REITs通常至少要投资三个以上项目）。REITs一般很少介入房地产开发环节的股权和债权投资，即使有，通常的投资比例也控制在总资产的20%以下。同时一般REITs获得作为主营收入的租金收入、利息收入、股利等时，只要向投资者按规定进行一定比例以上（通常是75%以上，最高100%）的强制性分红，上述收入是完全免税的，而且资本利得在一定期限内（通常是5年内）进行合规业务的再投资也是完全免税的，这些特征在目前的房地产类集合资金信托计划中是不明确的。 （三）国内信托投资公司是实施中国版REITs的重要平台 参考发达国家的REITs制度的发展经验，结合中国目前现有的法律架构，信托型REITs 是中国REITs制度的最佳选择。信托投资公司是实施REITs制度的一个平台。在国内推行信托基金型REITs制度的法律障碍少于公司型REITs面临的困难，原因主要在于： 1、立法程序简单、效率高 如果中国选择公司型REITs的发展模式，必须要在人大层面制定专门的特别方案。由于人大已经颁布了《信托法》，而监管部门相继出台了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托暂行管理办法》，因此采取信托型REITs的发展模式，只需要在现行的法律体系下由国务院下属各部委补充制定相应的行政法规和税收优惠政策，并对相关法律的相应条款作出适当的解释，即可形成完整的中国REITs制度。同时目前国内的税务部门正在考虑中国信托税制的制定工作，信托结构本身具有的“税收中立”特性，有利于规避类似公司制REITs可能在国内面临的双重征税现象。因而从立法程序的简单、高效方面考量，信托型REITs是中国REITs制度较理想的选择。 2、有利于金融创新 目前在中国，信托受益人享有的权利和承担的风险都通过“信托合同”和“信托计划”来调整。而国内法律对于信托投资收益的“分配比例”、“分配次序”和“分配方法”没有严格的限定条件。如果中国采用信托型REITs制度，则可以通过信托投资收益分配条款的灵活设计，设计出同时满足不同投资者需求的REITs产品，有利于金融创新。 REITs对于财富管理行业的重要性 （一）概述 大资管强监管时代的到来，意味着未来更加考验资管机构的主动管理能力。资管机构一方面应当要坚持以投资为本、坚持为投资者创造超额收益，另一方面要主动强化风险管理，不断提升销售能力，抓住资管市场发展的新机遇。这些同样对财富管理行业产生重要的影响，毕竟理论上来说，专业的财富管理应该是在资产管理的上游，并且随着发展普惠金融对于财富管理的推动，财富管理也越来越面向更多的社会大众。 基于当前的政策及监管环境，对于财富管理行业和机构而言，目前非常重要的第一个投资方向是跟固定收益相关的。因为很多的投资人对基金投资、股权投资没有信心，认为有风险，所以更多的人选择了固定回报的投向。目前通过一行三会对金融机构的监管，要求很多金融机构把持有的很多优质的固定收益的理财产品进行剥离，去杠杆、出表的过程中，实际上给其他投资机构对接这部分资产的机会，例如资产证券化ABS的出表业务。 资产证券化作为一种金融创新工具，可以有效帮助企业盘活存量资产、提高融资效率、拓宽融资渠道，并且资产证券化能够通过必要的信用增进措施管控风险，契合“防控金融风险”和“服务实体经济”的要求，因此资产证券化在这两年得到了政策层面的有力推动。而近年来资产证券化的蓬勃发展，自然也推动REITs成为日益升温的业务方向。 （二）REITs在我国财富管理行业中的作用 我国财富管理行业和资产管理行业发展具有坚实的基础。一方面，中国经济长期持续快速增长，居民财富迅速增加。居民资产结构中，房地产占比过高，金融资产中存款占比较高的现状，意味着居民资产结构优化空间较大。另一方面，对标成熟的财富管理市场的基础条件和构成，当前中国财富管理市场正面临前所未有的变局：监管规则重构、投资机构化、资金来源长期化、资本市场的深度和广度不断拓展，这预示着中国财富管理市场的前景远大，财富管理业务发展潜力无限。 强监管时代，防风险、降杠杆成为经济工作的重点，财富管理行业应敏锐地洞察政策走向，关注创新领域的机会，寻找新的投资方向和市场机会，未来的公募REITs是良好的投资标的。盖因对于财富管理行业和投资人而言，REITs具有以下优势： 1、REITs是一种低门槛的投资商业物业的金融工具，有利于分散投资人风险 REITs能够使投资人以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资人的门槛，还分散了投资者的风险。 2、REITs产品风险较低，收益稳定，有利于拓宽投资人有效投资边界 由于REITs通常投资成熟的、租金收入稳定的物业，产品整体风险较低，收益较为稳定。同时REITs作为以租金收入为主的金融产品，与其他金融产品的相关性较低，有利于投资者拓宽有效投资边界。 3、REITs流动性强，运营透明度高 REITs产品大多可以在交易所进行交易，且投资者众多，流动性很强。上市REITs产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。 微信号：REITsResearch 专注中国REITs与商业地产证券化 投稿、转载或合作请加微信： C-REITs |
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