物业管理进入《民法典》时代

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自二十世纪九十年代起的住房改革和房地产经济的发展，城市住宅区的财产关系发生了意义重大的结构性变化。根据建设部信息中心对联合国住房指标体系所作的调研报告显示，1990年，北京市私人拥有住房的比率仅为8％（中国房地产统计年鉴.2000.中国城市出版社；林志群.联合国《住房指标调研项目》成果简介.《中国房地产》1994(10)），到2000年以后中国居民住房自有率已达到并超过80％。财产结构的变化同时引致社会治理结构的改变，传统房管部门的行政管理模式难以为继，商业化、社会化的模式开始发生。

伴随住房财产结构的变化的同时是由多栋多层建筑物组成的住宅区的大规模建设开发，建设部因此于1989年颁布《城市异产毗连房屋管理规定》，试图对此类住宅区的管理问题作出规范，解决多个业主如何行使共有部分的维护、使用以及损害责任等问题。

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然而，无论是法理层面还是实践层面的尝试，都表明靠一个行政规章显然难以胜任初衷。一方面，建筑物及其附属设施设备的内容和结构愈来愈复杂，另一方面，各所有人之间的关系也随住宅区规模的增大而复杂化， 管理不善、责任不清和纠纷频发的状况普遍和严重存在。根据经济和社会发展的规律和国际经验证明，仅靠国家立法和政府外部行政规章来管理私产和私人群体的自身事务是行不通的，在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织，掌管自身事务，十分必要。

1994年《建设部关于城市新建住宅小区管理办法》明确了建立业主组织的规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

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2000年，随着中国物业管理协会的成立和首批国家一级资质物业管理的诞生，《中国城市物业管理条例》纳入立法者的视野，2002年《物业管理条例》面向社会公开征求意见，这在中国尚属首例，2003年，经过社会一年热议后的国务院《物业管理条例》正式实施，这个条例第一次通过国家行政法规对于物业管理领域的问题进行系统化的制度规定，主要是：

l 物业管理的定义与活动；

l 业主组织的名称、结构、权利义务、共同决策事项与比率等；

l 物业的使用与维护；

l 行政监管与法律责任。

2003年《物业管理条例》是在没有相应的民法（特别是《物权法》）支持下制定和出台的行政法规，是对新兴商业住宅小区中的物业管理活动的一个规范，第一次为物业管理活动领域的各相关要素制定了一个制度架构。

根据我国法律体系，行政法规的主要作用是为执行法律的规定而制定相应行政事项，或者，在制定法律的条件不成熟时，根据全国人大常务委员会授权先行制定行政法规，待实践和理论成熟时再及时提请全国人大制定法律。

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然而，在2007年制定的《物权法》其中的“建筑物区分所有权”部分，并没有如其他各国的“建筑物区分所有权/公寓大厦法”那样，详尽地涵盖物业管理领域的所有基本内容，而是将其中一部分内容的规定存留在《物业管理条例》中，只是将这一部行政规章，略作修订之后，于2007年再次发布。这样就形成了《物权法》与《物业管理条例》两个法律文件体系对于建筑物区分所有权基础上物业管理领域活动的规范系统。

全中国社会都对《物权法》寄予最高的期望。《物权法》“既涉及国家的基本经济制度，又关系广大人民的切身利益；既是我国经济社会發展的迫切需要，又是我国经济社会发展的法治保障。”因为，只有确立了财产权利，改革的收益才是落到了实处。

《物权法》第一次以法律的形式确立了对于“财产的一体平等保护”的精神，制定了基于私产的“业主的建筑物区分所有权”。确立了“制定中国物权法的基本原则，‘权利本位为主的立法思想’；‘贯彻个人利益与社会公益协调发展的权利思想’…”（梁慧星 陈华彬《物权法》第三版，法律出版社2005， P6-7）。

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因此，总体上来说，《物权法》最大贡献正是其第一條开宗明义所宣示的，《物权法》的立法宗旨和根本依据是︰“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”

但是，由于我国经济改革、社会发展处于转型期，法律的发展也处于相应的转型阶段，很难依靠一部法律解决财产权制度的全部问题，即使是对于经济改革开放和社会发展具有重大意义的法律--《物权法》，在全社会普遍和高度关注下、在历时13年起草、七易其稿的修改过程后，仍然遗留了很多问题，急需我国法律的进一步发展，而法律的发展应该是整个法治系统的成体系的发展。

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具体到《物权法--建筑物区分所有权》部分，《物权法》只用了14个条款对于物业领域的相关问题作了框架性原则规定。如此，对于物业领域问题，目前的制度体系是在《物权法—建筑物区分所有权》的原则性规定外，具体问题的法律依据，除国务院《物业管理条例》外，还辅以地方立法和行政规章。

2019年12月16日，《中华人民共和国民法典》草案公布。

近期，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。根据通知了解，民法典自2021年1月1日起施行。

民法典（草案）通过表决并公布后，会有一段准备期间，再之后就会废除过去那些旧的法律。准备期间，法院要去清理那些旧法律下的司法解释。一部旧法被废除，基于其作的司法解释也不能再用了。但那些司法解释的原理是对的，如何将其与新法挂钩，转化成对新法的司法解释。司法人员要做知识上的准备，要去学习，去领会如何正确使用。

《中华人民共和国民法典（草案）》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

这次《民法典》对物业管理领域最大的突破在于在：物权、合同，两边竖立两大支柱，在结构上有建树，如果民众能够充分了解法律的精神，那么在未来的物业管理实践当中，就务必更加重视我们的行为，取得业主的认同，或者是“知情、同意”。甲乙两方在物权基础上，依据物业服务合同独立平等共事，才有未来。