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听说，杭州某个限价盘被“哄抢”了。 单看新闻的描述，所有人都觉得市场已经热得无以复加。 28日是杭州某楼盘提交摇号登记资料的最后一天，上午10:30左右，由于登记人数过多，登记通道“崩溃”，直到下午4点半才恢复正常。 截至发稿时，远洋登记人数在3万左右，但工作人员表示不是最终数字，“还有部分登记者资料没审核。” 因为登记系统瘫掉了，售楼部里的置业顾问在网吧上演“集体加班”的奇观。 究其原因，是因为其毛坯均价2.8万元每平，相比周边4万单价的二手房，相当于“买到就是赚到”。 一个倒挂幅度超过超过1万单价的楼盘，能代表杭州或浙江楼市吗？在杭州发生的抢房潮，能代表全国房地产市场吗？ 当然不能，所谓的“抢房”，只是楼市价格体系失真的外在表现而已。  点击加载图片 如果我们放眼全局，不难发现一个事实：6月份开始，房地产非但不会“排队抢房”，反而还可能发生大范围的“排队卖房”。 一方面，百城新房库存连增17个月。 易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2%，同比增长5.3%，百城库存保持连续17个月同比小幅增长。 也就是说，目前有100个城市的新房处于“卖不动”的状态。 单从4月份来看，新增供应为5133万平方米，而成交量为4206万平米，一、二、三四线100城新房库存总量分别为2929万平方米、2.4亿平米和2亿平米。 连续17个月库存增长，虽然是“小步慢跑”，持续的时间却将近1年半。 更重要的原因是，3-4月复工复产后，各地都放宽了楼盘预售的条件，对土地出让金的缴纳时限也做了顺延，开发商资金压力变小，开始快速向市场推盘，无形中增大了楼盘的供应量。 另一方面，二手房“抛压”达到了创纪录的顶峰。 众所周知，目前大部分热点城市的新房越建越远，已经演变成了真正意义上的二手房存量市场。 近年来，我国二手房交易市场呈上升态势，在2012年，二手房交易规模为1.59万亿元，到了2018年，已经上升到6.53万亿元，同比增长11.5%。 根据各地二手房交易规模占比来看，二手房销售超过一手房的区域主要分布在一线和二线城市。  点击加载图片 其中，北京、厦门、深圳及大连等城市销售占比高于60%，南京、无锡、上海、广州、宁波及东莞等城市销售占比高于50%。 因此，二手房的挂牌量、成交量，就成了重要的市场风向标。 在杭州，截止5月底，二手房市场的库存量明显激增，目前已达到了近12万套，如果加上一些未签署杭州市二手房挂牌委托协议的隐形房源，杭州的二手房库存会应该达到15万套。 在苏州，截止5月27日，二手房挂牌量已经增至81751套，这个数字在今年3月份仅仅只有4万套。 在西安，从去年9月份到今年1月份，二手房价连续5个月出现下降。今年4月份，西安二手房挂牌价跌量涨，挂牌量为92400套，环比上涨5.81%。 这只是全国二手房挂牌量激增的“冰山一角”。 根据2020年《4月国民安居指数报告》显示，全国二手房新增挂牌房源量环比上涨56.2%。 分城市来看，一线城市中，北京和深圳新增挂牌房源上涨最为明显，环比涨幅均超1倍，分别为107.0%和115.8%；上海和广州环比上涨51.2%和50.1%。 从全国范围来看，武汉以新增挂牌房源量超过6倍的涨幅位列第一位，哈尔滨出现了3倍以上的环比增长，岳阳、乌鲁木齐和唐山也都出现超过1倍的增幅。 二手房挂牌量持续增加，场内的购买力却并没有随之增长。  点击加载图片 这意味着，大量的一二线城市，二手房的“抛压”达到了顶峰。 笔者觉得，6月份开始，在新房库存、二手房抛压的作用下，楼市很有可能出现“排队卖房”的情况。 当然，所谓的“排队卖房”，并不是指所有城市、所有开发商、所有二手房业主，市场结构也依然是分化的。 对严格执行新房限价的城市来说，只要存在倒挂的差价可赚，限价新房依然很抢手，与文章开头类似的“抢房潮”，在6月份还会频繁上演。 但是，对大量没有严格限价的城市来说，尤其是二三线以下层级的城市，在回款的压力下，新房打折促销的力度会更大。 数据显示，2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。 6月份，正是关键的“还债”时间，恰好地产商手里积压了大量的新房库存，尤其是小城市、远郊、城乡结合部这些区域的房子，降价幅度可能会超出去年的“金九银十”。 抛开新房市场不谈，二手房“抛压”的持续增长，信号意义更强。  点击加载图片 我们不妨设想一下，假如各个城市的二手房挂牌量继续增长下去，会出现什么情况？ 换做任何一个正常的卖家，不论是刚改置换族，还是多套改善族，都免不了“试探性降价——实质性降价——大范围降价”这个过程。 从目前杭州、苏州、西安等地的情况来看，二手房“挂牌量升、成交价跌”的现状，仅仅只是开始，还停留在“试探性降价”的阶段。 随着时间推移，从6月份开始，告别所谓的“小阳春”之后，会出现“实质性降价”、“大范围降价”。 房龄越久，位置越远，户型越差的房子，降价的空间也就越大，如果你现在已经把房子挂出去了，不妨降低自己的预期，调低挂牌价格，否则，在“买方市场”里占不到一丝便宜。 |
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