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《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。” 亦即，涉及第（一）至（九）项事项，属于业主共同决定的事项，需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，如果专有面积、人数不足三分之二，甚至仅由业主委员会作出表决，笔者认为，这样的表决是无效的。 在表决比例方面，与以往《物权法》的规定不同，《民法典》规定了第六项至第八项规定的事项，即筹集维修资金，改建、重建，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，这三项事项在表决时，需参与表决的专有面积、人数均达到四分之三以上的业主同意，其他事项，需参与表决的专有面积、人数均过半数的业主同意。 举例而言，选聘和解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项。首先，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决有效；最后，根据表决结果，选聘和解聘物业服务企业。 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，如将小区内草地改建为停车场，也系由业主共同决定的事项。首先，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，表决有效；最后，根据表决结果，将小区内草地改建为停车场。 |
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