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推荐阅读：黄璞琳：有关民商法的微博“微语”（2018-2019） —————— 民法典：业主共同议事表决规则有调整！全体业主多数通过改为参会业主多数通过 黄璞琳 2020年5月28日，第十三届全国人大第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》。《民法典》将于2021 年元旦生效施行，《物权法》等九部法规同时废止。《民法典》第二百七十八条对业主共同决定相关事项的议事表决规则有新调整，主要是：（1）从整体上适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决通过门槛；（2）提高了召开业主大会会议、共同决定相关事项的会议召开或者议事启动门槛。 首先，是召开业主大会会议、共同决定相关事项的会议召开或者议事启动门槛有所提高。国务院于2003年公布，并经多次修改的《物业管理条例》，第十二条第一款规定，业主大会会议“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。即，业主大会会议召开或者议事启动门槛，是“双过半”业主参加。 但《民法典》第二百七十八条第二款规定，“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。即，业主大会会议召开或者议事启动门槛，调整为“双三分之二以上”业主参加。显然，此门槛是提高了。 其次，是业主共同决定相关事项的表决通过门槛适度降低。2007年通过的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主共同决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”以及“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即，业主共同决定相关事项的表决通过门槛，是全体业主的“双三分之二以上”多数同意，或者全体业主的“双过半”多数同意。 此次《民法典》第二百七十八条第二款则规定，业主共同决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；共同决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。也就是说，《民法典》将业主大会会议召开或者议事启动门槛，由“双过半”业主参加表决，调整提高为“双三分之二以上”业主参加表决；但是，将表决通过计票基数，由全体业主调整为参与表决业主；同时，将“使用建筑物及其附属设施的维修资金”事项，从特别表决事项调整为一般表决事项。 即，按照《民法典》规定：（1）业主共同决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及“改建、重建建筑物及其附属设施，改变共用部分用途”时，应当有“双三分之二以上”业主参加表决，并经参与表决业主的“双四分之三以上”业主同意，“2/3”乘以“3/4”等于“二分之一”，也就是说，此情形下业主共同表决通过特别事项的最低门槛，是全体业主的“双过半”多数同意。此表决通过最低门槛，较《物权法》第七十六条规定的特别事项全体业主“双三分之二以上”多数同意门槛，显然是降低了。（2）业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”等其他事项时，应当有“双三分之二以上”业主参加表决，并经参与表决业主的“双过半”业主同意，“2/3”乘以“1/2”等于“三分之一”，也就是说，此情形下业主共同表决通过一般事项的最低门槛，是全体业主的“双三分之一以上”同意。此表决通过最低门槛，较《物权法》第七十六条规定的一般事项全体业主“双过半”多数同意门槛，也显然是降低了。 不过，根据《民法典》计算的前述表决通过最低门槛，是基于参与表决的业主仅仅满足最低门槛条件（即，仅有“双三分之二”业主参加表决）而计算的。业主共同决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”以及“改建、重建建筑物及其附属设施”等特别事项时，如果参与表决的业主达到全体业主的“双九分之八以上”或者达到全体业主专有面积数、总人数中任何一项的“九分之八以上”，那么，此情形下特别事项的表决通过门槛，按照全体业主计算应当是：“8/9”乘以“3/4”等于“三分之二”以上多数同意，在全部业主都参与表决的情况下，甚至会要达到全体业主的“四分之三以上”多数同意才能表决通过。显然，此情形下按照《民法典》计算的特别事项表决通过门槛，不会低于《物权法》第七十六条规定的特别事项全体业主“双三分之二以上”多数同意门槛。当然，实务中这种情形本身并不多见。 —————— 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】： 下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 |
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