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文/童超 原载于《现代物业·新业主》2020年11期/总第511期 《中华人民共和国民法典》实施在即，影响深远。其中第二编“物权”第六章“业主的建筑物区分所有权”中涉及小区业主的内容，如第二百七十八条有关由业主共同决定事项及表决规则，相比《物权法》有比较大的调整和改变，在社会上引发了不同的反响。 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 《民法典》编辑说明中，对此条的表述是：适当降低了业主共同决定难度的事项，特别是使用附属设施建筑物及其维修资金的表决项，而说明中并未详细解读表决规则的改变。 第二百七十八条内容规定了须有全体业主的三分之二“参与表决”的第一道门槛。在执行层面上，特别是在房屋出租率空置率较高的城市，与之前《物权法》的规定相比，这实际上抬高了决议门槛，增加了决议成本。按照此条规定，业主共同决定事项有效的前提是“参与表决”的业主要达到“双三分之二”以上。假如全小区有一百名业主，人数方面就应有六十七名参与表决投票。否则如果第一道门槛未过，业主大会的召开即“流产”。 而第二道门槛的通过率比之前降低了，其中前（一）（二）（三）（四）（五）（九）项应当经三分之二参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，也就是全小区业主总人数和总面积约三分之一以上赞成，就可通过相关议题。 重大事项第（六）（七）（八）项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上业主且参与表决人数四分之三以上业主同意。也就是参与表决的三分之二中业主人数和面积总数四分之三，即相当于全小区总人数和总面积表决权数的双百分之五十即可通过。 对于参与表决的门槛，《物权法》并没有规定。对于不同事项票权数的规定，和《物权法》相比《民法典》在数值上分别降低了约百分之十七。 之所以设计了这个第一道门槛，有人认为开业主大会会议就难啦，的确会产生一定难度，这个设计是为什么？是为了提高公民意识，让更多的业主参与到小区的管理和社区治理中。 以北京为例，《北京市物业管理条例》实施前，存量一千多家业主大会、业委会，可能需要在过第一道“参与表决”的门槛上下一定的动员工夫。而《北京市物业管理条例》实施后建立新增的三百余个新的业主大会、业委会通过该门槛本应容易些。 《民法典》第二百七十八条的第二道门槛的相关情况，在实际运行实操中可能会更加复杂，将会遇到一些实际的困难和问题。 “雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。新年将至，新法实施，让我们这些工作在业主大会、业主委员会第一线的主任、委员们，在党建引领下、行政监督下，发扬有序民主、规范自治、促进和谐，发挥基层社区民主自治功能，带领广大业主在新的一年中，努力迈过《民法典》二百七十八条的每一道门槛，成功顺利地召开每一次业主大会会议。 作者单位：北京首一业主大会工作辅导中心
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