《民法典》对现有物业管理制度的改变

我国的物业管理制度始于1994年4月1日实施的《城市新建住宅小区管理办法》，成型于2003年9月1日施行的《物业管理条例》，2007年10月1日施行的《物权法》明文规定了物业管理制度的基石——建筑物区分所有权，则进一步突显了物业管理制度的私法属性。即物业管理制度是基于建筑物区分所有权人（也即业主）对共有部分如何实施有效管理的现实需求而产生，其调整各业主以对共有部分实施维修、养护等活动为目的而依法形成自治团体规范各业主行为及相互间法律关系。虽然现有物业管理制度为业主自治管理提供了制度保障，但在近些年来，其实施效果愈加不彰，主要表现在：业主大会设立难、业主议事成本高、前期物业管理常态化、维修基金使用难、共有部分收益外逸等。导致这些问题产生的因素很多，其中一个很重要的因素是现有物业管理制度的可操性及实用性。这就需要在立法层面对物业管理制度予以调整、修改。

第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），在对我国民法之法典化、体系化构建的同时，也对部分条文规定作出完善、修改，其中民法典第二编物权第六章“业主的建筑物区分所有权”以及第三编第二十四章“物业服务合同”中的规定亦有体现，这必将对现有物业管理制度带来改变，主要体现在以下几个方面。

一、业主方面

物业管理制度的核心是业主以规范共有部分使用、管理为目的而建立对其业主成员特定行为具有约束力的自治管理团体，这一团体即为业主大会。通过业主大会，业主依据议事规则形成具有决议性质的业主大会决定，该决定对每一名业主具有约束力，从而保证业主在共有关系存续期间，其权利的行使及义务的承担等行为保持协调、一致。所以说，业主大会的设立以及议事规则的确立，对于业主团体行为的形成至关重要，也关系物业管理制度能否顺利施行。

1.设立业主大会的指导和协助主体

根据《物业管理条例》第10条规定，业主设立业主大会，须在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下进行。但根据《民法典》第277条第2款“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会给予指导和协助”的规定，居民委员会成为设立业主大会的指导和协助主体之一。将居民委员会增加为指导主体，笔者认为，这有利于设立业主大会的指导工作，使指导和协助更为直接、方便和有效。居民委员会作为最基层的自治组织，对于即是居民的业主，熟知业主的人员构成、行为目的等；对于即是辖区一部分的物业服务区域，熟知该区域的范围、配套设施建设等情况，居民委员会更易于发现和解决业主大会设立过程中的问题。尤其是居民委员会的指导和协助，能够使社区建设与物业管理形成良性的互动。

2.议事规则

议事规则是业主形成业主大会决定所必须遵循的程序性规定，即业主针对哪些事项须经由哪些程序方能形成有效的业主大会决定。

（1）共同决定事项

对比《物权法》第76条，《民法典》第278条明确增加一项共同决定事项，即该条第8项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。在物业服务区域中，侵权事实往往容易发生共有部分，这是共有部分不具有排他性所决定的。依据该项规定，如果未经业主依法共同决定，则改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动不具有合法性，属于侵权行为。

在这里，笔者认为应将物业服务区域分立、合并事项在该条中予以明确规定，虽然可将其归入该条第九项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之中。

（2）表决

根据《物权法》、《物业管理条例》规定，一项有效表决取决于：一、业主大会须由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；二、重大共同决定事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，一般共同决定事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但在将于2021年1月1日施行的《民法典》中，则对上述法定比例做出修改。根据《民法典》第278条第2款规定：首先，须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，重大共同决定事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，一般共同决定事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。通过对比，可见《民法典》将原有的双一半以上业主参与表决修改为双三分之二以上的业主参与表决，这意味着业主大会召开的门槛提高了，当然这在程序上体现了业主大会的正当性。但在表决比例上，如果以物业服务区域内的全体业主人数和建筑物总面积作为计算基数，《民法典》则在重大共同决定事项，由双三分之二以上修改为双一半以上业主；在一般共同决定事项，则由双一半以上修改为双三分之一以上业主，可见表决比例降低。这更易于形成业主大会决定，减少议事成本。《民法典》中的一升一降，兼顾了议事规则的正当性和经济性。

3.明确共有部分收益归属

在现实生活中，共有部分被建设单位或物业服务人占有、经营的现象很常见，如利用电梯、外墙面收取广告费、利用小区空地收取停车费等，从而造成业主的共有部分收益权被侵害。对此，《民法典》第282条明确规定，共有部分的收益属于业主共有。那么，对于建设单位或物业服务人擅自利用共有部分牟取利益的行为，业主委员会可依据该条提起返还之诉，请求返还共有部分收入。

4.业主自治管理可通过诉讼方式实现

《物权法》第83条第2款第1句规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”而《民法典》第286条第2款规定“业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”在此值得注意的是，《民法典》将《物权法》条文中的“要求”修改为“请求”，笔者认为：虽为一字之别，但其意义非常。这意味着，对于发生在物业服务区域内的损害他人合法权益的行为，业主大会或业主委会有权提起诉讼，请求行为人承担上述法律责任。此处“行为人”应该包括业主，而“他人”应为广大业主。如果损害特定业主的合法权益，其须依据《民法典》第287条规定主张权利。将这一字之变称之为对现有物业管理制度的一项实质性改变，亦不为过。

5.合同解除权

根据《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。这一合同解除权不同于《民法典》第563条规定的法定解除权，属于任意解除权。但该解除权的行使必须由业主依照《民法典》第278条规定形成业主大会解聘决定，并将该决定通知物业服务人，始发生解除物业服务合同效果。对此，物业服务人不得以其他理由抗辩，除非该项决定存在严重程序瑕疵。

二、物业服务人方面

物业服务人是基于物业服务合同为业主提供物业服务区域内共有部分的维修、养护等物业服务。物业服务合同实质属于业主对共有部分实施管理的一种方式，因为业主亦可自行管理。物业服务合同被增加为《民法典》合同编中的有名合同，对双方的权利义务作出明确的规定，尤其对于物业服务人而言。

1.服务承诺构成物业服务合同的组成部分

根据《民法典》第938条第2款规定，物业服务人公平做出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。在实践中，经常发生物业服务人通过公开夸大承诺来博取业主的认可，以争取签订物业服务合同，一旦合同签订，这些承诺即成为泡影，使业主的期望变成失望。而该条规定，则使物业服务人承担履行承诺的义务，否则，业主可追究物业服务人的违约责任。

2.不得将全部物业服务支解后分别转委托

《物业管理条例》第39条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。而在《民法典》第941条第2款又增加一项禁止事项，即物业服务人不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

3.不定期物业服务合同

根据《民法典》第948条规定，若物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，则原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期的。对于该不定期物业服务合同，业主或物业服务人可随时解除。

4.物业服务人在合同终止后的衔接

在《物业管理条例》第38条中，已经明确物业服务合同终止的，选聘物业服务人及原物业服务人的交接事宜。然而，现实中往往出现“选聘的进不来，原有的赖着不走”的现象。对此，《民法典》第949条第2款规定，原物业服务人违反移交义务，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。这将有力地解决移交难的问题。又根据《民法典》第950条规定，如果物业服务合同终止后，在选聘的物业服务人或决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，直至交接完成，并有权请求业主支付该期间的物业费。这两条增加条文可确保物业管理的顺利衔接。

以上即是《民法典》对现有物业管理制度所带来的改变，这对于完善物业管理制度是非常必要的。当然这在稍后的《物业管理条例》修改中会进一步细化、体现。

 

王兴敏，北京京师（天津）律师事务所律师，中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。