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指导〡朱代恒 撰文〡崔莹
全文共5560字，阅读大约需要11分钟。 随着城市化进程的推进，住房制度的改革，产权多元化的出现，人民对居住生活品质要求的不断提高，物业管理行业从无到有，从小到大，得到了快速发展。但与此同时，也出现一系列问题和矛盾。本文中，美兰海岸小区业主就遇到了原、新物业交接过程中，原物业不退场、新物业进不来的难题，导致业主的生活体验和相关权益受到损害。那么，业主方该如何运用法律法规来保障自己的合法权益，而原物业公司又将承担何种法律责任，下面笔者就上述问题进行分析和探讨，以供参考。 Chapter-1 基本事实 据了解，美兰海岸小区（以下简称“小区”）位于海南省文昌市，基于其得天独厚的地理环境，兼又拥有投资、度假、养老等商业价值的加持，深得内陆居民的青睐，属于典型的“候鸟”式小区。目前，该小区共有住宅住户约2000余户。 2022年1月20日至2022年2月7日，小区按照法定程序组织召开了首届业主大会会议，并以表决方式选举出业委会委员，制定了《业主大会议事规则》《管理规约》。
2022年2月26日，小区业主委员会完成上述内容报当地镇政府备案的手续，当地镇政府出具红头文件予以确认。 2022年3月7日，小区业主委员会函告当地镇政府、当地住建局、社区，将启动小区物业择优选聘工作，并附《择优选聘美兰海岸小区物业实施方案》。 2022年4月10日，小区业主委员会采用书面征求意见方式组织召开了第二次业主大会。经表决，参与表决户数和表决面积均超过三分之二比例的住户一致同意“解聘”原物业服务有限公司（以下简称“原物业公司”）；授权业委会代表业主方选聘新物业服务企业并签订合同；同意执行《美兰海岸小区公开选聘物业服务企业的实施方案》等事项。 2022年5月3日，小区业主委员会发布《文昌市美兰海岸小区物业服务公开选聘公告》，并抄送当地镇政府、住建局、社区。 2022年5月4日，小区业主委员会发布《文昌市美兰海岸小区物业服务公开选聘文件》，决定以招投标的方式公开选聘物业服务企业。 2022年5月13日，小区业主委员会组织相关人员组成评标委员会，经评选决定，成功选聘了新物业公司。 2022年5月25日，小区业主委员会函告原物业公司，新物业公司的选聘和签约情况，并通知原物业公司做好小区物业服务交接工作，于2022年6月15日前办理正式交接手续，如逾期未交所造成的损失和一切后果均由原物业公司负责。 2022年6月15日，新物业公司正式进场，原物业公司组织人员故意设置障碍，不移交相关材料，不办理交接手续，并拒绝撤场。
原物业拒不撤场，新物业无法进场，双方形成对峙局面 根据《民法典》第九百四十六条规定，“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”以及《民法典》第二百七十八条规定，可知小区业主委员会不管是成立以及行使自治权利，均符合相关法律法规和程序正当性，理应得到支持。但截至当前，原物业公司仍未与新物业公司进行物业交接工作，反而组织人员阻止新物业公司进场实施物业服务，目前原物业公司、新物业公司和小区业委会三方陷入了僵持状态。
Chapter-2 存在问题 出现上述问题，除原物业公司自身观念不适应物业服务市场化要求，其与业委会在沟通方面存在误解以及规范物业管理交接的法规不健全等等引发物管交接纠纷频生的原因之外，从法律层面分析，产生此类纠纷的原因还有： 一、历史遗留问题导致业主行使自治权利的缺失。本小区是由开发商直接指定原物业公司负责管理，业主只能被动接受，而原物业公司缺乏竞争及危机意识，服务不到位，也不主动与业主方沟通，双方缺乏良性互动。在《民法典》《海南经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”）等法律法规中，明确赋予业主大会公开选聘、“解聘”物业服务企业权利后，小区业主大会积极行使这一权利，授权业委会“解聘”原物业公司，而原物业公司以选聘程序存在问题等理由不同意解除，也不办理交接，由此导致纠纷加剧。 二、矛盾的不可调和性导致和解协调手段的缺席。该小区属于典型的“候鸟”式小区，住户主要集中在春节前后时间段，其他时间段小区的常住人口极低，但物管费仍照常收取。因此，物业公司的实际投入、产出比较高，经济利益较为明显。原物业公司在小区管理的期间，已形成了长期的固定收益。故而，在日常小区管理过程中，原物业公司未积极提升服务品质，反而长期出现“管理不规范、服务不到位、保安亭中睡、垃圾懒清理、监控如虚设、水池不见水、绿化缺维护”等诸多怪象。原物业公司上述行为违反了《条例》第四十一条要求的物业服务人在物业服务活动中应当按照物业服务合同的约定提供的具体物业服务和应遵守的规定，致使业主方与原物业公司的矛盾进一步加深。 三、行政机关履职不力导致行政监管职能的缺位。《条例》第四十九条第三款载明，市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。《条例》第五十二条载明，业主、业主委员会和物业服务人之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向街道办事处、乡镇人民政府申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。原、新物业僵持期间，如果相关行政机关怠于履行其行政监管职能，亦会加剧原物业公司与业主方的矛盾激化。 Chapter-3 法律责任 业主、业主委员会、物业服务企业三者之间的关系处理不仅影响到千家万户，还会影响基层百姓的安居乐业，甚至产生社会不稳定因素。笔者从法律责任的三个方面解析如下：
一、民事责任 根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 1.原物业公司违反了合同自愿和公平原则。根据《民法典》第九百四十条规定，物业服务合同终止后，原物业公司无权以与业主存在事实上的物业服务合同关系为由，拒绝退出物业服务区域、移交物业服务相关设施、资料等。在业委会未明确表示续聘原物业公司的情况下，即便原物业公司于前期物业服务合同终止后、新物业公司进驻前的过渡期内继续服务，也不能以此认定业委会“默认”与原物业公司建立新的物业服务合同关系。如果原物业公司拒绝撤离、“强行”服务，就认定业委会“默认”续聘原物业公司，显然违反了合同自愿和公平原则。 2.原物业公司无权要求继续履行物业服务合同。《民法典》第九百三十九条明确了业主大会决议对业主具有约束力，决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。因此，业主大会决议程序合法性以及议案决定事项的问题，属于小区业主撤销权行使范围，规范的是业主与业委会的内部关系。本文中，业主大会决议明确新物业公司的选聘方式为“招投标”而非“续聘”，该决议代表全体业主的共同意志，除非业主行使撤销权予以撤销，否则该决议对外具有法律效力，原物业公司应当尊重业主的缔约意愿。因此，原物业公司无权以业主大会相关决议程序违法为由要求继续履行物业服务合同。 3.原物业公司构成不当得利。根据《民法典》一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。据了解，原物业公司已提前预收取了小区部分业主的物业服务费，针对该部分预收服务款项，原物业公司在合同终止退场时，理应如数退还；另，原物业公司拒不退场期间，针对小区全体业主共有区域部分收取的广告费、停车费等相关费用均应予以退还。因原物业服务合同已终止，原物业公司对上述费用的占有和处分并无合同依据，原物业公司继续实施占有和处分行为，将构成不当得利。 二、行政责任 原物业公司违反了《物业管理条例》和《条例》，应受到相应的行政处罚。《物业管理条例》第五十八条规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。《条例》第七十条载明，物业服务人违反本条例第四十八条、第四十九条规定，拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交；逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处每日五千元罚款；构成治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。 三、刑事责任 原物业公司如在小区拒不退场期间，将属于小区业主公私财物非法占有的可能构成侵占罪；如与业主方或新物业公司发生冲突，还可能触犯故意伤害罪，侮辱诽谤罪、寻衅滋事罪等罪名。根据《中华人民共和国刑法》（以下简称“刑法”）第二百七十条规定，侵占罪是指，将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交出的，依照前款的规定处罚。第二百三十四条规定，故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的，依照规定。《刑法》第二百四十六条规定以暴力或者其他方法公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。《刑法》第二百九十三条规定有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制： （一）随意殴打他人，情节恶劣的； （二）追逐、拦截、辱骂、恐吓他人，情节恶劣的； （三）强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的； （四）在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的。 纠集他人多次实施前款行为，严重破坏社会秩序的，处五年以上十年以下有期徒刑，可以并处罚金。 Chapter-4 救济途径 首先，根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业合同期限未满，业委会与物业服务企业签订物业合同的，前期物业服务合同终止，《民法典》九百四十九条也有相同规定。因此，原物业公司物业服务合同已终止。其次，业委会已按法定程序选聘了新物业公司并签订服务合同。综上所述，合同终止后办理交接是原物业公司的不能附加任何条件的法定义务，必须无条件履行。如果原物业公司拒不退场，可从以下两个方面进行救济，以维护业主方的合法权益。 一、行政救济 行政机关应当出于化解社会矛盾的目的牵头组织各方进行调解，一方面维护业主的利益，另一方面维护物业公司的正常经营，并做好三者之间的利益平衡，最终达到维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活环境的目的。因此，小区业主及业委会应当向当地基层政府或者县级以上地方人民政府相关行政主管部门反映或投诉，要求行政机关积极履职，牵头进行协商、调解，相关行政主管部门进行多方约谈；如原物业公司仍不退场，则请求行政主管部门对原物业公司进行行政处罚；原物业公司拒不履行则申请法院强制执行。 二、司法救济 业主大会或业委会可以就原物业公司不履行交接义务向法院提起诉讼，在提起诉讼的同时对原物业公司的迁出和资料交接义务申请先予执行。因为业主大会通过法定程序终止了与原物业公司的物业服务合同，原物业公司拒绝撤出或拒不移交有关资料，新物业公司不能进场进行有效物业管理，会造成保安、保洁、设备维护、车库管理等的混乱，甚至瘫痪，影响整个居民小区的工作、生活和整个社区的安宁，可认定为构成对小区物业管理的妨碍，这种妨碍应属“需要立即排除的妨碍”。因此，符合民事诉讼法关于“情况紧急”的规定。根据《民事诉讼法》第一百一十条规定：“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。”笔者认为，对拒绝撤出或拒不移交有关资料的原物业公司实行“先予执行”，符合该条规定。因为业主要求原物业公司退出小区、移交有关文件资料，发生在业主大会已依法定程序终止与原物业公司间的物业服务合同的情形，而原物业公司拒绝撤出或拒不移交有关资料的行为对业主生活的严重影响是毋庸置疑的。并且，此种履行是要求原物业公司作出一定行为，不存在无履行能力的可能。 因此，对拒绝撤出或拒不移交有关资料的原物业公司可以实行“先予执行”的制度。当然，在先予执行制度中，人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。 我国基层综合治理刚刚起步，小区业委会作为国家基层治理的重要组成部分，像个学步的孩子，需要政府、街道、社区、司法机关共同“扶一把”和“送一程”，行政部门应进行合理有效的指导监督，尤其是要加强物业企业服务管理，厘清物业行业责任边界，规范物业企业运营模式；司法机关应弥补业主自治的“失灵”，打破业主大会形成决议却难以执行的“僵局”，促进原、新物业依法顺利交接，最终实现维护业主和物业服务企业的合法权益，这既是改善人民群众生活环境的目的，也是人民群众对于美好居住生活的愿景。 注释： 1.2021年1月1日《民法典》； 2.2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订的《物业管理条例》； 3.2021年6月1日《海南经济特区物业管理条例》； 4.2012年10月26日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改＜中华人民共和国治安管理处罚法＞的决定》修正； 5.2020年12月26日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过《中华人民共和国刑法修正案（十一）》，自2021年3月1日起施行的《中华人民共和国刑法》。 文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系删除。
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来自： 木乐119 > 《美兰海岸物业之争》
