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◆先未留意，后才发现，《民法典》对业主大会表决数的规定，有点狠 《民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占2/3以上且人数占2/3以上的业主参与表决（法定人数--笔者注）。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意（表决额度--笔者注）。说白了，小区议事是否合规，业主大会开得是否合法，首先清点表决票是否超过2/3，如果超过的话，再看表决议题是哪一项，是否有规定数量的同意票。这是一个新情况，笔者查了下本小区最近4次的业主大会公告，表决票最多的是2019年，2186票，占总数3807的57%，最差的是2014年，1779票，占总数4015的44%。而“绿地世纪城345期”最近4次业主大会，表决票最多的是2020年，2355票，占总数4008的59%，最差的是2017年，1442票，占总数4035的36%。笔者了解了另外8个小区，小区、总人数及表决率如下： 干海某小区，共1000户，表决率70%左右。王万某小区，851户，表决率73%-85%。 阳光九里，464户，69%。 国风华苑，1126户，70%。 嘉*广场，688户，17%。 侨基花园，950户，63%。中央原著，1268户，82%。 央湖名邸，1587户，72%。看来，4000人左右的2个小区，表决票均未超过2/3，规模较小的8个小区中有6个超过。小区规模越大，未参与表决的比例就越高，这和罗伯特议事规则“通常很难有那么多出席人数”的描述相符。【关于法定人数，《罗伯特议事规则》有这样的描述：法定人数具体应该是多少，要根据不同会议组织的情况而定，对于有明确会籍的、章程中没有规定法定人数的组织，法定人数是所有在籍会员的过半数。但最好还是在章程中规定一个相对较小的法定人数----确切地说，要比“所有在籍会员的过半数”小得多----以便能够顺利开展工作。因为这样的组织中，通常很难有那么多出席人数。 在诸如立法机构这样有权强制成员出席会议的组织中，有一种叫做“强制出席”的动议可以作为实现“法定人数”的手段。它可以将“无故缺席”的成员“强制带到”会场。“强制出席”不适用于自愿性组织。】（州立法组织，是指美国的各州议会，罗伯特议事规则产生于美国，因此有此一说）看到“很难有那么多出席人数”这话，想必“参会人数低”的情况在美国也很普遍，而非中国独有。和罗伯特议事规则以及我国以前的规定相比，新法表现出的是立法退步，主要体现为对业主整体和个体权利的侵犯。具体分析如下：以前，业主大会“法定人数”是全体业主过半数和建筑面积过半数。该规定为住建部建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》所明确。成都、杭州、无锡等城市和住建部规定一致，均为“参会业主”过半数。而《罗伯特议事规则》也规定：各组织应该根据实际情况，在章程中规定法定人数，未规定的，以全体成员过半数为法定人数。可见，罗伯特议事规则和此前国内对法定人数的规定是一致的，都是参会人数过半。在成都，以前分期开发的小区，入住率无需达到50%就可以成立业主大会（详《成都市物业管理条例》）。《民法典》出台后，出租和空置率达1/3的小区，要让超过2/3业主参与表决是不现实的，客观上不可能，逻辑上也没有。住建部曾规定：采用书面征求意见的，表决票送达给业主但未返回的，其表决意见是否计入已收回表决意见的多数方由业主决定。这个规定就是“送达即参会”。“送达即参会”既保护了业主缺席权，又解决了法定人数问题，使业主大会能顺利开展工作。而罗伯特议事规则也建议各组织在章程中规定一个比所有在籍会员过半数小得多的“法定人数”，以便于顺利开展工作。可见，国内、国外的规定，都在想办法兼顾个体的缺席权和组织整体的开展工作权。而《民法典》陡然提高法定人数标准，剥夺部分业主大会开展工作权的做法，确实让人始料未及！有的业主对自己的会议权利非常敏感，没条件创造条件也要参会。有的就不敏感，对那些正陷入情绪低谷对啥都不感兴趣的，以及只对艺术创作感兴趣的，还有上有老下有小成天忙得脚不沾地不愿多花一分钟在开会上的业主们，他们有权不参加会议。可以行使会议缺席权。参会却不知道赞成好还是反对好，犹豫不决最后放弃投票；对议题通过与否无所谓。这两种，业主虽然参会了，最后还是不（未）投票，行使不投票权。“不投票权”在罗伯特议事规则中是这样规定的：每位成员都应该尽可能地参与表决，以此来表达自己的立场，但这并不是强制的。也就是说任何人不能强制任何人投票或表决，任何人都有权在表决中“弃权”。不参会的“缺席权”和参会但“不投票权”，都是成员的权利。因此，超过2/3表决数的法定人数标准，是对罗伯特议事规则以及我国以前法定人数的大幅提高，不仅妨碍而且剥夺了部分业主大会的工作开展权，还对业主个体“缺席权”和“不投票权”构成侵犯。（以前法定人数是”参会人数“，《民法典》变成了“表决人数”，这也是有区别的，限于篇幅，不提。）罗伯特议事规则规定，法定人数由组织在自己的章程中约定，即组织拥有法定人数的决定权，这和我国以前的规定一致。以前业主大会的法定人数是业主自我决定、记载于业主大会议事规则中，法律是不规定的，关于法定人数的纠纷，由业主通过表决来裁定，法院无权受理（法院只能受理违反法律规定的事项）。《民法典》既然没收了业主对法定人数的决定权，总得补偿一点什么吧？ 新规出台，那些入住或常住比例刚刚达到2/3的小区，业主大会只能歇菜了。让人惊讶的是，《民法典》对无法召开业主大会居然没有救济条款来保护业主权益以示周全。在公共收益方面，《民法典》仅仅规定了公共收益属于业主，对物业公司如何侵占公共收益，业主如何维权却只字不提。反观之，《民法典》对物业公司的保护却清晰明了： 第948条 “物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”。 该规定解决了物业公司到期后继续服务的合法性问题。因为之前，物业服务合同到期后，未获续聘而继续提供非法服务，不受法律保护。 现实中，物业公司破坏或收买个别业主破坏会议秩序，致使业主大会不能或迟迟不能做出“续聘”或“另聘”决定，强制交易物业服务的情况，不仅笔者亲历，在网上随便一搜，比比皆是，不胜枚举。针对强迫交易，业主尚可拒缴物业服务费对抗。现在，《民法典》把强迫交易的加害方保护起来了。
 《民法典》对业主的吃相，让人目瞪口呆。
拒绝做傻白甜，笔者想对《民法典》提点修改建议，可以吗？ 请问可以吗？ ◆修改建议 删除该条 “，应当由专有部分面积2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决”，插入“通过会议决定，会议法定人数和表决额度由业主决定并载明于业主大会议事规则，其中首次业主大会表决额度为全部专有部分面积1/2以上且业主总人数1/2以上，未参与表决不得计入多数票。首次业主大会以外，未参与表决的权数如何计算由业主在议事规则中明确，但参与表决的多数方应当占物业管理区域内专有部分总面积1/3以上且占总人数1/3以上。”。『第278条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项通过会议决定，会议法定人数和表决额度由业主决定并载明于业主大会议事规则。其中首次业主大会的表决额度为全部专有部分面积1/2以上且业主总人数1/2以上，未参与表决不得计入多数票。首次业主大会以外，未参与表决的权数如何计算由业主在议事规则中明确，但参与表决的多数方应当占物业管理区域内专有部分总面积1/3以上且占总人数1/3以上。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意』。2．第948条 添加“物业服务人干扰、影响、阻挠业主依法作出续聘或者另聘物业服务人决定的除外。”『第948条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。物业服务人干扰、影响、阻挠业主依法作出续聘或者另聘物业服务人决定的情况除外。』 修改说明：修改通过后，物业公司阻挠业主大会对“续聘”和“另聘”作出决定的，“原合同继续有效”将被排除。添加“未将业主共有的收入及时返还业主的，业主可以拒缴物业费，直至完成清算。”『第282条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。未将业主共有的收入及时返还业主的，业主可以拒缴物业费，直至完成清算。』 业主数量越多，收集表决票工作量越大，加上很难找到空置、出租房业主，面对“超三分之二表决”法律规定，业主大会岂不是要凉？《罗伯特议事规则》规定，会议是组织运行的方式，如果未按照既定时间（频率）开会，时间一长，组织在事实上就解散了。但只要按时开会了，法定人数虽然不满足，会议还是召开了，只是因为法定人数不满足不能做出任何有法律效力的决定，仅此而已。所以，只要业委会按（及）时召开，业主大会就不会有事实上解散的风险，表决票没有超过三分之二，也只是不能作出决定而已。在表决票中以“随大流”替换“弃权”字样，方便表决。“弃权”两个字容易引起争议：对不知道该赞成还是反对，或者表决事项通过与否无所谓的业主，最后随了大流勾选了“弃权”项。但“弃权”二字有被曲解为“放弃权利”的风险。在法律没有对“弃权”做出定义的情况下，未拿到会议结果的少数方总是不甘心的，一定会找理由挑战表决结果。所以，建议用明明白白的“随大流”代替“弃权”作为表决票选项，为计入“多数方”摆脱争议。对物业公司满意、不满意的分歧，只是业主间分歧的一种。面对分歧，能不能给下一代示范一下用现代文明的投票规则，而不是用威吓、暴力等丛林法则来解决？建议体量大的小区分栋划片；业主较多的楼栋分层划片，每三层（楼上、本层、楼下）或每一层确定一个业主代表，化整为零实现表决线达标。《民法典》新规出台，对入住超过一半且低于2/3的小区来说，业主大会开展工作是没可能了。不过没关系，业主大会不能工作，有事找社区和街道办，既然《民法典》这么整，那就依法办…….
参考文献或信息来源及部分法规内容摘录： 1、《罗伯特议事规则》中文版十一版-《辩论规则》、《修改》、《法定人数》《表决的权力和义务》 2、文中部分小区开会表决数据来源于公众号或业主提供。 3、住建部建房[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。 4、《无锡市业主大会和业主委员会指导规则》（锡政办发［2019］17号））第四十二条“业主大会的表决选项应当明确为赞成和不赞成两项。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定，但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会的选举。已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主”。 5、《成都市业主大会活动规则》（2010年）则对投票人数没有规定。第十四条规定“不参加投票的业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由建筑区划的管理规约规定。” 6、杭州市《业主大会和业主委员会工作指导规则》第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告，凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 第二十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一）业主大会并在会议签到表上确认；（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。 
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