业主共同决定事项表决规则有变化，旧方法表决或将无效！

《民法典》于2021年1月1日正式实施，在物业管理过程中相关业主共同决定的事项及表决规则的事项上与《物权法》的差异及变化有哪些？

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》（下称民法典）受到广泛关注。其不仅仅对每一位公民产生重大影响，对于广大企业也或多或少产生影响。对于物业服务企业和广大小区业主而言，《民法典》不仅增设《物业服务合同》专章，明确物业服务企业权利义务与责任，物权篇与侵权责任篇中规定了物业服务企业的责任。今年一月一日《民法典》正式实施，给物业管理带来的变化是实质性的。随着民法典的实施，与物业管理密切相关的主要法律《物权法》被撤下，国务院颁布的《物业管理条例》和上海市人大通过的《上海市住宅物业管理规定》等法规及规范性文件将进行修改，以适应新的情况新的要求。本文就《民法典》与《物权法》中，业主共同决定的事项及表决规则的不同给物业管理带来的变化展开分析（物业管理微资讯）。

01

由业主共同决定的事项的不同

《物权法》第七十六条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百七十八条

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

02

由业主共同决定的事项表决规则的变化

《民法典》业主共同决定的九项事项与《物权法》业主共同决定的七项事项相比较：

 一是由应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，即双三分之二要参与表决。 

二是决定（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，这三项需要表决的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即需双四分之三通过（物业管理微资讯）。

三是除了前面的三项，表决前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即需双过半通过。

03

由业主共同决定的事项表决规则具体案例分析

案例一：小区调整绿化布局，扩展机动车位，涉及由业主共同决定事项：改建、重建建筑物及其附属设施。

建筑面积为10万平方的某住宅小区，假设业主专有建筑面积全部一致为100平方，业主人数1000（专有面积套数）。由于小区建造年久，规划设计的机动车位，远远跟不上小区停车的需要，为此，业委会根据广大业主的呼声，提议《调整绿化布局，扩展机动车车位》，为此，召开小区业主大会进行表决。按照《物权法》和《民法典》的规定，各自需要多少业主同意？

按《物权法》：

同意的（户数）业主人数：1000  * 2/3以上=   667（户）以上

同意的业主所占面积数:   10万*  2/3以上=  6.67万平方以上 （双过2/3）

按《民法典》：

参与表决（户数）业主人数：   1000*2/3= 667以上（户）

参与表决业主所占面积数：     10万 * 2/3以上= 6.67万平方以上（双过2/3）

表决同意（户数）业主人数：  667（户）以上* 3/4= 500（户）以上

表决同意业主所占面积数  ：  6.67万* 3/4=  5万平方以上  （双过半）

案例二：小区设备维修需要动用10万专项维修资金，涉及由业主共同决定的事项：使用建筑物及其附属设施维修资金。

还是这个小区，垃圾房及设备因维修需要动用10万专项维修资金，按照小区《专项维修资金管理规约》，需要经业主大会业主表决通过，按照《物权法》和《民法典》的规定，各自需要多少业主同意？

按《物权法》：

同意的（户数）业主人数：1000  * 2/3以上 = 667（户）以上

同意的业主所占面积数:   10万*  2/3以上  =  6.67万平方以上 （双过2/3）

按《民法典》：

参与表决（户数）业主人数：   1000*2/3 =  667以上（户）

参与表决业主所占面积数：    10万 * 2/3以上 =  6.67万平方以上（双过2/3）

表决同意（户数）业主人数：  667（户）以上* 1/2 =  333.5（户）以上

表决同意业主所占面积数  ：  6.67万*  1/2 = 3.335万平方以上 （双过1/3）

案例三：设置电梯广告、外墙广告、快递柜，涉及由业主共同决定事项：改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动。

还是这个小区，利用小区的共用部位，10幢高层建筑全部设置电梯广告、数十个外墙广告、大门处设置二个快递柜、需要经业主大会业主表决通过，按照《物权法》和《民法典》的规定，各自需要多少业主同意？

按《物权法》：

同意的（户数）业主人数：1000  * 2/3以上 =  667（户）以上

同意的业主所占面积数:   10万*  2/3以上 =  6.67万平方以上 （双过2/3）

按《民法典》：

参与表决（户数）业主人数：   1000*2/3 = 667以上（户）

参与表决业主所占面积数：   10万 * 2/3以上 = 6.67万平方以上（双过2/3）

表决同意（户数）业主人数：  667（户）以上* 3/4 = 500（户）以上

表决同意业主所占面积数  ：  6.67万* 3/4 =  5万平方以上  （双过半）

案例四：小区物业合同到期选聘物业服务企业，涉及由业主共同决定的事项：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

还是这个小区，物业服务合同到期之前三个月前，物业服务企业与业委会进行了沟通协商。物业服务企业表示，基于本企业从前期物业服务阶段开始服务于小区，至今已有14年之久，对这里的人和物都已相当熟悉、且充满感情，故希望业主大会和业委会再给于继续服务的机会。为此，业委会在居委会的指导监督下，组织业主代表对物业服务满意率进行了测评，测评总满意度达85  %以上。据此，业委会就是否续聘现有的物业服务企业召开业主大会，以书面形式征求全体业主意见即表决（物业管理微资讯）。

按《物权法》：

同意的（户数）业主人数：1000  *  1/2以上 =  500（户）以上

同意的业主所占面积数:   10万*  1/2以上 =  5万平方以上 （双过1/2）

按《民法典》：

参与表决（户数）业主人数：   1000*2/3 = 667以上（户）

参与表决业主所占面积数：   10万 * 2/3以上 = 6.67万平方以上（双过2/3）

表决同意（户数）业主人数：  667（户）以上* 1/2 =  333.5（户）以上

表决同意业主所占面积数  ：  6.67万*  1/2  = 3.335万平方以上 （双过1/3）

业主共同决定的事项表决规则要求总结如下：

由业主共同决定的事项及表决规则要求参与指标：业主和面积达到“双过2/3” 

其中第 1、2、3、4、5、9项，表决同意的业主和面积达到“双过1 /3 ” 

其中第 6、7、8 项，表决同意的业主和面积达到 “双过1 /2 ”

04

业主共同决定的事项表决规则的变化对物业服务企业的影响

本条涉及物业服务企业的选聘、维修资金的筹集与使用等与物业服务企业关系密切的重大事项，其修改对物业服务企业产生重大影响。

修改主要体现在三个方面：

 一是改变表决方式、提高表决效率，原来的规定是“面积和人数双过半同意”（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），重大事项“双过2/3同意”，实践中有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议。《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛，即只要“双过2/3参与表决”即可，一般事项经参与表决的业主“双过半同意”，重大事项经参与表决的业主“双过3/4同意”，换言之，一般事项最低只需全体业主1/3同意（即2/3*1/2），重大事项最低只需全体业主1/2同意（即2/3*3/4）。 

二是大幅度降低使用维修资金的表决门槛，即由全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”即可（全体业主1/3同意）。

三是新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”须经参与表决的业主“双过3/4同意”，比如设置广告位、快递柜、新增停车位等均属此列，而此前通常由业主委员会甚至物业服务公司自行决定。

05

业主共同决定的事项表决规则的变化的担忧

对于《民法典》关于由业主共同决定的事项及表决规则的变化，也有不少业内专家担心，新的表决规则有业主参与度的重要指标，即业主大会表决的业主参与率即双三分之二要参与表决，故认为大大增加了业主大会表决的难度。

 对此，根据参与本次《民法典》立法专家谈关于降低业主大会表决难度的思路，以及建设部法规司向立法部门提出的关于降低业主大会表决难度的立法建议被采纳，可以看出，无论是全国人大立法部门，还是物业管理行政主管部门立法和行政的思路是一致的即降低业主大会表决通过门槛。在实践中，业主大会以书面形式召开的情形下，业委会通过上门送达表决票或选票，业主当场签收、当场表决或另行投票，这些都是业主实际参与了表决的体现。

另外，除了当面送达外，如遇上门无人等情况，按照《业主大会议事规则》约定，放入业主报箱等，并在楼道张贴《非当面送达的告示》，这些都应该视为业主已经参与了表决。随着互联网的运用发展，全国的部分小区已经实施了实名制的微信参与投票与实际书面表决投票结合并举，《业主大会议事规则》确认的多种业主表决意愿的方式。可以预见的是，今后小区业主参与表决的形式会更灵活和便捷，到时业主参与度问题自然会迎刃而解。 

END