《民法典》：居民小区业主共同决定事项的法律规定与实践

中华人民共和国民法典》明确了业主共同决定事项，并规定了表决条件和方式。

本文从法律和实践的角度，分析了业主共同决定事项的内涵、特点、程序和效力，以及在实施过程中可能遇到的问题和解决方法，在为居民小区的和谐管理提供参考。

一、业主共同决定事项的内涵

从《民法典》的内容中我们可以看出，业主共同决定事项涉及到以下几个方面：

业主大会议事规则：业主大会是居民小区最高权力机构，其议事规则是规范业主行使表决权利的基本准则，包括会议召开、通知、出席、表决、记录等方面的内容。制定和修改议事规则是保障业主大会正常运行的前提。

业主委员会或者其他管理人：业主委员会是居民小区的执行机构，代表全体业主行使管理权利，负责组织实施业主大会决议和管理规约，监督物业服务企业或者其他管理人的工作。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是保障小区日常管理质量和效率的重要手段。

维修资金：维修资金由全体业主按照专有部分面积比例缴纳。维修资金涉及到小区内部财产权益的分配和保护，需要由全体业主共同决定其筹集和使用的方式、标准、范围等事项。

其他重大事项：这是一个开放性的规定，旨在给予业主大会一定的自主权，根据小区实际情况，对一些有关共有和共同管理权利的其他重大事项进行表决。例如，业主大会可以决定对小区内部进行美化、绿化、安装监控设备等事项。

二、业主共同决定事项的特点

业主共同决定事项具有以下几个特点：

体现了业主自治的原则：通过业主大会等形式，参与小区内部事务的决策、执行和监督。业主共同决定事项是业主自治权利的具体体现，是业主对小区内部重大事项进行民主协商和表决的方式。

保障了业主合法权益的实现：业主共同决定事项涉及到小区内部公共利益和个人利益的协调和平衡，需要充分尊重和保护全体业主的合法权益。通过业主共同决定事项，可以有效防止个别业主或者管理人滥用权力，损害其他业主或者整个小区的利益。

促进了小区内部管理的规范化：业主共同决定事项是居民小区内部管理的基本规则和制度，为小区内部管理提供了法律依据和操作指南。通过制定和修改议事规则、管理规约等事项，可以规范业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人的职责和行为，提高小区内部管理的效率和水平。

三、业主共同决定事项的程序

《民法典》内容中显示：特别表决事项即筹集建筑物及其附属设施的维修资金、重建建筑物及其附属设施、利用共有部分从事经营活动。这些事项涉及到对小区共有部分的处分或者利用，可能影响到全体业主的共有权利，因此需要较高的表决通过门槛。应当经参与表决且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主共同决定事项的具体程序，可以参照《物业管理条例》规定，主要包括：

会议召集：业主大会会议由业主委员会召集，或者由占建筑物总面积十分之一以上的业主或者占总人数十分之一以上的业主提议召集。会议召集人应当在会议召开前十五日以书面形式通知全体业主，并公示会议时间、地点、议题等内容。

会议表决：会议召开后，由会议召集人或者其指定的人员主持会议，按照议事规则进行讨论和表决。表决方式可以是举手表决、投票表决或者其他方式。表决结果应当根据不同事项的表决条件和方式进行统计和公布。

会议记录：会议结束后，应当制作会议记录，记录会议的基本情况、讨论内容、表决结果等，并由出席会议的业主签字确认。会议记录应当作为小区内部管理的重要文件，保存备查，并向全体业主公示。

四、业主共同决定事项的效力

《民法典》关于这部分的内容意味着，只要业主共同决定事项符合法律规定的程序和条件，那么无论参与表决与否，无论赞成还是反对，全体业主都应当遵守和执行该决定。

如果某个业主不服从或者违反了业主大会依法作出的决定，那么他可能要承担以下后果：

被责令履行义务或者停止侵权行为：例如，如果某个业主拒绝缴纳维修资金或者擅自改变共有部分的用途，那么他可能被要求按照业主大会的决定缴纳相应金额或者恢复原状。

被撤销或者变更权利或者利益：例如，如果某个业主因为违反业主大会的决定而获得了不正当的权利或者利益，那么他可能被要求撤销或者变更该权利或者利益，以维护其他业主或者小区整体的合法权益。

五、业主共同决定事项的问题与对策

在实践中，业主共同决定事项可能会遇到以下一些问题：

会议召开困难：由于小区规模较大、业主分散、参与意识低等原因，有时候很难达到会议召开或者议事启动的门槛，导致会议无法召开或者延期召开，影响小区内部管理的效率和效果。

表决结果争议：由于表决方式不规范、表决结果不透明、表决记录不完整等原因，有时候会出现表决结果与实际情况不符、表决结果被篡改或者隐瞒、表决结果被部分业主质疑等情况，导致小区内部管理的公信力和公平性受损。

决定执行难：由于部分业主不服从或者违反业主大会的决定、业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人不履行监督职责、法律救济渠道不畅通等原因，有时候会出现业主大会的决定无法有效执行或者执行过程中遭遇阻力和干扰，导致小区内部管理的效果和效益降低。

针对这些问题，可以采取以下一些对策：

加强宣传和教育：通过各种方式，如张贴公告、发放传单、发送短信等，向全体业主宣传和教育业主共同决定事项的重要性和必要性，提高业主参与小区内部管理的意识和积极性，增强业主对小区内部事务的关注和参与。

规范表决程序和方式：按照法律规定和议事规则，严格执行表决程序和方式，确保表决过程的公开、公正、公平。采用适当的表决方式，如投票表决、网络表决等，提高表决效率和便利性。及时公布和公示表决结果，并制作完整的表决记录，防止表决结果出现争议或者纠纷。

强化监督和执行机制:建立健全监督和执行机制，由业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人对全体业主执行业主大会的决定进行监督，并及时处理违反或者不服从的情形。对于造成损害或者侵权的行为，及时向有关部门投诉或者向法院起诉，依法追究责任。

总结

业主共同决定事项是居民小区内部管理的核心内容，也是体现居民自治精神和保障居民合法权益的重要手段。

《民法典》对业主共同决定事项进行了明确规定，并根据实践需要进行了适当调整，为居民小区内部管理提供了更加完善和科学的法律依据和指导。

在实施过程中，需要全体业主、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等各方共同遵守法律规定，积极参与小区内部事务的决策、执行和监督，协调和平衡各方利益，解决和化解各种问题和矛盾，促进小区内部管理的规范化、民主化、法治化，共同建设和谐美好的居住环境。