|
与我一起做一个爱学习、愿成长的人 阅读全文约需6分钟 文/晏凌羊  这段时间我倒腾房子的事（一卖一买），搞得花在工作和孩子上的时间比较少，心里有些不安。 我觉得，频繁关注房子和楼市，会让一个人变得浮躁（除非你靠此为生）。房产中介、房产博主们说的话，很容易让人产生自己的身家大幅上涨或自有财富马上就会被稀释掉的幻觉或焦虑，俨然自己把某套房子买下来了（或置换出去了），下半生就衣食无忧了。 可实际上，房子若是买来自住或买来投资但暂时还没卖出去，那它的价格涨上天去，也都只是“纸上富贵”而已。 在广州生活了十几年，经我手倒腾了三四套房子（不是我有三四套房子的意思，只是倒腾过三四次房子），我一直有关注广州的楼市，买房故事也看过、听过不少。 今天这篇文章，想跟大家聊聊“买房遇坑”这件事。 大家知道吗？前几年那种“全民买房，买房必涨”的市场氛围，帮助一些人实现了财富的升级，也让一些头脑发热的人不慎入了坑。 看到身边的人都买了房，甚至都买了二套、三套，而自己那点积蓄不够买市区的一套小房子，有些人就听信了开发商或中介的宣传，在样板房的诱惑下，买下了一堆没啥投资价值的水泥盒子。 我记得有段时间，广州远郊和广东省内二三线城市的投资型公寓特别火。每逢周六日，就有大巴车开到广州市区来，拉着市区人民免费去郊区看投资性公寓，房产销售送你各种小礼物，把你当大爷捧着。 这些公寓，大多地处佛山、肇庆、清远等地，只有四五十年产权，开发商宣传说可返租给某些公司当酒店。公寓的单价和总价都很便宜，相比广州的住宅更是白菜价，加之还有返租给酒店等利好，好多人头脑一热，就买下来了。 结果呢？酒店倒闭了（确切说是本来就没想长久营业），这些公寓不知道出租给谁。你和酒店之间是租赁关系，与开发商半毛钱关系没有，这种时候再去找那个拿返租作为公寓卖点的开发商，人家早不搭理你了。 这些年来，广州住宅价格涨了两三倍，远郊或二三线城市的公寓却可能一分钱没涨。想出售的话，也很难找到“接盘侠”，一些买房人的资金就那样牢牢被套死在公寓里。 普通人投资写字楼的情况也不大好，因为众所周知，我国写字楼空置率相对比较高。尤其是非核心区域内的写字楼，空个几年都是常事。 还有一些远郊住宅，也比较坑。 宣传单上，这些楼盘注明是“广州东”“广州北”“广州南”“天河北”，可实际上地处花都、增城、从化、清远………关键是离这些地方的市区地段还很远，没车去哪儿都不方便。 如果你去现场一看，会很容易被开发商贩卖的情怀所打动。比如，从化的某些别墅产品，一套一两百万。站在别墅面前幻想一下，你顿时觉得自己已经过上了“屋前有花，房后有树”的诗意生活。 一时冲动，买下来了，结果呢？ 一开始，你一周去住一次，再后来，忙起来就不去住了，别墅里开始长满荒草。卖掉吧？很难卖，当地人消费能力有限，人家也不爱跑来“前不着村，后不着店”、空有好风景的地方来买房子。 出租给别墅度假酒店经营出去吧？你得等，而且租金回报率比市区房子更差（市区房子的租金回报率就够低的了）。 得，又砸手里。 远郊的洋房产品、旅游地产，也是如此。 我一个朋友十年前去远郊买了套旅游度假别墅，想着自己老了以后过去养老。可十年过去了，她也要退休了，却没法忍受别墅区依旧没什么生活配套，她根本不可能过去住，只是租出去给人做度假酒店。 十年来，那套别墅一分没涨、所得的租金比市区“老破小”还便宜，又很难转让，直气得她胃疼。 另外一种很坑的房子是海外的投资房。 很多人统共都没去过几次泰国、斐济、土耳其，但一听到宣传以及因投资海外房产可能带来的移民便利，就兴奋不已。 结果呢？你对房子所在的那个国家、那个城市、那个楼盘以及相关的房产持有成本了解并不多，一不小心就进了大坑。国内的房子，你要是大贱卖，总有人能接手，某些海外房就未必能顺利出手了。 我觉得普通人买房，需要注意的一点是：你永远不可能比开发商更精。如果你不识货，你要相信“钱识货”。 像房产这种大件不动产，贵哪怕一万块钱都有它贵的道理。如果看重房产的升值潜力，那么，从三万涨到六万远比从五千涨到一万容易。 买房就像买衣服，你喜欢的、常穿的，贵点也可以买下来。图它一个花架子，贪图便宜买下来但后期又不常用的，早晚它会成为你的肿瘤。 背着吧？累。动手术割掉吧？疼。 在广州选房，同等价位的两个区域，如果你更看重保值和升值潜力（不考虑学位、通勤等因素的话），我个人建议是沿江买，往东、往南的方向买。 沿江买，是因为很多信风水的人讲究“近水为财”，因此，广州江景盘一直不缺接盘侠。 再者，江景是稀缺资源，广州一直以来舍得花重金打造江景公园，江景盘的外部环境不会太差。江、海、河能让视野开阔，大概率上江边也不再可能再建超高建筑物挡住你视线、采光和通风。 除了天河、海珠外，我对广州其他区域的楼盘不大熟。天河有两条主干道：黄埔大道和中山大道。如果你能在黄埔大道沿线选房子，尽量不要跑中山大道。没别的，就是黄埔大道离沿江大道更近、离江也近，潜力更大。 建议大家向东、向南买房，是因为广州的发展方向就是往东、往南。人往哪儿聚，钱就往哪儿走，哪里的房产就稀缺。 我这话的意思当然不是让你现在就去买南沙、增城，而是在同等价位的两个区域，往东、往南买房的话，房子的保值和升值潜力会大一些（学位房是另外一个问题了）。 当然，以上只是个人看法，不构成投资建议，我们每个人都要对自己的投资行为负责。 最后，我还想说一句题外话：我不认为房产暴涨、价格翻几倍的黄金时代还会重现，楼市后续应该是白银时代、青铜时代、黑铁时代（某些小城市已经是了）。普通人想要靠投资房产致富、暴富，将越来越难。随便买一套房就能套利的窗口期已经过去了。 以后倒腾房子，更考验眼光。 任何一个行业的发展，都要遵循周期律。几十年后，房价长期保持平稳，或将成为常态。 现在的人们，买房心态更趋于理性，买房之前也会做一些知识储备，可以避开前人踩过的坑，人们有更多的时间去思考到底怎样的房子更适合自己。 “房住不炒”的大基调短期内不会改变（虽然“不炒”不等于“不涨”）。房子的金融属性还在，但居住和消费属性会增加。 现在，也总有朋友问我现在是否适合去一线城市投资房产？我说我不知道，这问题就像你问我“现在这个股市点位，是否适合建仓”一样。 我要是有这种通天的预测本领，那我早就变富婆了，还用得着像现在一样天天苦逼兮兮写稿赚钱？ 任何信誓旦旦告诉你“某个价位的房子、某个点位的股票值得入手”的人，都是个“大忽悠”，本质上跟帮孕妇测算“到底会生男还是生女”的“神棍”无异。 如果对方蒙对了，你会认为对方是“神算子”。蒙错了，Ta可能会说你方法不对（比如，进场时机不对，没选对投资项目）。 投资股票或房产，是赚是亏，更多只能拼运气。投资成功的人，为了证明自己当初有眼光，才不会告诉你当时Ta下决定前后其实心里也没底。 就像我，前几年也是在广州瞎买了一套房子，买入以后就一路跌破开盘价，后来价格才翻番的。 我现在要是有点虚荣心，也可以为展示自己的“聪明”而说一些“马后炮”的专业话，比如引入人口净流入、M2、通胀率、粤港澳大湾区等等概念，估计也能把人唬得一愣一愣的…… 可是，“马后炮”的话说得再冠冕堂皇，也不能掩盖当初我看到后续开盘的新楼比我当初买的还要便宜几大千时产生过的惶恐。 买房和做其他投资都是大事，大家自行判断就行。别人的意见，随便听一听，当个参考就好，不要过份迷信。 我个人的看法是：一线城市房价经过十五年的飙升，目前已进入“青铜时代”。你买来保值、跑赢通胀或许可以，指望像过去一样价格翻几番，基本不大可能。你有刚需，那看准了就可以买，但别老幻想自己能买在最低点或次低点。若是为了投资，那还是自行判断吧。 只是，不管你在哪个城市（哪怕北上广深），我都不建议你“高杆杠买房”（正常的贷款是可以的）。很有可能你倒腾一圈，房子的那点涨幅刚好够你支付利息。 对普通人（天赋异禀、敢闯敢干的人除外）来讲，“首付贷”“零首付”“加高杠杠”买房，其实蛮危险的。最终为这些风险买单的人，一定是处于这个生态链中最末端、最弱势地位的你。 三十岁前，我喜欢观测“馅饼”；三十岁后，我先学着看“陷阱”。 收益与风险呈正比，是投资界的基本规律。饿死胆小的，撑死（砸死）胆大的，但普通人抗风险能力弱，还是“量入为出““有多大屁股，穿多大裤衩”比较好。 我个人是那种不相信暴富机会会砸我头上的人，所以，宁愿一点点、一点点地，像蚂蚁搬家一样做积累。 会更累一些，但心里也更踏实一些。 当然，每个人能为自己的决定买单就好。 希望大家都能安居乐业吧。 全文完 欢迎分享或转发 这是最好的鼓励 一点碎碎念念 关注「晏凌羊」 |
|
|
来自： 新用户48533353 > 《待分类》
