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5月，大连土拍场继续升温，本月新增挂牌居住类地块11宗，供应规划建筑面积91.85万平方米，创近12个月以来供应土地规划建筑面积的新高。大连市5月的租金均价再次小幅回落。 5月，大连土拍场继续升温，本月新增挂牌居住类地块11宗，供应规划建筑面积91.85万平方米，创近12个月以来供应土地规划建筑面积的新高。月总揽金额为41.02亿元，对比近一年的成交总额，仅次于2019年7月份的50.61亿元。梭鱼湾商务区及东港热点地块的接连入市，掀起了大连市土拍的一个小高潮。 大连楼市商品房及二手房备案成交总套数均稳中小幅变动。与去年同期相比，仍呈小幅下跌，但下跌因素除年初特殊情况外，与房地产调控政策的长期执行也有一定关系。在调控政策被长期贯彻执行一段时期后，效果已愈加明显，不论是业主还是购房者都开始更加理性的看待楼市，看待房价以及买房行为。房价更趋理性，购房行为也不再焦躁，更加谨慎。 租房市场的负面影响依旧存在，虽各大企业早已积极复工复产，但因之前经济上受到的重创，多数企业均以“裁员、降薪、短期内不再招人”为主基调，进而导致了失业率的大幅上涨，而失业率的上涨直接影响了租房的市场行情，大连市5月的租金均价再次小幅回落。 2.1 政策解读 2.1.1 城市政策 01.大连公示城市设计10个效果图 5月22日起，《大连市总体城市设计》等10个城市设计成果在大连市自然资源局官网和大连市规划展示中心公示，公示期为一个月。 2017年7月大连市入选国家第二批城市设计试点城市，工作周期两年。按住建部通知要求，大连市设定试点工作目标和总体工作目标：在现有城市设计工作基础上，提高大连市城市规划建设管理的精细化水平，提升城市空间环境品质，逐步形成大连市城市设计长效工作机制。 02.大连公布2020年重点民生工程 实施老旧小区改造、老旧燃气管网配套改造、新增公办幼儿园……2020年大连将实施15项重点民生工程项目，近期已经将明细公示，看看哪些与你相关。 03.大连公布2020年市内四区、金普新区、高新园区、旅顺口区土地储备（供应）计划 日前，市政府网站公布了2020年大连市市内四区、金普新区、高新区、旅顺口区土地储备（供应）计划。据了解，2020年市内四区（包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）、金普新区、高新区、旅顺口区共计划储备土地面积约1675公顷，计划入库土地面积约1041公顷，计划供应土地面积约511公顷。 2.1.2 行业动态 01.中海超10亿总价拿下东港热地，可售楼面价18703元/㎡ 5月29日，居住类地块供应“空场”近7年之久的东港，最后一宗大城(2020)-6号宗地即E09，成功拍出。主城区地块的稀缺性，又因宗地处在“明星商圈”-东港，吸引中海、华润、招商、万科、保利、阳光城、新希望7家房企参与竞拍，本次土拍叫价不设“上限”，现场氛围火热程度能擦出火星，最终，经过激烈的角逐，中海战胜其他6家房企，以成交总价101878万元，成功摘牌，溢价率26.9，宗地可售楼面价为18703元/平方米。 02.17宗地！金普宗地群集中入市，居住供地29万㎡！ 5月26日，据大连市自然资源局官网公示，金普新区挂牌17宗地，供地总面积为151.3万平方米。其中，城镇住宅用地7宗；6宗地块，土地使用性质为商业服务业设施用地（零售商业30，旅馆70）；4宗商务用地。，将于2020年6月29日摘牌。 03.大连石灰石矿土地使用权拟收回 大连市自然资源局发布〔2020〕007号公告，拟收回位于甘井子区大连石灰石矿及泉水河南侧宗地的国有建设用地使用权，确权土地面积约223.3145公顷，本次收回其中约219.0319公顷，土地使用权人为鞍钢集团矿业有限公司。石灰石矿及泉水河南侧宗地收回，为下一步开发迈出关键一步。 2.2 土地市场解读 2.2.1 5月土拍供应建面创近一年新高，热点地块接连成功摘牌 5月份大连土拍场继续升温，本月新增挂牌居住类地块共11宗，供应规划建筑面积为91.85万平方米，环比上涨6.67，同比上涨506.78，创近12个月供应土地规划建筑面积的新高点；成功摘牌6宗居住类地块，成交规划建筑面积69.17万平方米，环比上涨107.97，同比上涨79.24，对比近一年数据，成交规划建面仅次于2019年9月份的76.61万平方米。（建筑面积均以挂牌/成交地块最大建筑面积统计）。 数 据 来 源 ：大 连 国 土 局 ；整 理 ：诸 葛 找 房 大 连 站 5月，大连市的挂牌11宗居住类地块，7宗来自金普新区，旅顺口区和普兰店区各2宗，中心城区本月无地块供应。 月挂牌的两宗热点地块：梭鱼湾商务区的大城(2020)-3号和中山区东港的大城(2020)-6号地，5月均已成功摘牌。 从4月份开发区的2宗热地，再到本月的两宗热地，大连市土拍热度持续升温。其中，梭鱼湾商务区的大城(2020)-3号地被金地集团以163841万元总价，0.60溢价率，仅通过3轮举牌就成功抱走，据悉，参与竞拍的三家房企已协商好要联合开发。 相比之下，大城(2020)-6号的竞拍则要更为激烈一些，作为中山区东港商圈目前可出让的最后一宗居住类地块，其商业价值不用多说，共引来7家房企参与竞拍，经过了71轮的举牌，历时2个多小时，最终被中海集团以101878万元，溢价率26.9摘牌。地块虽成功摘牌，与最初设想仍有差距，此地块在开拍之前已明确不设溢价率上限，但疫情后拿地，不论是资金压力还是其他方面，房企明显更为谨慎，溢价率仅到26.9就已触顶。 数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站 5月份，大连土拍场共揽金41.02亿元，环比上涨657.25%，同比上涨164.82%，对比近一年成交总额，仅次于2019年7月份的50.61亿元。平均溢价率为5%，与上月相比，有小幅下跌。虽有热点地块的接连入市，但房企拿地较之前明显更为谨慎，热地可抢，但有自己的上限。 成交热门地块： 大城(2020)-3号地块 地块特色： 版块：被作为“城市副中心”规划的梭鱼湾版块，被业内人士及广大购房者寄予厚望。版块的发展潜力不仅仅要看规划，更重要的是看所规划内容的兑现程度，目前作为梭鱼湾版块两大加持项，地铁和80中分校，均已可见。 周边配套：较比去年，周边居住配套完善了不少，随着钻石湾、青秀蓝湾等项目入住率的不断提升，生活配套将更为齐全。 周边楼盘：宗地周边多个代表楼盘。其中，2019年摘牌的15号地块， 项目名为万科金地和风明月，在售均价约24500元/平方米起；青秀蓝湾，在售均价约为23000元/平方米；天下粮仓，在售均价约为21000元/平方米；钻石湾，公寓项目在售均价约为16000元/平方米。 大城(2020)-6号地块 地块特色： 版块优势：作为中山区东港最后一宗居住类地块，虽面积相对较小，但对周边项目的带动是一定的； 观景优势：宗地属于版块内较稀有的非填海地块，即可赏海景，又不过分近海，居住舒适度相对较高； 周边楼盘：临近项目有碧桂园东港国际及万科誉澜道，在售均价分别约为20000元/平方米及28000元/平方米（仅供参考，具体报价以售楼处实际价格为准）；属于品牌房企开发的相对高端小区，周边小区的品质相对较高； 教育交通：临近东港二小，地铁东港站，再搭配配建的幼儿园，从教育到出行，硬件配套也算较为完善了。 成交地块详细信息： 2.3 商品房市场解读 2.3.1 商品房备案成交量涨幅收窄，居近十年中等偏下水平 5月份，据诸葛找房统计记录大连市不动产登记中心官网公示的成交数据，商品房共备案成交2276套，环比上涨2.66%，与上月相比，涨幅明显收窄；同比下跌23.34%，下跌幅度比上月收窄了8.38个百分点。 从成交套数来看，自3月份楼市复工以来，大连市商品房的备案成交情况逐月恢复，虽与去年同期仍有一定差距。除了疫情因素外，与调控政策长期执行下，房产市场的需求量正常变化有关系。预估随着新项目的集中入市、购房需求的逐步释放，成交总量将继续被拉动。 本月大连的商品房市场，开盘节奏明显放缓，但有多个项目集中认筹，预估是为6月份及下半年的整体规划做准备。 数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房 纵观近十年同月份的备案成交数据，2020年5月份的商品房备案成交套数处于中等偏下的水平。一方面与开盘新项目的数量有关；一方面也与备案成交数据官网延迟有关。 数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房 2.4 二手房市场解读 2.4.1 5月二手房成交维持与上月同等水平同比跌幅收窄 5月，大连市二手房共备案成交4235套，环比下跌1.31%，经历了3月4月成交量的连续激增后，本月小幅回落；同比下跌18.76%，与上月相比，跌幅收窄了1.27个百分点。 与商品房相比，二手房一直被视为楼市的“晴雨表”，更能真实反馈出楼市当下的现状。而二手房的成交情况是其中最为关键的一个指标，2020年大连的二手房成交，除了2月份影响较为严重外，随着后续房企的陆续复工，3月已大幅好转，4月继续回温，与去年同期相比，仅环跌20%左右。5月份，成交总量基本与4月处于同一水平。 近期多个行业的经济均受到较大的冲击，失业率的大幅上升，也导致部分业主为了缓解经济压力，愿意调低房屋售价；当然购房者的购房需求依然存在，品质较好的次新房以及学区房价格则依然坚挺。 数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房 从诸葛找房统计的大连市近十年来同月份的二手房备案成交套数数据来看，2020年5月份的二手房成交量，虽环比微跌，但仍居近十年同期中等偏上水平。 数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房 2.4.2 业主更加理性大连二手住宅市场均价稳中小幅波动 2020年5月份大连城市二手住宅市场均价为15618元/平方米，环比微跌0.27%，上月终于结束了连续7个月的均价走低后，本月市场均价再次小幅回落；同比下跌2.92%，与上月相比，跌幅收窄了0.62个百分点。 在房地产调控政策长期的执行下，更多二手房业主开始重新调整对房地产的预期，开始更加理性的报价。 数据来源：诸葛找房大连站 从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看，5月份大连二手住宅城市市场均价波动较为平缓，月初相对偏高，逐渐过渡且走低到月末。
数据来源：诸葛找房大连站 2.4.3 5月份入市房源，2居3居占比之和近80% 从二手房入市房源的居室分布来看，2居室3居室占比相对较高，占比之和近80%。与上月相比，各个居室变化幅度均较为缓和。
数据整理：诸葛找房大连站 从二手住宅入市房源的面积段分布来看，60-140平方米占比之和近70%，0-60平方米占比为24.13%。随着“二胎”时代的来临及人们对居住品质要求的不断提升，改善型三居室购房群体占比将愈来愈大。
数据整理：诸葛找房大连站 2.4.4 主城区市场均价排序不变西岗区均价环比走低 2020年5月份，中山、高新园、沙河口城区区域二手住宅市场均价依旧稳坐前三。 与上月相比，西岗城区市场均价环比下跌，其他主要城区呈不同幅度的微涨趋势。其中，甘井子、高新园、沙河口城区市场均价涨幅偏高，中山、开发区城区市场均价涨幅相对偏低。
数据来源：诸葛找房大连站
2.4.5涨降价房源量环比全面减少，中山区平均跌幅继续下探 与4月相比，5月份各城区降价房源量在连续2个月全面增加后，触顶小幅回落。其中，中山、甘井子城区的降价房源量降幅相对较大；金州、开发区的降价房源量降幅相对较少。 各主要城区的平均跌幅，与上月相比，中山区的平均跌幅进一步扩大；其他城区的平均跌幅均有不同程度的减少，高新园、甘井子的平均跌幅扩大程度相对较高；金州和开发区的扩大程度相对较小。
数据来源：诸葛找房大连站 5月份，各主要城区内涨价房源量与上月相比，全面减少。其中，中山、西岗、高新园的城区涨价房源量减幅相对较大；金州、开发区涨价房源量减幅相对较低。 与上月相比，沙河口、中山、金州城区的平均涨幅有不同程度的扩大；甘井子、西岗、高新园和开发区的平均涨幅则有不同幅度的缩小。
数据来源：诸葛找房大连站 2.4.6 降价房源量占比连续4个月持续扩大 2020年5月份大连市二手住宅降价房源量占比为77.49%，占比扩大了2.32个百分点。降价房源量占比已连续4月持续扩大，说明随着楼市活性的逐渐增强，调价房源中，降价房源量仍占较大部分，随着房地产调控政策的贯彻执行，以及疫情影响下不乐观的经济现状，让部分业主调整了对房地产的原本预期，开始更加理性的审视市场现状，进而部分房源售价被应市调低售价；当然，也有部分业主仍对楼市信心十足，如品质较好的次新房及学区房等，对外售价依然坚挺。 随着楼市逐渐向“买方市场”转换，购房者将越来越占据主动地位，在楼市供应量居高不下、供大于求的情况下。未来，只有更合理、贴近市场的售价，才能有助于房源更快售出。
数据来源：诸葛找房大连站 2.4.7 降价房源量TOP20小区
数据来源：诸葛找房大连站 2.4.8 5月份主城区挂牌均价变化态势各异
数据来源：诸葛找房大连站 |
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