案例：房屋租赁合同涉税审核

小陈税务 小陈税务08 2020-06-03

小陈税务审核一房屋租赁合同（举例）

【小陈税务审核意见部分摘录】（学会政策应用才是我们价值体现）

一、建议“二、租赁期限、免租期及租金”中第“2和3”条合并为一条

2、本租赁协议双方确认，甲方给予乙方        日（大写：        ）日的装修期，该约定的装修期间内，租金每月为人民币含增值税税额           元（大写：      元整），其中不含增值税税额每月租金       元，适用税率/征收率     ，增值税税额              元，该装修免租期不得因任何事由而发生延长或变更。装修免租期间为从20     年     月    日起至20    年    月    日止。

装修期间仍受本租赁协议约束，除不可抗力外，出租房屋出现任何形式的风险、责任及损害等事项，均须由乙方向甲方承担损害赔偿责任。

【政策依据】《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

【提醒】将有租金的租期，其租金降低，匀一部分租金到装修期。

 

二、建议“二、租赁期限、免租期及租金”中第“4”条修改为：

4、租金每年度为人民币含增值税税额            元（大写：       元整），其中不含增值税税额每月租金         元，适用税率/征收率       ，增值税税额           元。

【政策依据】1.增值税是价外税，避免争议；

2.印花税

总局在2016年4月25日视频会议有关政策口径

第四，关于印花税计税依据问题

这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

 

三、建议“二、租赁期限、免租期及租金”中第“6”条修改为：

按照相关税收法律法规的规定，合同各方按照纳税义务承担与本合同相关的税费。

【备注】如果实务中乙方需要承担甲方税费，应该修改“乙方支付的附加租金为甲方出租房屋过程中应缴纳的税费，具体数额以甲方须缴纳税费金额为准，甲方向乙方提供缴税凭证，由乙方于五日内将同等数额的房屋租金给甲方。”

【思考】两种规定，乙方税务处理有什么区别吗？

 

四、甲方出租房屋属于毛坯房，乙方须对甲方出租的房屋进行装修，知道什么原因吗？

【政策依据】

 1、在《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南中关于“ 经营租入固定资产改良”有如下规定：

“企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。”

2、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定：“ 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

3、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

根据上述文件规定，对于承租方，对房产没有所有权，不是房产税的纳税人，因此不能将发生的装修费作为房产税的计税依据。”