最近楼市的大事件，其实不是房价的涨跌，而是突然出了一部“民法典”，这里面有两个对买房者影响非常大的新事物，一个是住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，还有就是最近大家热议的“居住权”。
我今天必须给大家详细的解读，你如果今天没把这个弄明白，以后可能买到的房子等于浪费钱，你空有房产证，但是住不进去。还有就是二手房屋买卖交易中，你没有去弄明白这个居住权，可能导致后续很多纠纷。
我就给大家通俗的解读一下，民法典已经在5.28号通过了。我们需要重点关注的就是这里面的居住权解释。
有关居住权的定义与解释，影响了很多购房者的置业观，对楼市中的一部分房产影响非常大。
《民法典》：居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。
其实之前中国的房产分为所有权和土地使用权，原来是两个证，后来两证合一，变为现在的不动产权证，也就是我们俗称的房产证。
人们购买房屋后，对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权，住宅70年产权到期可自动续期。
简单来说，居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。
在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。为使他们生活获得保障，家长往往通过遗赠方式将部分遗产的使用权赠与其他子女。所以，在罗马，家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠与部分家庭成员，以使受遗赠人的基本生活得以保障是在早期社会中就已经存在的客观事实，解读其实就是两点：
这个家族继承者拥有房屋的产权，也就是拥有我们现在的房产证；
但是其他子女虽然没有房产证，但是有居住在房屋里面的权利。
这个权利就非常重要了，特别是当下很多房产纠纷和遗产纷争。
比如说，有许多房产纠纷案件，就是实际居住人并不具备房产所有权导致的，相信类似的例子大家见过很多。
而根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
这也就是说，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。
新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。
如果你去买一套房子，这套房子已经设立了居住权，你拿到了房产证，也无法赶走拥有居住权的住户，等于白买了。
我们在看一下怎么设定居住权：
双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限。
需要到房管局登记。没有登记，则不产生居住权。
会不会以后会出现，我买的房子被别人先住进去了，所以我的房子就不再是我的房子的情况发生呢？
别急，先看明白官方的定义。据介绍，居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。
也就是说，不是长期居住就能获得“居住权”。
比如前不久非常热门的深圳女买房事件，因为过了28年才想起来自己有套房子，而房子本身已经有住户在里面住了十多年，从而让房子的归属权显得有些莫名其妙。
当然，结果是住户灰溜溜搬走了把房子给了深圳女富婆。
根据居住权的定义，即便住的再久，只要业主没有主动设立“居住权”，那么居住权益就不成立。
说到居住权，很多人首先想到的是房屋出租给别人，那么居住在里面的租客签合同和居住权有什么区别：
1.租房只是简单的跟中介和房东（租客）签一份租赁协议即可，而居住权则必须到有关部门去登记才能生效（不登记则无效），流程更加正规，保障性更强。
2.租赁有时效性（不超过20年），居住权的有效期间可以由双方共同协商，也可以是终生有效。
更加的具有保障性。
租房的人最讨厌的就是两件事：
1：房东随意加租，
2：租赁合同存续期间房东有了卖房的心思。
而有了居住权之后，对于长期租赁的租房者，这两个问题就迎刃而解。
举个例子，许多家庭的房产纠纷，都是因为口头承诺不具备法律效力导致的。
比如说父辈承诺将房子借给亲戚住，结果过世后，子辈并不认可这种承诺的情况，可以说是非常多见的。
可见，居住权的应用场景是可以非常广泛的，包括婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚房产归属等问题，都可以得到有效解决。
再比如，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用出让所有权。
再有，公租房未来也可能会通过“居住权”加以确认，确保居住人利益。
还有就是“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。
居住权虽然不能阻止房东出售、抵押房屋，但设置了居住权的房屋等于流通价值为0，没有人会接受抵押和出售。
所以你买这类房子不就白花钱了，买了又不能自己住，又不能把人赶出去，也没法转手卖出去，找不到接盘侠，可不就是浪费钱，没任何价值。简直欲哭无泪啊。
显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响。但不可否认的是，居住权也会让房产交易变得更加复杂。
过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。
但总的来说，居住权不具有普适性，市场上设置居住权的房产应该仅是个别情况，只会占市场的很小比例，很大一部分绑定居住权的房产会是在公租房、法拍房等特殊领域。
因此，居住权虽然会对二手房的流通产生一定影响，但对整个市场来说影响甚微。
到时候二手房交易的时候让第三方机构做好产调或者到房管局办事大厅或指定官方网站进行查询就可以了。
很多人好奇，这居住权出了我们上面提到的那些，还有什么重大意义了？
1.破解以房养老的骗局
破解以房养老骗局，许多老年人不懂房产交易流程，而被骗子忽悠，抵押房产，以房养老，这种本来对老人是好事的交易被骗子钻了空子。而“居住权”的设立将会从根本上杜绝这类现象的发生。
未来老人可以登记居住权，然后把房产卖给金融机构，换取现金过万年生活，而金融机构可以等老人去世后获得房产，双赢的局面。
2.解决遗产纠纷，缓和矛盾
现在已经是二胎全面普及的时代，很多家庭都有2个小孩，未来房子给谁，都是一个问题，有了居住权，可以缓解未来兄弟姐妹之间争夺房产了，让两个孩子都有居住权。还有夫妻双方离婚，房产证上只有一个人的名字，另一个人可以通过居住权保障自己的居住权利。
3.保障破产后的生活
如果因为创业或者其他困难破产，可以利用居住权保障家人最基本的居住需求，避免房产法拍后被强制搬离。
4.改变长期租赁市场
《民法典》生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订《居住权合同》，这样即便房东想涨租金解除《租赁合同》，但如果居住权期限未满，即便《租赁合同》解除房东也无法再次出租获利，这可以避免很多租赁纠纷。
大家看了这个解读，以后买卖房屋就要特别小心居住权了，特别是法拍房和二手房交易一定要查清楚居住权，不然你买的房子就是浪费钱，没有太大价值。
（部分内容来源武汉楼市动态）
