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大家好，我是卢俊，有一阵子没和大家码字聊天了，核心其实就是最近一直在忙我的周年演讲 是的，往年一次一次我的创业周年演讲，因为疫情我们延迟到了7月份，最近我们都在紧锣密鼓的准备这一块的内容，努力要拿出一份重磅内容给大家。 大家可以留意下我们最近的推文，会有活动招募的信息，坐标上海 但是我们的小伙伴并没有闲着，不论是真有好房还是魔都跑盘侠，大家都在拼命的给大家看房写盘，带来更多的一手消息 为什么今年我们把实地看盘的比重放的出奇的大呢，其实我也是认为今年上海楼市整体的供求结构变得很复杂 而今天这篇文章就是我把我看到一些特殊现象尝试着和大家分享一下，因为很多话有的时候现在不说，就再也来不及说了 有一些现象都是今年出现的，未来可能会越来越常见 01、市场逼出大量持有物业，卖房成为专业类问题 这事我先看到的是金桥瑞士把一些租赁房源拿出来拍卖，我才知道原来金桥瑞士还有一些房子之前没有卖掉  这其实在上海楼市好的时候很多开发商惯常用的模式，因为觉得以后房价会继续涨，我晚半年卖比早半年要好很多，晚了半年之后发现晚个一年更加不错 就这样一直下来，上海房价一直在涨，很多地头蛇或者小企业就会藏着一两栋放着或者出租着 但是今年开始越来越多的持有物业开始卖了，金桥瑞士代表着一个角度 另一个角度就是长江实业这样的港资最近两年在疯狂的变现自己当年囤积的土地，比如高尚领域去年那种疯狂式开盘模式 再比如有好多2017年都和我说不到心理价位不卖的一些盘，今年全部拿出来了 这背后其实逼着持有者都要去想一个问题：当房价不涨的时候，房子持有在手上还有没有意义 很多人会想当然的认为，持有会有租金，怎么不愿意持有。 其实真的拥有多套房产的朋友会知道，我们不算其他的所有费用，单独的租金收入其实还抵不上装修的折旧+资金利息 什么意思，就是这套房子出租对于房东来说还要倒贴钱。在目前超低的租售比的情况下，这些都不是玩笑 这也是为什么在上海投资圈有过这么一句话：如果你有300万千万不要投资一套老破小，因为你再怎么装修都不可能在租金上赚回装修费 这些问题为什么以前没人说起 道理也很简单，就是因为以前房价在涨，房产持有者选择无视这个问题，多赚少赚无所谓，房价赚到就行 在其他好多城市房价涨成天了的同时，上海过去三年的房价格局让很多持有者动了一个念头：到底房子继续拿下去对我还有没有好处 这个问题每个人都有自己的答案，但是既然当成了问题，就有人开始抛售持有资产 所以这个问题如今对于普通购房者来说也会成为一个问题：上海的房子，持有几套算是合理 这个问题依然是每个人都有自己的答案，但是既然成为了问题，就有人开始从如何买房变成如何卖房 上海的土著如今面对的是，一波动拆迁+一波2010年前后的刚需置业+本地人联姻，房产数量已经足够到规划几套是合理的问题 这个在过去不是问题的问题，所有的持有者都开始思考：到底几套最好 02、老城区域客，近郊流动客，客群阶层明显 这也是上海楼市的变化 我们真有好房的使命 就是通过用户的检索模式发现客户的买房轨迹，我们发现一个非常非常让我们意外的现象，就是在我们系统内完成交易闭环的刚需用户，整个置业的区域选择非常跳跃  甚至有不少用户把整个上海选了一圈 而另一层面，今年楼市大火的中环附近1000万以内的小三房，我问过几个项目的操盘手，比如中海汇德里，保利天悦，最后的认筹客户全部都是清一色的区域客户 而且都是区域客户卖掉自己的老破小，然后加一点变成首付去买房的区域客户 所以这就变成一个非常有趣的局面，上海中环内的客户开始沉淀孵化出内部的生态平台，和近郊和远郊依然在高速运转 两类客户呈现非常大的不同，一个刚需一个改善，一个重产品一个看地段 而更加让我担心的就是这两类客户之间的距离也越来越远，互相之间的阶层开始出现 这种现象的出现其实是因为今年上海特殊的供求结构，郊区土地在2016年进入高位之后开发商开始拼产品力，但是如今限价之后客户发现地段都差不多总价也差不多，这个时候用户就开始选产品 而选产品的过程中就出现客户流动的现象 而市中心低总价产品是因为去年上海完成一波旧城改造出现很多市区小地块 而这里的区域客户最大的诉求不是换什么样的房，而是在他们力所能及的前提下能换房。因为对于他们来说老破小实在住了太久了 所以尽可能满足他们的方式就是尽可能的把户型变小总价控制 这两个逻辑在2020年开始交汇就出现客户异常的更替现象，除此之外市场上还有一定程度的产品真空 今天我在社群里和大家聊天，每次聊到四五百万的房子和一千多万的房子我都能侃侃而谈，但是一旦切入到700万左右的总价你会发现供应的真空 也正是因为这样的真空，造成了两个阶层的客户不再互相流动 所以我和很多朋友都说，今年如果你能跳一跳就跳一跳，买一个地段相对比较好的项目，我比较担心上海会出现香港这种模式，普通客户千尺也能算豪宅，而真真的有钱人垄断的地段资源则越来越不公开 03、去化动力不足，高端一二手开始存量残杀 上海楼市最大的问题不是房子的问题，也不是购房者的问题，而是房票不足的问题 正是因为单位家庭的房票有限以及2016年之前楼市鸿运让大多数家庭解决了购房问题，如今的楼市进入6月的时候开始有点去化乏力的情况 特别是140平米以上的大户型 所有的热门项目，你去看好卖的都是90平米的三房，那些剩下来的都是大户型 我之前找胖子聊过天，他内心有一条界限：现在上海900万以下的购房者真的是一群一群的，但是一旦过了1000万，总价每高100万客户就少一半，越上面越少，然后过了2500万的又开始多了 所以当下楼市出现一个特别有趣的现象就是1500万-2000万的房子最难卖，因为理论上2000万你都可以买翠湖了，哪怕1500万也可以买黄金城道了 其他一手房的地段优势在这样的二手板块里又显得弱了很多 所以正是因为需求的不足，一二手开始出现互相抢客户的现象，卖掉房子到底买哪里就会成为一个问题 大数据可能会告诉你一些现实比如800万以下的最好买一手，800-1500的一二手都可以，1500以上的选择二手 但是对于每一个人都会有各自的选择，但是不论如何选，一二手之间极有可能出现零和博弈的情况，共赢大年的可能性也变得越来越小 今年所有的项目都会抢在6-7月份开盘，本质上也是对下半年客户池的量的不清晰 04、最后，一手定价体系被打破 最近最让我意外的当然是三湘的备案价备到了12万以上 要知道前滩以前的房价都是在9万左右的 虽然说前滩三湘有滨江景观带的优势，但是基于如今一手房多少会有限价，这样程度的单价破箱体其实就是在告诉市场，中环内一手房具备和内环内平起平坐的可能 也就是说，中环内项目理论上是可以破10万+的单价 这样的一手体系被打破的现象变得越来越多，比如中兴路一号定的12.98也就说明了，非滨江类项目也可以拿到接近13万的单价  哪怕在中环外面，只要概念成立，闸北的静安世纪和静安映几个项目也都围绕着静安站上了9万+的单价，要知道之前刚刚清盘的隔壁静安府才是8万+的价格 所以其实各位看到很明显的，不论成交量怎么样，今年上海单个项目的房价均在突破体系 伴随着预售证的定价体系的概念，今年上海也迎来了土拍热，当然关于土拍定价，我在真有好房已经写过很多了 但是大家需要留意的就是今年土地市场很多压箱底的好地开始拿出来了 比如说滴水湖正北的地块拿出来拍卖了，比如徐汇滨江300亿地王已经被香港置地拿走了，比如大虹桥核心区原来还有那么多块低，比如说上海西站的百亿地王也很快会出让…… 所以大家可以感受下上海楼市的造势的趋势，不论成交量如何，对于房价来说站上去了就没有下来过 今年上海楼市的整体均价会比去年要高很多，除了单盘的价格在提升之外，今年的供应关系也增加了市中心的供应量 所以如果年终复盘来看，上海关于房价的数字一定是往上走的 05、上海的特殊性，有没有借鉴意义 这就是今年上海遇到的特殊性，其实也是因为几种现象的同时发生：城市进入老城扩容+没有抢人动作+土地市场进入活跃期 这三个重叠促成了现在特殊的上海 这样的上海对于其他城市意味着什么，一个很重要的现象这可能都会是大量二线5年后的城市面貌，城市放弃了过往蛮荒式的发展，进入城市运营转型升级的阶段 在这种模式下，阶层开始固定，互相之间的流动攀爬开始变少，资产也开始优胜劣汰，好的会越来越好，差的会被租赁或者环沪给替代掉 这种变化在今年开始越演越烈 所以对于购房者来说，有几句话请一定记住 如果属于刚需，请尽早买房，赶在这一轮行业固化之前买到房子，且尽可能的往上跳一跳，为未来置换对冲风险 如果属于高端改善，其实不用太着急，特别是持币客户，市场对你们是善良的，你们也有足够的时间去选择 对于上海的土著以及多套房产持有者，第一有机会去绝版好地段淘一淘好房子，二手的比如翠湖以及碧云，一手可以去前滩弄一套大户型，退一步张江虹桥都是不错的。
最后，城市运营到下一个阶段，就是比软实力了，地段面的软实力就是教育和区政府能力，项目面的软实力就是业委会和物业，这四个日常聊的都不多，后面专门和大家说说 大概就是这样了，还是那句话今年是置换大年，大家一定要记住买到好房 ps：这篇文章评论区留言点赞前三和被我们置顶的内容获得真叫卢俊周年演讲门票一张 |
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