万元楼面价，开发商成本如何算？

老百姓买房子生怕被骗，尽管房价被推得很高，但是心里还是应该有杆秤这房子到底值多少钱？

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一般的楼面价在土地拍卖落盘后就可以算出来。

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其次，就是建安成本！这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等！

按楼层分，对应的成本不同，如低层一般是1300-1500元，小高层是2000-2400元，高层是2500元（大约每5层价格上浮5个点）

这里按一般小高层的成本来计算！

经济型建安成本：2000元/平米

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再次，就是各项税费成本！开发商从拿地开始，各项税费就得开始交，直到房子最后交接给购房者。然而交接时，开发商可能还会承担建设后的一些物业费。

各项税收大概：1000元/平米

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接下来算算开发商的运营和销售成本！营销费用包括一些广告费，活动费，销售人员的开销，一些公司运作的成本等。如果不是建在人流大的区域，楼盘月片越不好卖。对应的营销费用就可能增加！随着区域内楼盘的多盘竞争，人才争抢，这都会增加费用。

如果楼盘在一定时间内仍没有卖掉，那么成本会随之成倍增加！

运营及营销成本：500元/平米

5.

最后，很容易被忽视的开发商融资成本，这项成本最不可控！开放商一般项目占用的资金是30%，其他的都来自贷款，融资的资金来源还有信托，银行，其他等。空手套白狼，一分钱不出，坐等炒地皮的开发商已经被限制。但是最近银行的放贷的增量减缓，所以未来房企的融资成本可能还会上升！而开发商的贷款利息，除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外！一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上！也就是说，以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本！如果它销售的速度过慢，成本会更高！基本上每慢一年，就增加近12%的成本！

如果房企的融资得到限制，信贷提价，开放商的成本可能还会更高！

开发商融资成本：700元/平米

综上5点，还未考虑到开发商的利润，一般开发商会加上10-15个点的利润。

10000元楼面价，粗略计算：一般开发商成本维持在2万左右！

浮动成本

这里面有浮动较大的是建筑成本，含建筑用料，人工费用等！还有影响较大的是融资成本，不同的房企开发成本不同就显现出来！

还有一部分成本也很重要，开发商项目预算前，考察项目地块的情况，是否平整，开发规划是否有利润空间，若是不平整，土地前期成本会增高！

现在可以根据容积率、绿化率、估算出未来出的建筑结构！通过成本对比，二手房分析，就能估算出未来的定价策略！

现在和之前的土拍不同了！以前只需要看楼面价，现在还要看一些附加的条件！这些条件相对来说，更加重要！

图：无锡未来的土拍截选

这是无锡接下来要拍得土拍用地！从中可以看出有许多的限制条件！除了建住宅还有小学要求，除了绿化率，容积率，建筑高度也有要求！不仅如此还有限价用地！这也就变向的增加了房企的开发成本！来看几个主要指标！

容积率：

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

限价自持：

XDG-2019-8号地块用地图

据挂牌公告中显示，网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞自持住宅建筑面积，起报建筑面积100平方米，增报建筑面积为100平方米的整数倍，竞拍面积最大者为竞得人。这也是无锡首次提出以自持住宅建筑面积而不是以往的摇号作为限价地块的最终手段。

自持住宅，我的理解是开发商被要求建好的房子作为租赁房源，加大住房供应，减少购房者居住成本。

案例参考

如果哪位小伙伴，一些科目没有细算，可以参考下06年某家开发商的楼盘清单，仅供参考科目，价格勿议。