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非常荣幸为题主作答。  由地价推算房价，一般总体思路是这样：在确定计容楼面价基础上，加上建筑物的综合建安单方成本、开发商融资管理和营销单方成本、房地产相关单方税费、开发商计容建筑面积单方利润额，就可以计算出房价大概多少。 一、在总体思路下，细说下相关名词： 1、计容楼面价，即计算容积率前提下的单方建筑面积楼面价，一般两种计算方式： （1）土地总价（亿元）/（土地占地面积*容积率）*100000000 （2）土地总价（亿元）/（土地占地亩数*666.67*容积率）*100000000 其中土地占地面积=土地占地亩数*666.67（一亩地大概666.67平方米） 2、建筑物的综合建安单方成本，即包含基础设施配套费、前期开发费、公共配套费、开发间接费、建安成本等（这里既有政府文件规定的刚性成本，也有开发商与建筑承包商的经验建筑数据）。上述各项费用的合计，除以计容建筑面积，就是推算楼面价的综合建安单方成本。 3、开发商融资、管理和营销单方成本，即开发商的融资费用、管理费用和营销费用合计除以计容建筑面积。 4、房地产相关单方税费，即房地产开发所缴纳的土地契税、增值税、土地增值税、所得税等各项费用的合计，除以计容建筑面积。 5、开发商计容建筑面积单方利润额，即在1-4合计总额基础上除以计容楼面价，再乘以利润率（一般5%-12%）。 二、不同容积率下，住宅用地建筑形态  为更好地回答问题，还需明晰不同容积率下，一般的住宅用地，都会建什么样的住宅形式。这对综合建安成本的影响是不同的。 三、结合问题推算房价 1、计容楼面价计算。土地300万/亩，容积率2.8， 计容楼面价=300/（666.67*2.8）*10000=1607元/平方米。 2、建筑物的综合建安单方成本。容积率2.8，一般建高层住宅。 在四线城市，高层住宅的综合建安单方成本，一般在3000-3500元/平方米。 如果有精装修的要求，还要在上述基础上加400-800元/平方米。 3、开发商融资、管理和营销单方成本。根据经验值，一般占售价的5%-10%。 4、房地产相关单方税费。根据经验值，一般占1-3合计总额的15%-20%。 5、开发商计容建筑面积单方利润额。在1-4总额基础上乘以5%-12%。 最后，1+2+3+4+5即为推算房价，依据上述，计算过程如下： 假设房价为X元/平方米，那么 毛坯房情况下，X=1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%））*（5%-12%）），得出毛坯房售价在5920-7150元/平方米。 精装房情况下，毛坯房售价上浮400-800元/平方米即可。 回答完毕，希望上述回复有参考意义，谢谢！ |
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