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来源： 楼市新观 过去二十年，房地产堪称是无与伦比的“稳赚”投资产业。国家统计局数据显示，2020年的平均房价是2000年的4倍左右。尤其是四大一线城市的房产，过去二十年足足涨了20倍，回报率更是达到惊人的年化收益16.2%。整体数据都已经如此恐怖，可想而知，如果在某些极具潜力的区域投资买房，回报率可能会达到年化20%，甚至更高。过去二十年，“在大城市买房等于捡钱”这话真的是一点也不含糊。
数据上显示在大城市买房确实是“一本万利”的“躺赚型”投资。其实对于买房升值，很多人也有直观感受。买过房的人，是一年一年看着自己手里的房子在上涨升值，虽然是纸面财富，但难掩内心的喜悦；没买房的人，也是眼睁睁看着自己手里的钞票能够购买的面积在一年一年缩小，从淡定到焦虑，再到无助、失望。 过去这些年房地产迎来狂飙发展，房价也是从四位数涨到五位数，一线城市如今很多区域更是直奔六位数而去。辛苦一年劳动所得，买不起大城市一平房子，正在成为现实。正如曹德旺所言，高房价虽然支撑起了中国经济，但是对于亿万普通民众而言，却成了无法逾越的障碍。城市是市民的城市，但很多人终其一生也负担不起一套房子的首付，这是非常短视的发展。不仅如此，房地产的过度繁荣，也严重挤占了资金、劳动力等资源，对实体制造业等造成了挤压，这种发展严重削弱了中国的国际竞争力，改变迫在眉睫。
事实上，国家也早已意识到了高房价所带来的风险，过度炒作楼市的巨大危害，以及资金大举脱实向虚所产生的负面效应。始于2016年9月底的房住不炒调控，其实就是一个“纠偏开始”的信号。有机构统计过，过去三年半，全国有130座城市进行过调控，调控政策累计出台次数合计高达近1800条，其中限购、限贷、限售、摇号买房等是高频政策。 调控三年半，房价不跌反涨？ 调控进行了三年半有余，但效果到底如何呢？无数刚需期盼的房价下跌到底有没有真正到来呢？说句公道话，从过去三年多的调控成果来看，虽然我们号称是出台了史无前例的最严调控，但是房价真正迎来下跌的城市寥寥无几，尤其是三四线城市，过去三年半有一半时间房价仍然在逆势上涨，特别是靠近一线城市的三四线城市，房价上涨的势头最为强劲。费时费力调控了一大圈，最后发现房价不涨反跌，很多民众有情绪，或者说对调控有意见，这是完全可以理解的。毕竟预期和结果有巨大偏差，很多人对调控失去信心，更是情有可原。
很多人到今天可能依然在纳闷，为何国家屡屡强调“不再靠房地产拉动经济”、“不走老路”，三令五申要“彻底解决好房地产市场的问题”，“让人人住有所居”，但对于打压房价的结果却总是差强人意呢？ 我们不止一次强调过，房地产是一盘关系着14亿人住房问题的大棋，加之房地产过去这些年狂飙发展，确实积弊太深，改变虽然迫在眉睫。但不得不承认，很多问题无法立即解决，需要假以时日精心谋划，“大病慢治”。从国家调控和祭出的政策来看，在打击投资炒作和降房价方面，国家出台的政策还是过于温和，尤其是“多主体供应，多渠道解决”，都是需要很长的周期来建立完善的，房地产长效机制又有很多障碍，一时间完善落地更是不可能。
专家：只需“4招”，房价或下跌50% 降房价真的没办法了吗？其实不然。国家对于房地产高房价的调控，其实说得很明确，“刺破”的代价很高，最稳妥的方法就是“烫平”，即用货币贬值来对冲掉高房价。 相较于温和的方法，其实我们还有很多“凶悍”的降房价招数，有业内懂行专家甚至表示，把“最有效”的4招一旦实施，房价或直降一半：
第一招：房子直接限售10年以上 正如曹德旺所言，房子就是一堆砖头水泥，本身不仅不值钱还在不断贬值，因为有了交易和附加价值，房子才能不能升值。这里所说的“交易”很多时候指的是投资炒作的低买高售行为，是典型的借助房产升值的投机取巧性勾当。 如何才能有效避免投资炒作，虽然国家现阶段出台了金融管控政策和限购、限售等政策，但是在专家看来，这些政策都太温和，起不到立竿见影的效果，比如有的城市限售2年，但新房从购买到拿证至少也需要2-3年时间。这么一看限售两年的真正打击投资炒作的意义就很小。而专家建议“购买新房直降限售10年以上”，其实是最真实有效的遏制投机炒作的政策。真正买房自住的刚需，10年不卖房没关系，但是靠投资炒作赚差价买房的投资炒房客10年不能交易，就是彻底把他们套牢在楼市10年，这等于直接断了他们的后路，不管是专业投资炒房客，还是跟风者，恐怕都承担不了这个政策的后果，此招不可谓不狠；
第二招：对多套房征收重税，房地产税、空置税、房东税等多税齐发 高房价的主要成因其中之一就是投机炒作成风，为什么中国楼市投机炒作始终“高压不退”？究其根本原因是，在中国投资炒房几乎是“零成本”，持有房屋除了物业费之外更是没有任何费用。所以这就导致，在中国很多有钱人购买了多套房产，放在那里不住也不出租，就是单纯地空置浪费——没有成本，还能坐享房价上涨带来的巨大升值，这既奠定了开发商拿地开发的勇气，更助长了投资炒房客囤房炒房的不正之风。 专家建议对多套房者征收重税，而且是施行累进式收税，比如四五套房交税税基可能要高达20%。我们不光要研究制定房地产税这一个税种，还应该全面开发研究制定对空置房屋，对多套房房东也要征税。多种税收政策齐发，不仅能逐渐取代地方卖地的收入来源，更能有效抑制房价，降低租金，可谓是“一箭三雕”；
第三招：在现有的土地供应基础上按每年30%提高 按照经济学逻辑，影响房价的最重要因素是供需，供大于求房价下跌，供小于求房价上涨。多种研究表明，中国现在其实已经不缺房子了，而且很多地方房子已经严重过剩，存在过度开发建设的问题。但一二线城市因为有源源不断的人口增量，所以需求过剩，房屋还是严重不足。专家建议未来要在现有的供地基础上每年按30%提高，加大供地，实际上就是加大新房源入市。毫无疑问，这是从源头上来抑制房价上涨。 很多人可能会说，一二线城市土地稀缺，想加大供地谈何容易。其实不然，统计数据显示，一二线城市住宅用地稀缺最根本的原因是商业用地过剩，即使是一线城市商业用地规划也存在极大的不合理，写字楼、商业综合体、商办用地预留连北上广深四大一线城市都存在严重过剩的问题。而且据我们所知，很多城市为了能把土地卖上价，实际上对于供地的节奏都会根据市场情况进行调节，这种用供地节奏影响（推动）房价的做法，也应该得到有效整顿；
第四招：购买2套房以上银行“禁止贷款” 住房按揭贷款政策，确实给了资金严重不足的首套房刚需实现买房居住梦的便利，但是也让投资炒作楼市者有机可乘。尤其是在2016年之前，全国绝大多数城市按揭贷款几乎没有任何限制，很多投资炒房客借助银行贷款资金轻而易举囤入了大量房产，不仅利用资金杠杆抬高了房价，更严重挤压了刚需的居住权益。 专家建议对2套房以上购房者施行“禁止贷款”的政策，其实就是在根源上打击投机炒作，不能贷款，就意味着没有杠杆可加，炒房投资客都必须用自己的资金来炒房，在现在房价企稳甚至是微跌的市场背景下，仍然敢用自己的钱买房的人恐怕是寥寥无几。决定物价的重要指标就是需求，如果需求减少了，房价自然下降。目前买房子的人主要是基于房子居住和投资的需求。如果不能投资，它就只剩居住的需求了。 这个政策可能无法全国统一，但是因城而异，或者因区而异都可以，毕竟这个招数对于遏制投机炒作，才是最真实有效的，而且绝对是立竿见影的。
多位专家曾经都曾说过，降房价并非没有办法，中国智囊云集，研究制定降房价的招数很容易。如果以上四种招数一旦实施，房价直降50%，都轻而易举。但难的是要弄懂降房价是否有利于经济发展。需知，房地产行业未来可能依然要扮演“支柱产业”的角色，而且其直接或间接关联的行业多达百余个，所以在制定任何政策前都要研究其可行性。 对于调控降房价，大家有什么好的建议？你认为专家提到的以上四种降房价招数，哪个才是最有效、最应该尽早出台的？欢迎大家留言讨论。 |
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