再苦也要苦投资

这是投拓江湖第160篇原创文章

投资，干的就是101工程。啥？101工程？这是我个人拍脑袋独创的概念，之前的文章也有讲过。

什么叫101工程，指的是投资人员日常工作中，辛辛苦苦，勤勤恳恳研判了不下100个项目信息，搞定了各种难题，过五关斩六将，说服了各个部门的不同意见，最终上会了不下10个项目，但却拿不到1块地。

为什么搞了这么多项目，测算、报告写一大堆，还是不拿地？这是一个房地产经济学问题，也是一个哲学问题。

投资首先是个体力活儿

都想拿到符合公司指标的地，但地不是直接送上门来的，投资人员要主动去找信息，筛选信息。而找和筛选的过程，就是一个体力活儿。

不管是招拍挂还是收购并购，从项目信息进来开始，就要在地图上项目定位，找相关城市或者板块的市场报告，然后进行现场踏勘。回来之后区域先过一次，能行的话，就要逼着前策做项目定位，顶着研发做强排方案，压着成本反复降成本。

为了看地，基本是都是早出晚归，自己有车的还好，没车的只能扛着无人机挤地铁赶高铁。还要带上笔记本电脑，因为总会有突然交资料，写报告的时候。等看完地，回公司还要加班熬夜赶可研报告，生怕错过了上会的时间节点。错过一个项目的失误成本，很多投资人把自己卖了，也承受不起的。

大部分区域公司的投资部，都是五六个人，每个月看地少的十几宗，多的可以到几十宗。上会的可研报告，每个月再少也要写个十来个，每个报告少的四五十页，多的上百页（某些BT公司）。

最怕就是那种突然在下班后才挂网的土地，招拍挂土地研判，是很多公司投资部的日常任务，必须当天出研判结果。遇到一些城市晚上才挂地的，一次来一打的，只好水掉约会，推掉原有的安排，回到公司默默加班。

所以投资是一个不折不扣的体力活，青春饭岗位。

如果你问投资人，为什么要看这么多地，写这么多报告呢？其实他们也不知道，就当是正式拿地之前的演练，落项目之前的练手吧。至少看了这么多，写了这么多，对城市的市场已经做到了如指掌，竞品和土地是烂熟于胸，这就是看家本领。

投资也是个技术活儿

身体上吃苦不要紧，你还得懂技术，劳心智。

首先你得会飞无人机，还要会排除无人机的故障。现在很多公司看地都要求无人机航拍，上会报告必须有无人机航拍图，或者是航拍视频。飞无人机是个精细活，会受到磁场，航空限高，天气的影响，经常会存在无法起飞的情况，这就需要掌握完全的故障排除技能。除此之外，飞无人机还是个高风险的活儿，万一飞机掉水里，飞不见了，摔坏了，这个是需要自己掏腰包解决的。

其次你得有资源有渠道。特别是找一些冷门城市或者板块的市场数据，能找到现成的市场报告那就是你的本事，事倍功半。找不到的话，那就拜托人给你弄点数据，或者自己默默加班吧。

再次你得有手段。为了给自己“留退路”，营销部是不敢给预期的，成本部是不会给低成本方案的，研发部是不会很快给你出强排方案的。除了各种“跪求”这几个部门，不敢一丝怠慢外，利用区域总或者集团的“势”来逼迫他们，配合拿地，也是一个百试不爽的方法。

投资确实是个技术活儿，至少混迹于这个岗位上，写报告，做测算，吹牛逼已经炉火纯青，这就是吃饭的本事。

投资的内核是个“射幸行为” 

好吧，体力活也干完了，技术也有了，但还是不能保证你能拿地。为啥？因为投资拿地本质上是一个射幸行为。射幸，就是侥幸的意思，本意是碰运气的意思，是民法上的一种他人利益受损而偶然获利的行为。

拿地也是如此，你努力做好了一切，过五关斩六将，通过了项目的“投决会”，以为马上就能拿地了，到最后还是石沉大海，杳无音讯。

再努力的投资人，再牛逼的投资总，也最终敌不过一句“集团现在没钱，暂缓拿地”。

要拿地，不仅要专业技术过硬，还要赶上一个好节奏。很多投资人，在的时候勤勤恳恳分析了无数地块，也没拿到一个。刚刚辞职，上东家就拿地了，真实五味杂陈。运气好的，赶上了公司扩张的时间节点，拿地就是分分钟的事情；运气不好的，拼了老命跟集团要支持，争资金，也不一定能拿到地。

到最后，大家就发现投资圈子里面的人，天天关注各种挂网的土地，收并购信息，拍卖成交的土地还要去打听谁家成交的，能不能给一个复盘报告。测算做了一个又一个，可研报告写了一茬又一茬，过了今年又是明年的，连续一两年没拿地的区域公司比比皆是。