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广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队 民法典来了！《民法典》第二百八十一条本条第二款新增在紧急情况下，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，在一定程度降低了使用维修资金的门槛。该条主要是针对老商品房电梯或者共有财产的维修问题突出、在出现可能危及公共安全的情况下出现的无法启动公共维修资金，启动时存在的表决难、耗时长等问题，该条实施实际体现了对体现民主、解决民生具有重要意义。实际该条的设置存在如下问题需要明确： 一、需要明确紧急情况的内涵 所谓“紧急情况”，应指发生危及房屋使用安全或公共安全等事项，不立即展开维修，则会损害业主或者社会公共的利益。例如电梯存在严重事故隐患，可能发生危及人身或者财产安全的 紧急情况、消防部门认定需要立即整改的消防设施故障、屋面或者外墙渗漏水、供水或排水设施堵塞、爆裂等。 二、“共有部位”与共有设备的范围 《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第二条 第二款规定，本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满 后的维修和更新、改造的资金。所谓“共有部位”，是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位；所谓“共用设施设备”，是指由住宅业主或者业主及有关非住宅共有的附属设施设备。就住宅装修维修资金的使用而言，显然，住宅专项维修资金应属于专款专用，其使用范围具有明确的限定性，将小区业主的专有部分排除在外。 三、维修与维护、更新等的区别 “维修”、“更新”、“改造”与“维护”、“养护”、“管理”之间并非泾渭分明，有时两者之间难以区别。比如公共管道排水不畅，业主认为系由于物业公司不积极行使疏通义务，导致管道 长期堵塞所致；物业服务企业则提出，其已尽到了及时疏通的职责，系由于管道铺设不合理、管口过细以及因长期使用陈旧等原因才发生堵塞，因此对此应进行改造，这属于住宅专项维修资金支付。 四、实际操作中出现的代理问题的明确 业主大会或者业主委员会如何申请维修金及申请后如何实施都是需要关注的内容。从现在制度中并未明确。而作为具体实施的施工单位往往是与物业服务企业签订合同，其有理由相信，物业服务企业的行为后果由小区业主承担，如出现物业服务企业无需取得业主或者业主大会的表决、审批同意的情况，如何解决都需要进一步明确和阐释。 |
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