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文|未央乱弹 原创作品，如有转载请声明原作 虽然我是一个穷光蛋，买房只能选择30%的首付，但是我想告诉你，为什么不能一次性付款。 角色不同，就会站在不同的立场上，看待问题的角度不同，给与你的建议也会不同。 相信在你之前买房的过程中，一定会有各种美女销售员不停地再告诉你，先生/太太，您一定要一次性付款，我们一次性有额外优惠，同时如果你能一次性付款，我还可以向我们领导给您申请一个礼品！等等种种。 今天我要劝您千万别，一次性付款买房！  销售套路之一，买房送车 首先和你聊聊，为什么销售员、开发商、中介公司等等，都希望你能首付越多越好，甚至一次性付清呢，？ 1、为什么销售员希望你全款付清？ 销售的逻辑是希望快速回款，快速将销售佣金变现，因为除了个别全国性公司之外，你的按揭部分房款，开发商从你付首付当天到拿到全部房款，至少需要1-2个月甚至更长时间。而大部分的销售的佣金都是以全款到账作为结佣的依据的，所以，销售员只能希望你全款付清，才能快速拿到自己的佣金。 2、为什么开发商希望你全款付清？ 虽然开发商都很有钱，开发商的老板也很有钱，但开发商又都很缺钱，缺的这部分叫流动资金。而且开发商都存在大量的负债，网上公示的各大上市房企的负债比例甚至高百分之八九十。 如果你能够一次性付款，开发商往往能够绕过资金监管户，让你的买房款及时变为可用的流动性资金。而如果你是按揭，首先银行有一定的放款周期，其次按揭放款会进入银行的开发专用资金监管账户，这样对于开发商的资金流动性会降低。 3、为什么中介公司也希望你一次性付款？ 中介公司作为近两年来，房产销售链条中的添加剂及润滑油，每一套中介带领你购买的房子，都会被中介吃掉不小的房款金额。而中介最担心的是客户交付定金后，最终因为手续原因，未能成功购买，而最大的风险点就在于银行征信、按揭额度与购买资格的审批上，而一次性购买可以完美的避开以上风险。  买新房上贝壳，省一点，贝壳多赚钱....... 【为什么作为朋友，我建议你首付越低越好，30%最佳呢？】 1、按揭贷款是你能从银行无抵押情况下，最容易借出、成本最低的资金。 相信大部分人都有借款的经历，不管是信用类网贷还是微粒贷，还是银行的抵押贷款。以腾讯的微粒贷（黑心的）为例，日利率为0.05%，相当于年化18.25%，而且还是按月付本付息，如果换算为年化先息后本，相当于利润已经超过30%。其次银行的抵押贷款的年化利率也普遍在10%以上，而且只能贷款到抵押物的70%以内。 而按揭贷款相当于你贷款到了70%的房产抵押值，同时最新按揭利润更是低至年化4.75%，远低于个人能贷到任何款项。 2、银行首付比例是HF的最高投资杠杆。 我们都知道股市操作曾经是有杠杆的，加杠杆操作让一部分人先富裕了起来，当然也让一部分人赔得倾家荡产。 但是假设你坚持ZY“房住不炒”的政策，只用30%的首付购买了一套房屋，那么如果房价进行了上涨，你将收获3.4倍的杠杆收益。 举例来说，如果一套房子100平米，购买时价格为10000块/平米，待价格上涨到了20000块，而你付款的比例为30%即30万，此时你将这套房子出售，你将通过30%的投资（30万的首付）获取到了整个房款的收益，收益为100万，你的投资收益比为1:3.3。而如果你是全款购买，同样你的收益也是100万，但你的投资收益比仅为1:1。 这也是为什么，每次房地产调控政策中，都严格限制了首付比例的调整，就是国家不允许炒房客再提高投资杠杆了。 3、长线来看，按揭利息已经低于通货膨胀。 一个很明显的案例是，国内的物价在近20年已经上涨了最少5倍。在2000年左右，我们甚至可以花1块钱吃一大碗面，花4块钱吃一碗羊肉泡馍，大宝剑甚至也不花不到50块。而此时的价格各位可以自己核对。 据国家统计局数据中国过去20年，CPI年复合增长率为1.7%左右，但因为CPI构成内的指数权重较为复杂，对实际物价参考意义不大。 按照生活必需品的涨价幅度来看，年复合增长率已经高于6%。  数据来源于网络，侵删 4、如果对自己的收入涨幅预期不高，不建议等额本金。 考虑到很多朋友对于还款方式的迷惑，我大概梳理下不同还款方式的优缺点。 等额本金的概念为银行将你的所有按揭款，按照你的贷款年限进行平均至每月，同时将上月剩余贷款进行计算利息，将利息按照等差数列，分布在你的每月还款中，数额由大向小排列。 而等额本息是将你的利息及本金，全部平均分布在你的按揭年限中，每期的还款一直等于平均数。 这两种还款方式的差别主要在于，你考虑提前还款的时间线在哪里？ 如果你计划在你贷款的前10%的年限提前还款，那么你可以选择等额本息，因为等额本息，等额本金前两年的利息高出很多。 如果你计划在你贷款的前20-50%的年限提前还款，那么你可以选择等额本金，因为等额本金在此阶段总体利息较本息少。 如果你的贷款年限已经超过50%，除过你需要整体还款做二次抵押或出售外，不建议你再进行提前还款，因为此时利息的大半你已经还清。 5、另外，千万不要被一次性付款的1-2%的优惠打动，这钱还不够你的利息。 如果开发商给了很高的付款优惠，小心大陷阱，详细可参阅我之前的文章看完立省5000块，三四线购房，学会如何规避“八大坑”？ 所以对于买房人来讲，能付30%就付30%，千万别一次性付款。 还有，如果哪天GJ政策又拨回到2017年前了，20%首付、分期首付甚至零首付重出江湖，相信我，赶紧买房，房价又快上涨了，因为投资的杠杆又来搅和正常市场了！ |
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