《民法典》颠覆性设计：抵押房屋可以自由转让！

抵押权的功能发生颠覆性变化：

保全→保全+流通+投资；

保全性抵押权→流通性抵押权。

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以往《物权法》191条的规定，抵押财产转让必须取得抵押权人同意，并且应当提前清偿或提存，未经过同意不得转让。

如此一来，房屋一旦抵押，就不能随意买卖了。房屋上存在抵押的，实践中都要求注销了抵押权才能办理过户，那就意味着卖方必须要先准备钱来还清全部贷款，到房管部门注销抵押权了才能交易，俗称赎押。

旧法之所以作出这样的规定，主要是考虑到，当时我国诚信体系制度不健全，若允许抵押人自由转让抵押财产，抵押人很容易就把房子卖了，不利于保护抵押权人的利益，会严重影响交易安全。

这样的规定过于强调了不动产抵押权的保全功能，完全忽略了不动产抵押权的流通功能和投资属性。

按照旧法，在房屋买卖中，出卖人就需要先赎押才能办过户，无形中就增加了资金成本和交易成本，阻碍了交易的正常进行，影响了抵押财产价值的实现，减慢了社会财富的自由流动。

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现在民法典的规定堪称是颠覆性设计，也使不动产抵押权的功能发生转变，

民法典第406条规定，抵押不动产可直接转让，不需要经过抵押权人的同意（有约定除外），转让抵押财产，不影响抵押权。

现在则是默认抵押人可以转让抵押财产，除非有明确约定禁止转让的。也就是说，以后抵押房屋可以直接转让交易，无需经过抵押权人的同意，意味着无需先赎押才能办过户了。

这一设计的意味着：

一、抵押财产的所有权可自由交易，想卖给谁就卖谁。

二、无论抵押财产卖给谁，抵押权都仍然存在。

这样的转变可将抵押权从担保物权概念的禁锢中救赎出来，恢复其流通功能，极大地了其长期以来的消极影响。

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抵押权的功能发生颠覆性变化：

保全→保全+流通+投资；保全性抵押权→流通性抵押权。

从以前单纯的保全手段转变为同时具备保全、流通和投资功能的法律设计。民法典直接将流通性抵押权作为抵押权的常规范式，将保全性抵押权作为例外，就是说当事人必须作出特别的意思表示，不然抵押权就是流通性抵押权，可以自由转让。这有什么意义？

对房屋所有权人而言：即使房屋存在抵押权，也允许其自由转让，有利于所有权人对抵押房屋的充分利用，充分发挥物的流转价值，提高了物的利用效率，此设计有利于鼓励交易，促进物尽其用。

对抵押权人而言：由于抵押权不受影响。也就是说，无论所有权人如何变动，抵押权始终登记在房屋之上，抵押人转让抵押财产时，完全会损害抵押权人的利益。当借款人不还钱时，抵押权人就可以拍卖该抵押房屋，并不影响抵押权人权利的实现。

对买受人而言：以后在买房前应先查册，确定房屋是否有抵押，购买有抵押的房屋的，可要求房屋所有权人出示贷款合同和待还金额，买受人在此基础上依然愿意，可以用房屋总价减去待还贷款后的余额，作为购房对价，至于以后卖方不还钱了，抵押房屋面临拍卖，这是买受人也是有优先购买权的，如果不购买，也是对拍卖价款超过债权额的部分有分配权，这对买受人来说也是公平合理的。

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未来怎么样？

民法典的新规定，对这个设计构造形成了很好的基础，至于在实际的交易中，当事人约定排除抵押财产的流通性，是否需要将“禁止转让”的约定在房管部门进行登记，才具备登记簿上的公信力，尚不明确，

另外，在抵押人转让抵押财产时，及时通知的“及时”是多长期限，通知以后是否有一定异议期向房管部门提交证据要求提前清偿或提存。

还有，在没有及时通知抵押权人的情况下，应该如何救济抵押权人，救济权利和途径是什么。

这些都还需相关配套的司法解释或行政法规的进一步规定。