没有预售证销售，开发商要赔偿已付购房款一倍的损失（胜诉案例）

专业房产纠纷律师，房产买卖合同纠纷律师。

民 事 判 决 书

原告程某某，男，汉族，住河南省郑州市。

委托代理人连青山、河北俱时律师事务所律师.

被告石家庄某某房地产开发有限公司。住所地：

法定代表人：总经理。

委托代理人律师事务所律师。

原告程某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀01民初号民事判决书,被告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以（2017）冀01民终号民事裁定书将该案发还重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告程某某诉称，2013年4月5日，原告与被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市水岸豪庭项目4-1-2602的房屋，房屋建筑面积101.56平方米，单价3276元／平方米，总房款332711元，交款方式：第一期合同签订当日交首付款100000元；第二期，工程主体到6层后，接甲方通知三日内再付款99626元；第三期，工程主体封顶后，接甲方通知三日内付余款133085元。另约定：被告于2014年12月31日前将房屋交付原告。协议签订后，原告按照协议约定支付了首付款100000元，但被告至今未能按照合同约定的时间向原告交付房屋，并且要求原告按照该项目的房屋现销售价格补交房款，被告该项目房屋售价已达5900元／平方米。原告与被告就该房屋买卖多次协商未果，故诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与被告于2013年4月5日签订的《房屋认购协议》有效，已经建好的房屋待被告取得相关资质后继续履行合同，不能按规划建成的房子要求被告进行调换房屋。2、判令被告赔偿原告差价损失及一倍购房款。

被告石家庄某某房地产开发有限公司辩称，：无效的合同所购买的房屋没有获得政府的相关部门进行规划、建设、土地等部门的审批，所以该房屋不是合法的商品房不能建设，未取得相关的手续，所以签订的相关房屋认购协议也是无效的，因为协议无效所以原告不能主张损失，而且在协议的签订中被告从未故意隐瞒没有取得预售许可证明的情况，所以原告不能主张返还一倍已付购房款本案双方签署的房屋认购协议无效，且自始至终无效，我们只有返还其已交款项的义务，因为在区政府的相关部门规划之中把1、3、4号楼只批准20层以下，5、6号楼只批准19层以下，2号楼没有批准建设，所以规划的变更导致双方之间所签署的协议无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告为支持自己的主张，陈述并提交以下证据：认购协议，被告出具的收据，被告卖房的宣传页及被告在网上卖房的网络照片，被告5月25日出具的一份房屋现价的证明，售楼部的电话录音。1、关于合同的效力，本合同是双方在公平自愿的情况下签订的，是真实的意思表示，没有违反没有损害国家集体和第三人的利益，从保护交易的原则出发，应判决继续履行或变更履行，在本案中只是由于被告提供了有瑕疵的商品，导致我方原告得不到合同约定的合法的商品，因此根据消费者权益保护法被告有变更或是修复瑕疵及时为原告交付合格的产品。2、被告存在故意隐瞒的情形，被告是专业的房地产开发企业，房地产开发预售施行预售制度必须在取得预售许可证后才能销售，被告在没有预售许可证的情况下就对外销售，存在隐瞒的情形。

经审理查明，2013年4月5日，原告程某某（乙方）与被告石家庄某某房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方认购位于石家庄市水岸豪庭项目4号楼1单元2602室地上建筑面积101.56平方米、单价3276元／平方米；共计总房款（人民币）叁拾叁万贰仟柒佰壹拾壹元整（小写）332711元。房屋交付时，以实际测量面积为准，按协议单价，多退少补。交房标准见附件。二、付款方式：分期付款：第一期合同签订当日交首付款100000元；第二期，工程主体到6层后，接甲方通知三日内再付款99626元；第三期，工程主体封顶后，接甲方通知三日内付余款133085元。三、约定条款1、甲方于2014年12月31日前将所购房屋交付乙方，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月，乙方有权解除本协议。解除协议时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金（不可抗力除外）。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认，原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日，原告交付被告房款100000元。又查，被告开发的水岸豪庭项目后更名为某某澜湾。被告至今未取得本案房屋商品房预售许可证明。

本院认为，一、原告程某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。

1、原告程某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定，该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的购房款100000元，据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。

2、原告程某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋未取得商品房预售证明，依据上述法律规定，原告与被告签订的《房屋认购协议》应属无效合同。

二、原告程某某要求被告石家庄某某房地产开发有限公司赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”本案中，被告作为专业的房地产开发公司应当知道在未取得商品房预售许可证明的情况下是不得对外销售房屋的，被告仍与原告签订具备商品房买卖合同性质的《房屋认购协议》并收取购房款，导致合同无效，且无证据证明被告告知原告房屋没有取得商品房预售许可证明及原告明知房屋没有取得商品房预售许可证明，故本院认定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，被告应当返还原告已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。因本案被告承担的是缔约过失责任，即被告赔偿原告信赖利益损失，如原告支付的费用及利息等损失。房屋差价损失系可期待利益，属于违约责任的赔偿范围。故原告要求被告赔偿房屋差价损失，超出了缔约过失责任的赔偿范围，本院对原告要求被告赔偿房屋差价损失不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：

一、原告程某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司于2013年4月5日签订的《房屋认购协议》无效。

二、被告石家庄某某房地产开发有限公司返还原告程某某购房款100000元并赔偿利息损失（以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年4月5日始计算至购房款100000元返还之日止）。

三、被告石家庄某某房地产开发有限公司赔偿原告程某某经济损失100000元。

四、驳回原告程某某其他诉讼请求。