股权结构 主要交易结构 主体交易结构的形成过程 在设计交易结构时，由于资金用途的限制，业务团队首先考虑的是融资载体的选择。从监管的角度来看，无论银行还是信托公司，在拿到施工许可证之前，均不得直接向项目公司发放贷款。按照当时业内通行的做法，有的银行可以借用开发商旗下符合监管要求的项目作为融资载体发放贷款，并通过资金腾挪间接满足拿地资金需求，如龙珠花园就是这样一个得天独厚的载体。但是，当时富兴银行云州分行刚刚筹建，尚未正式开展表内信贷业务，自己无法操作，只好将项目引荐给中能信托。 信托计划的核心要素  资金划转流程的设计资金划转流程  信托公司与代销银行的责任 主要增信措施增信措施的演变历程分析 在确定融资载体后，业务团队拿出了初始方案，但该方案与最终方案在增信措施方面（包括费用收取）有重大区别。  为保障信托贷款的偿还，本项目设置了多项增信措施，包括3项土地抵押、2项股权质押、4项保证担保以及3个项目的销售回款监控，保障性。 房地产信托业务中结构化工具的使用结构化工具的使用是房地产信托的一大特色，其方案设计通常围绕信托财产展开，既表现在资金募集端，也表现在资金运用端。 信托资金的募集和运用中的结构化说明  在资金募集端，结构化设计的维度主要有收益、风险、期限、金额、财产类型等，而且这些维度通常是交织在一起的。
股权的过户需要签署4种合同文本  股权作为信托财产交付过程中可能需要签署的4种合同 限制股权转让的风险及应对措施 对于这种限制性规定，根据实际情况有两种解决方案。 方案一：如果完全限制项目公司的股权转让，则可以通过转让项目公司股东的股权来间接控制项目公司 在项目公司股东层面进行股权转让的说明  方案二：如果只是限制控股权转让，则可以参股，然后通过系列手段控制项目公司。 房地产信托融资中的流程注意事项由于交易方案的复杂性和定制化特征，房地产信托在承做过程中往往要面临千头万绪的局面。在整个流程推进过程中，哪些事情先做，哪些事情后做？某一特定程序的启动需要哪些先决条件？这些都会对项目的顺利推进产生重大影响。分享经验其一，初步洽谈阶段。该阶段主要进行基本的风险判断，确定合作的基本方向和可能性。 例如在合规风险方面，融资方如果要直接申请信托贷款，其是否满足信托的放款条件（如“四证”齐全、“二级资质”等） 其二，方案设计阶段。在判断项目具备基本可行性后进入方案设计环节。该环节主要是通过书面方案落实交易主结构、增信担保措施以及项目的核心要素（如期限、利率、付息方式等）。 其三，尽职调查阶段。作为前提性条件，在进行正式尽职调查前，项目的交易结构、增信措施等已经基本与融资方达成一致，且交易方案所涉及的合规性问题已基本解决。 尽职调查分为书面调查和现场调查 其四，项目审批阶段。作为前提性条件，在项目进行内部审批（包括上风控会审核）前，业务团队应当完成全部尽职调查工作，并且在尽职调查过程中没有发现无法解决的重大瑕疵，各项交易细节也与对方达成一致。 其五，合同的起草、签署以及各种内外部手续的办理。这一阶段的工作是信托产品发行或融资款发放的前提条件，最大的特点是事项繁杂，需要协调的方面很多，而且主要是程序性事项，不涉及风险判断。信托经理最核心的任务是确保各种事项能够有序推进，不出现遗漏，否则可能引发不可预测的风险事件。 其六，产品销售和项目成立阶段。一般情况下，信托产品在销售前需满足如下条件：项目所涉及的所有法律文件（与投资者签署的信托合同除外）已经完成签署，并且所有已签署的法律文件要素齐全，没有漏填事项；项目所涉及的所有已签署法律文件的附属文件（如股东会或董事会决议、授权委托书等）已经完成签署，并且已经签署的附属文件要素齐备，没有漏填事项；信托计划的托管账户已经完成开户手续且资金可以自由进出；项目所涉及的所有登记手续（如抵质押、过户等）已全部完成，并且已经取得相关登记部门出具的权利证明原件。 风险预警 本项目的风险预警主要体现在两个重要事件上。 其一，土地证办理遇到障碍。其二，提前到账机制无法履行。出险原因分析 根据事后总结分析，项目出险的主要原因有以下3个。 其一，宏观市场原因。其二，信托公司原因。其三，交易对手原因。 档案审核，查漏补缺。 信托融资中关于合同的注意事项合同（包括与之配套的法律文件，如授权委托书、董事会或股东会决议等）是项目最终成果的体现。前期所有的努力，最终都会转化为经签署盖章的合同文本。整个合同管理流程中有几点需要特别注意。 其一，合同的起草。其二，合同的修改。 其三，合同签署。 确立风险化解方案及还款计划信托公司制定了详细的还款来源安排表，联合融资方全力推进资金筹集工作，每日跟踪3个资金来源的进展，并对各个资金来源进一步细化，每日逐项落实，以尽可能加快回款进度。 其一，销售回款的催收。其二，三产公司的贷款。其三，融资替换。  资金划转流程图 信托资金划转过程中的支付方式总结目前，银行常用结算方式主要有5种：网银、银行支票、银行本票、银行汇票和电汇。 银行不同支付方式的优劣分析  总结思考通过本项目的风险化解过程，业务团队归纳了以下几个风险应对的原则。 其一，“预”，即预判和预案，出现风险预警后，要对交易对手有一个总体性判断，交易对手是属于暂时性困难，还是确已深陷泥潭，回天乏力。 其二，“快”，在发现问题后，应对的程序应该迅速启动，要快速提出处理方案并进行全面评估，一旦确定方案，就要全力推进、落实。 其三，“准”，风险处理的过程在某种程度上也是与交易对手博弈的过程，需要采取可信的手段，从发送公函、律师函，到邀请律师一起进场工作，尽可能唤起交易对手的重视甚至是紧迫感，使其产生内生动力，这对化解风险至关重要。 针对不同层次开发商的金融解决方案在房地产投融资业务拓展中，业务人员会遇到形形色色的开发商。如何根据不同层次的开发商提出相应的金融解决方案，是考验业务人员专业水平和谈判能力的重要标准。 其一，一线品牌开发商。 地产基金与这些开发商合作，要么资金成本很低，要么共同进行权益类投资，实务中一般会采用杠杆型的股权投资基金（即基金与开发商不按股权比例出资，前者出资要高于后者）、另类地产基金（如小股操盘的资源整合基金）、REITs等。 其二，区域品牌开发商。 这些开发商是很多地产基金的主要合作伙伴，可以进行夹层融资、股权投资基金、REITs等全系列产品线合作。 实务中对该类开发商进行夹层融资时的创新力度最强，基金一般会根据项目实际情况增加诸多额外的增信措施，以增加开发商的违约成本。 其三，中小型开发商。 从风险控制的角度考虑，地产基金在合作时一般以夹层融资为主，而且会对项目进行“木乃伊式”的捆绑监控；股权投资基金类合作一般会要求引入大型品牌开发商操盘。 |
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