建设工程幕墙清单编制及实操经验分享

图志轩 2020-07-06

展开全文

前言：

随着房地产市场竞争的日趋激烈，售楼处作为销售楼盘的前哨，地位日渐提升。不少开发商争相斥巨资建设售楼处，穷尽可能营造豪华售楼处。幕墙工程作为售楼部的外观载体，因此做好售楼部的外包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。

1、售楼部幕墙工程的特点

售楼部幕墙工程施工周期短、设计追求个性、材质种类多，从设计风格上来又看多分为两类：一类为高端、大气的雍容华贵风格，多以石材搭配铝板为主，另一类为现代、简约风格，多以高透玻璃搭配铝板为主，给人一种通透的感觉。结合以上售楼部幕墙均为框架式幕墙，风格决定示范区幕墙大部分材质采用石材、玻璃、铝板，另外由于设计追求个性，即随之带来以上材料的材质种类繁多；

2、幕墙清单的基本框架

幕墙清单由清单说明、工程量清单、单价组价表、基准价格表、含量计算表、米重表。其中清单说明描述基本要素：工程信息、编制依据（清单对应的图纸版本、答疑文件、工程范围文件）、包干形式、场地特殊因素、工程量计算规则、直接费综合单价包含内容、措施费综合单价包含内容、特殊计量归属说明、暂定价款说明；

工程量清单应包含的基本项目：外观可直观感受到的直接行装饰费用项目、层间防火用到的防火封修功能费用项目、用于石材、铝板底层起保温功能的费用项目、用修筑幕墙所用的脚手架、吊篮等措施费用项目、部分地产非现金支付带来的财务费用项目。

3、示范区幕墙工程量清单列项原则

售楼部幕墙因遵循面层种类不同分一类、同种材质厚度不同分一类、龙骨类型不同分一类、密封胶缝分一类的原则进行列项。

例如：石材需根据石材材质及厚度进行第一次分类，再根据石材主副龙骨及挂接方式（背栓、SE挂件）进行二次分类、最后根据石材缝处理方式（密封、胶缝）进行第三次分类；

玻璃首先根据玻璃类型进行第一次分类、再根据龙骨类型（明框、隐框、全玻、吊夹）进行二次分类、再根据玻璃版面大小（详下计量规则详解）、有无曲弧面进行三次分类列项；

铝板根据铝板厚度、类型（穿孔、不穿孔）进行第一次分类、再根据面层处理方式进行第二次分类、再根据铝板缝处理方式（密封、胶缝）进行第三次分类；

4、售楼部幕墙清单计量规则的设定

幕墙工程清单中在设计计量规则时，我们需要分清一个概念，即工程量清单中的清单工程量与单价组价表中的物料工程量计算原则实际是不同的，清单工程量中的清单工程量大多设置计算原则时是以外观可视面便于核查、计量的出发点进行设置的，而单价组价表中的物料工程量实际是需要反映与采购物料基本相当的物料工程量信息，即在清单工程量尽可能的简洁，组价表中的物料工程量尽可能详细准确。下文详细列举石材、玻璃、铝板清单工程量与组价表中物料工程量的计量规则。

清单工程量：

石材幕墙：以“㎡”为单位计取，石材幕墙按装饰面展开面积计算工程量，其中在量取石材长度时应包含胶缝宽度和转角石材厚度。

石材线条：以“m”为单位按线条外边线延展长度计算；

石材雕刻板：以“个”为单位计取；

石材锁心石：以“个”为单位计取；

石材罗马柱：以“根”为单位计取；

石材宝瓶：以“个”为单位计取；

隐框玻璃幕墙面积按安装完后外可视面积计算；

明框玻璃幕墙面积按框外围可视面积计算；

全玻玻璃幕墙面积按外可视面积计算；

玻璃幕墙特殊说明：玻璃净宽度＜2200mm，净高度≥3600mm 为超大玻璃，需单独计算；玻璃净宽度≥2200mm，3600mm＞净高度≥2200mm 为超宽玻璃，需单独计算；玻璃净宽度≥2200mm，净高度≥3600mm 为超宽超大玻璃，需单独计算；玻璃净宽度＜2200mm 内，净高度＜2200mm 以内为常规玻璃；不同配置的单曲玻璃、双曲面玻璃应分别单独计算。

铝板幕墙按外可视展开面积计算（不扣除铝板之间的胶缝）。

其他金属板幕墙均按外可视展开面积计算，例如广告位后镀锌钢板幕墙、不锈钢板幕墙。

组价表中物料工程量：

石材以“㎡”为单位计取，石材面积按展开面积计算，其中在量取石材长度时应包含胶缝宽度和转角石材厚度，弧形石材与直板石材分开计算。

石材线条、石材雕刻板、锁心石、罗马柱、石材同清单工程量计算规则；

玻璃以“㎡”为单位计取；玻璃面积=玻璃净尺宽*玻璃净尺高（非矩形玻璃玻璃净尺宽度和高度以该异形玻璃的最小外接矩形的尺寸计取），若出现一片玻璃出现大小片时以大片的面积计算；伸进型材内的玻璃的面积也需计算；

金属板幕墙主要的面板有: 铝单板、穿孔铝板、铝塑复合板、蜂窝铝板、不锈钢板等，金属铝板以“㎡”为单位计取，按展开面积计算；金属板一般为定尺加工版，不计取因挂接需求造成的折边面积，铝板单价中包含此部分面积的价格；

铝型材以“kg”为单位计取，型材重量=型材净长度 *型材米重（型材米重应依据所在工程型材米重图纸中的数据为准，如图纸深化程度达不到，未提供型材米中标，可根据图纸大样截面积*铝型材米重进行折算）；

钢龙骨以“kg”为单位计取，钢龙骨重量=钢龙骨长度*钢龙骨米重（钢龙骨米重以钢材规格表为准）;

型材拉弯、钢材拉弯以“m”为单位计取（若型材截面尺寸不同，需分别计量）

埋板以“kg”为单位计取，埋板重量=埋板表面积*埋板厚度*埋板密度（密度为钢材规格表为准）

螺栓、锚栓以“套”为单位计取，不同规格的锚栓需要分别计算, M6*90及以下规格的不锈钢螺栓不需要计算。

密封胶、结构胶以“支”为单位计取，耐候密封胶=胶缝截面积*胶缝长度计算体积，用材料选型表中约定的密封胶、结构胶额定规格XXml/支折算用量。

玻璃夹具以“套”为单位计取，不同规格的夹具分开计算。

拉索：以“m”为单位计取，不同直径的拉索分开计算；

拉索调节端：以“套”为单位计取，不同直径拉索的调节端分开计算；

拉索固定端：以“套”为单位计取，不同直径拉索的固定端分开计算。

除以上材料外人工、机械、剩余辅材（双面贴、泡沫棒、组角胶、玻璃垫块、自攻螺丝）、检验检测费等均可依据工程量清单中对应项目的清单面积计量；

5、定价需考虑的因素

石材定价除需考虑询得的常规板单价外，还需考虑特殊工艺（如槽、修边、异形加工）、治污减霾行动造成的封矿石材加价、进口石材经销地至使用地的运费因素；

玻璃特别注意玻璃版面大小、low-e玻璃银层层数；

铝板需考虑面层处理工艺、板幅大小、面层漆面产地要求；

断桥隔热铝型材中隔热条国产还是进口、隔热条形式（如 I 型、C 型、T 型、O 型）

措施费中脚手架搭设方式、搭设时长；

6、总结

示范区幕墙因为涉及材料种类多、采购量小，因此清单编制较为繁琐、定价难度大，那么我们在编制示范区幕墙时，尽量将幕墙清单尽可能拆分细致，组价表中物料单位及算量口径尽可能与市场规则保持一致，以达到算量精准，定价有据的效果。

幕墙工程实操经验分享

随着建筑行业的发展，人们审美水平、舒适度要求的提高，幕墙的种类、工艺也在不断增多和完善。今天我们一起来认识和了解下常见的幕墙，从而做好我们的幕墙造价工作。

一、认识了解幕墙

1.1什么是幕墙

1.1.1幕墙是建筑物的外墙围护，不承受主体结构荷载，像幕布一样挂上去，故又称为悬挂墙，是带有装饰效果的轻质墙体。由结构框架与镶嵌板材组成，不承担主体结构载荷的建筑围护结构。

1.1.2幕墙通常用在主体结构的外侧，一般都包覆在主体结构表面之上，一定程度上取代墙体。（区别于门窗，见下图）

幕墙（附着于结构上）

门窗（填充于墙体间）

1.2幕墙种类

1.2.1材质分类：玻璃幕墙、石材幕墙、金属板幕墙（铝单板）、塑料板幕墙（铝塑板、PC耐力板）

1.2.2结构形式分类：框支撑幕墙（明框幕墙、隐框幕墙、半隐框幕墙）、点支撑幕墙

1.2.3安装方式分类：单元式幕墙（是将铝合金骨架、玻璃、垫块、保温材料、减震和防水材料以及装饰面料等构件事先在工厂组合成带有附加铁件的幕墙单元，用专用的运输车运到施工现场后，再在现场吊装装配，直接与建筑结构相连接的玻璃幕墙。（N层高*M柱距））、构件式幕墙。

1.3幕墙基本构造

1.3.1埋件（预埋件、后置埋件）图示红色箭头

1.3.2转接件图示黄色箭头

1.3.3横竖向龙骨图示绿色箭头

1.3.4干挂件图示玫红色箭头

1.3.5面层板材

1.3.6其他：防火（岩棉、镀锌钢板）、防雷（均压环）

1.4主要材料及一般要求

1.4.1钢型材：采用国产优质Q235B、Q345钢，表面处理为热浸镀锌，外露钢材表面采用氟碳喷涂；

1.4.2铝型材：采用优质品牌的高精级铝型材，表面处理室内可见粉末喷涂,室外可见氟碳喷涂，其余不可见铝合金型材表面阳极氧化处理；

1.4.3石材：有效厚度不小于25mm；抗弯强度及吸水率等满足要求；

1.4.4铝单板：2.5mm/3mm厚单层铝板，可视表面氟碳喷涂；

1.4.5铝塑板：4mm厚铝塑板面层铝板平均厚度0.5mm（最小值不小于0.48mm），可视表面氟碳喷涂；

1.4.6玻璃：6Low-E+12A+6mm 钢化中空玻璃及以上规格、6mm+1.14PVB+6mm 夹胶钢化玻璃及以上规格（雨棚、栏板）

二、幕墙造价工作

2.1幕墙图纸组成

2.1.1《设计说明》、《平面图》、《立面图》、《预埋件布置图》（整体布置）

2.1.2《大样图》、《剖面图》（局部做法）

2.1.3《节点大样图》、《型材截面及米重图》（细部剖析）

2.2工程量计算规则

2.2.1玻璃幕墙：按照设计图示尺寸以框外围面积计算，同材质的悬窗不扣除；带肋全玻幕墙按展开面积计算；

2.2.2石材/金属板幕墙：按照设计图示尺寸以面积计算，凹或凸出的可视板材按展开面积并入幕墙工程量；

2.3工程量清单编制及要点

2.3.1工程量计算有计划、有顺序（按个人习惯以轴号、立面或楼层顺序，不重复不漏计），门窗侧及压顶收口等细节不可忽视；

2.3.2计算式需注明部位，部位不同节点做法不同，做法不同则含量不同，导致单价不同；故部位备注清晰则便于后期单价分析；（计算式示例）

2.3.3项目特征描述按面层至结构基层的顺序，勿漏埋件、转接件、防火封堵等，且附上节点编号；

特征描述示例

2.4单价组成及含量测算

2.4.1含量指单位清单量中的材料工程用量。要做好单价分析，含量测算是前提条件。

2.4.2通常做法：选取有代表性的区域（我们称之为模块），计算出模块中各种材料的总量，除以该模块对应的清单工程量，则为含量；（见下图灰色区域）

注：一般情况下，钢龙骨含量15-22kg/m2，铝合金龙骨含量一般8-10kg/m2

2.4.3单价分析表中单位用量已计算完成，接下来需填入单价，包括人工、结构龙骨、面层、辅材、管理费、利润、税金等；（税金、措施、检测费亦可单列于汇总表）

单价分析表示例

2.5市场行情（以武汉地区为例）

2.5.1人工：石材幕墙120-150元/㎡；玻璃幕墙100-120元/㎡；铝板幕墙90-110元/㎡，因造型复杂程度不同人工单价不同。

2.5.2面材：石材一般厚度25mm/30mm，因品种品质不同价格相差较大，常见区间180-250元/㎡；玻璃6(Low-e)+12A+6mm厚钢化中空玻璃 150-180元/㎡、8(Low-e)+12A+8mm厚钢化中空玻璃 180-210元/㎡；铝单板2.5mm厚210-230元/㎡；3mm厚230-250元/㎡，会随铝锭价而浮动。

2.5.3铝型材：铝锭（南海LT/CJ不含票价）+幕墙胚料5500元/粉末喷涂7800元/隔热型材10100元

2.5.4辅材：石材25元/㎡；玻璃幕墙35元/㎡

2.5.5检测费：石材800（弯曲强度、吸水率）、钢材200（抗拉、弯曲/力学性能）、3000（胶相容性、粘结性、硬度）、螺栓1000（现场拉拔）、玻璃幕墙30000（四性检测）

注：以上检测费为每组检测单价，检测组数结合规范及质监站要求而定。

2.6编制说明

2.6.1清单编制说明看似无关紧要，但却是解决矛盾或争议的关键。

除了图纸版本、计算范围等常规说明外，幕墙清单说明需注意一下几点：

2.6.1.1计算规则：国标清单计算规则较简洁，我们在编制实际工程时，在其基础上需对可能会存在争议处作出相应规定（如：不可见折边、打胶缝宽、门窗洞口收口宽度）。明确工程量计算原则，确保单价所含内容的一致，做到量、价完全匹配。

2.6.1.2特殊费用：除常规能用m2/m等实体单位列明且显而易见的清单项，埋件、防火封堵、防雷接地、检测、图纸深化、措施（吊篮、垂直运输、协调配合等）等费用须涵盖，并明确体现形式或部位。

2.7优化案例

2.7.1楼层梁间中空玻璃优化为单层玻璃，节约造价约90元/m2；

2.7.2玻璃背衬板铝单板优化为铝塑板，节约造价约110元/m2；