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文章作者：小树哥 广东，作为改革开放的前线阵地，在全国率先开展旧改试点工作。合理创新土地利用机制，对使用效率低下、布局不合理、配套不完善的存量建设用地进行二次开发。为破解土地供需矛盾、保障经济社会可持续发展开拓了新的拿地渠道。旧改成为了房企眼里一块烫手的香馍馍！ 在旧改的流程中，前期工作占据着整个项目的主导地位。前期工作的好坏，决定着整个项目进展的快慢。自然，前期服务商应运而生了！ 前期服务商就是协助村民或村集体完成挂牌招商前的所有工作，最重要的就是帮助村民或村集体完成《拆迁补偿方案》的制定，保障村民的拆迁补偿权益得到最好的解决。前期服务商工作内容包括设定发展方向、权属调查和意愿征询、拆迁补偿方案的协商和制定、编制好完善的招标方案等。 这类公司出现在旧村合作改造模式中，一般都是由外界技术机构、第三方企业（交际能人）或者村集体自己成立。 在之前十年，各大规模房企均十分重视存量资产的布局，大多数都成立了相关的城市更新部门或项目公司来管理旗下的存量项目，但是由于房企的与村集体关系的局限性，以及监管政策的日益严格，许多房企纷纷借助前期服务商进行项目摸查以及控村等手段进行项目的获取。 介入前期服务，房企对包括项目规划、拆迁补偿、经济收益等情况肯定有更为深入的了解，对后期拿下整体项目也就更有优势，甚至有些有能力房企自己成立前期服务商，在项目未成形之前就开始介入，推动项目的高速发展，结果也就不言而喻了。自然而然，前期服务商的利润也是非常可观的。 前期服务商在旧改里的重要程度开辟了一片新的市场，于是许多人纷纷披上前期服务商的外衣进入旧改行业，逢人就说有关系！可是这个钱，真的那么好赚吗？ 由于各地政策不同，政府对于前期服务商的认可度也不一样。不过不管是哪个地方，做前期工作，都是需要前期服务商先进行垫资。但是垫资的风险也很高，前期费用不清晰，经常发生成本溢出。而且旧改项目风险与进度是一个非常不可控制的问题，前期工作进度延误是大概率事件，常常使项目陷入僵局。如若前期服务不能在规定的时间顺利完成成果验收与项目转化，最后很有可能造成资产与时间成本的流失，甚至最后要被村集体更换掉。 至此，基本上每个前期服务商，背后都需要一个可以提供资金的金主爸爸，以便在项目推进或脱节时有足够的资金进行运营与周转，而这个金主爸爸也是这个村的改造意向企业。但是旧改项目投资是属于高风险投资领域。改造企业为了降低风险，大多都喜欢能够运营关系的前期服务商。这就考验前期服务商的村集体运营与项目把控的能力了。旧改可不是双方的博弈，而是多方的协调。 究竟要如何理清旧改成本，明晰项目风险进行防控，加速项目进展；如何走进村民的内心，获取信任，得到理解，运营好整个村集体关系；如何通过细节向开发企业展现我们的专业性和诚意，联动共同推进项目？这是广大前期服务商都该探讨的共同难题！ 城市更新 研修班 |
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