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一直以来，大块说的观点，一直是比较坚定地看好环东海域，有文为证。不管是集美新城的火爆，还是马銮湾新城的“城市副中心”定位，都没有动摇我们的观点：环东海域新城是岛外最重要的发展方向。 然而，环东海域到底在哪里，包括什么范围，一直并没有被搞得很清楚。对于很多人来说，环东海域就是同安滨海新城，就是滨海西大道保利叁仟栋、金都海尚那片。虽然说从官方到民间，对于环东海域的指称经常是大而化之，含糊不清，但环东海域的规划，其实是有明确范围的。根据厦门规划展览馆的公示，环东海域的完整规划应该是这样的：
为什么看重环东海域呢？ 首先，从体量上来讲，环东海域就碾压了其它新城，这样比较好像有些不公平，但块头确实也很重要。 其次从发展方向，环东海域辐射泉州，面对泉州南部含金量最高的晋江、石狮、南安，甚至还有安溪。马銮湾面向漳州，定位厦漳龙区域综合服务中心，厦门城市副中心，当然也很高端，但漳州、泉州意义不可周日而言，厦门要进取则立足环东，守成则海沧、集美。环东决定谁才是闽南的老大。 新机场，机场边上并不宜居，但机场的方向，决定了一个城市的人流、物流方向，还有厦门的航空、物流产业布局。 翔安新机场效果图 翔安东坑湾，无论是未来东部市级中心或东部综合中心，定位应该是岛外最高的，本来嘛，区级中心才是副的。 在建的新体育中心、新会展中心，同样是都市级别的建筑地标和城市客厅。 既然环东海域相当于几个新城的叠加，那么由于地理位置和发展阶段的不同，其内部板块的分化也是必然的。我们说环东海域是岛外最重要的发展方向，并不意味着环东海域的每一个板块，在每一个时间段，都能够碾压或者超越岛外的其它新城。何况，购房置业是一件个性化的需求，每个人的偏好、地缘关系都会有所不同。 我们来看看构成环东海域的每一个组团的特色及其定位： 同集滨海片区： 原来环东海域还有个集美北部组团，只不过这里面的楼盘，比如保利·海上五月花，从来都不宣传自己是环东海域，因为在人们的心目中，环东海域=同安，而集美是比同安更高端的，只有那些真正处于同安的项目，比如保利·叁仟栋、国贸·金沙湾才会宣传环东海域。 集美北部组团和美峰组团地形条件非常相似，可以合并成一个单元，形成沿海的一条狭长地带，起于集美大桥，止于同安大桥，也就是我们经常说的狭义上的环东海域。这里是环东海域最早建成的区域，有现代服务业基地美峰片区、有五星级万豪酒店、波特曼酒店，还有网红滨海浪漫道、滨海带状公园。长条状的地形，不太有利于形成便捷的交通网络和热络的生活氛围，对于一线海景房却是黄金地段，能够实现最大的观景面，比如美国的迈阿密、澳大利亚的黄金海岸都是如此。 这个片区就是目前环东海域的颜值封面，岛外海景最靓的地方，属于我们定义的新城中的“海水区”、主要定位海景房、改善型居住，典型的项目有保利叁仟栋和壹海里、金都海尚国际、阳光城翡丽海岸，我们说过厦门的海景房是有价值的，而且现在被低估了。优质城市中一线临海、临湖或山景等不可再生景观资源，只会越来越稀缺，这真不是KFS的宣传，而是国家环保部门的限制只会越来越严格。 保利·叁仟栋实景图 丙洲/中洲片区： 图示中的西柯北组团、下潭尾组团，处于同安湾的顶端，同翔交界处，是真正的湾区，下潭尾主要是产业布局，分布着联蕊、三安、友达等电子科技企业。我们关心的主要是同安大桥以北的同安新城，和对岸原中洲滨海城所形成的生活片区。
周边楼盘主要有恒亿尚品湾、国贸金沙湾、融信铂悦湾，以及新近推出的保利和光屿海、融信厦门世纪、首开等项目，以及对岸的特房银溪墅府、特房樾琴湾、原中洲滨海城等项目，形成了一个比较好的生活配套和氛围圈，而且还有一些内湾海景资源，基本上相当于大块说分析模版中的“火焰区”。何况，这里还被定位为同安区级中心，又有地铁4号线6号线交汇，未来可期。 这里唯一的问题是离岛内比较远，没有直接进岛的通道，这个区域，再来讲岛内外溢意义已经不大。环东海域打造产城一体化新城，最终就是应该形成就业、居住、消费一体的本地化市场，而不是再建一个迎接岛内刚需的睡城。 翔安南部新城： 翔安南部新城已经建成和规划三条进出岛通道，而且对接的是岛内新贵五缘湾片区，是大环东海域唯一直接连接岛内的板块，光这一点，就足以让它处于领先位置。 第二东通道效果图 这里有注定会成为新地标的厦门新会展中心、新体育中心；有岛外最为密集的学校分布，其中岛内名校跨岛的校区就有已投用的科技中学翔安校区，预计明年开始投用的实验小学翔安校区、双十中学翔安校区。另外，还有合作校——翔安区第六实验小学、外国语翔城中、小学等；医疗方面三甲医院厦大翔安医院已经开业；商业方面有即将开业的首创奥特莱斯、在建中的龙湖时代上城等； 东部体育会展新城效果图 奥特莱斯效果图 这里还曾经是岛外地王扎堆的地方，大家集体看好这片土地，亦非偶然，一众大牌房企在这里展开了一场品牌、品质的PK，比如融创东南府、融侨铂樾府、中南九锦台、保利和光城悦、国贸天成、首创禧瑞风华等等。 不过6.30的土拍，有点意外。相比于海沧CBD地块重回岛外3万+楼面价（接近3.4万/㎡），翔安南两块实小、双十校区加持的优质地块，仅以2.3万多一点的底价成交，而且只有两家本地国企竞拍。难道其它房企连捡漏、打酱油，或者抬抬价的意愿都没有？这其中或许有上市公司年中回笼资金缺钱的原因，但总让人感觉有一丝诡异，有待于后续观察。联想到当初GM提前“宣布'中标，以及建发中标两天就提报建方案，不禁让人浮想联翩。或许，我们以后可以把本地国企的入市，看作市场向好的信号，谁还记得中央湾区曾经卖过多少钱？ 随着岛外的成熟和市场的轮动效应，或许岛外的楼市也会像大A股一样，来一波出其不意的行情。无论是购房者或开发商都要防止踏空岛外市场。 翔安南部新城，紧邻东坑湾东部综合中心，背靠大环东区域，仅凭其目前的区位和配套优势，其下限就不会低于岛外包括集美在内的任何一个新城，而其上限则随着整个环东海域的发展，应该还有很大的想象空间。
翔安南部新城规划图 东坑湾片区： 我们现在看到的翔安新城已建成部分，基本上都在翔安大道的东侧。而东坑组团，在翔安大道的西侧，这里才是未来环东海域的大BOSS，东部综合中心所在地。只不过，这片区域现在还是一片草莽状态，只怕连详细的规划图都还没有。最好的，留在最后，这里是环东海域，甚至是整个岛外新城的最后一块拼图。 这片区域，未来大概率是以行政中心、CBD、总部、商业、酒店、游艇基地为主，可能也会有一些住宅，什么时候出来，就不知道了。理论上这里是未来最有可能跟岛内比肩，甚至成为下一个五缘湾的区域。 其实在王蒙徽时代，东坑湾有个更响亮的定位，东部市级中心，意味着跟岛内市级中心平起平坐，只不过后来悄悄地降了调门，变成了东部综合中心。综合中心是什么性质的玩意儿，现在也不是说得很清楚，但至少是大环东海域的核心这点不会错。 未来的厦门到底是双中心，还是一主N副的城市格局，编制中的《厦门市城市总体规划2017-2035》可能很快就能给出答案，届时东坑湾应该也会有一个更加明晰的定位和规划。 如果给环东海域各片区做一个排序，我认为应该是这样的： 东坑湾片区>翔安南部新城>同集滨海片区>丙洲/中洲片区 未来环东海域的发展，有两个看点：东坑湾片区能否后来居上，成为环东真正的中心；丙洲/中洲片区这个环东最大的腹地能否真正发展起来。 如果环东海域还只是以进岛远近来论英雄，不能形成自己独立的核心，那环东海域新城就谈不上成功；如果岛外新城不能形成自己的独立价值，让人在这里安居乐业，而是永远以进岛为卖点，那岛外大发展就是失败的。 |
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