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为进一步满足公共利益的需要，政府势必在能源、交通、水利等公共基础设施建设及科技、文化、教育、医疗、社会福利等公共事业方面加强投入。因此，政府征收房屋行为频频出现。同时，随着我国法律制度的日渐完善，法律基本实现“提供纠纷解决规则”的功能。法治的完善，客观上助力政府征收工作。 然，在政府征收中，存在一个至今尚未统一的空白地带--承租人利益的保护。基于此，在行政拆迁中，承租人最后的救命稻草无外乎--“强硬”占据房屋、拒不搬出。 承租人在房屋征收中何处何从？本文结合当前法律规定及司法审判实践，合理衡平租赁合同当事人利益，维护承租人合法权益，实现定纷止争。  承租人利益的前世今生 2001年《城市房屋拆迁管理条例》（已失效）第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条仅规定，保护被征收房屋所有权人的合法权益，对被征收房屋所有权人给予公平补偿。 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》签署的《房屋征收补偿合同》属于行政合同，在行政关系中，承租人被遗弃了，基于此，现有行政案例可形成统一的裁判风格即若承租人作为原告提起行政诉讼，大多数是以原告不具备主体资格为由，驳回起诉。但在民事关系项下，审判风格尚未统一。 承租人类型及相关法律规定 以租赁房屋性质及租赁房屋用途划分住宅类承租人与经营类承租人 住宅类承租人 结合现有法律规定，具体分为公有房屋承租人及私有房屋承租人 所谓公房，包括直管公房与自管公房，均为我国计划经济时代遗留下来的产物。 2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确补偿范围规定到被征收房屋的所有权人。因此，公房承租人无法受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的直接保护。考虑我国住房制度发展的历史沿革和现实状况，为了妥善解决该问题，各地方政府一般通过颁布实施地方政府规章和地方政府规范性文件对征收拆迁中的公房补偿安置进行规制。如： 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十六条、二十七条、二十八条、二十九条等均明确作为公有房屋承租人在征收时享有的权利。 经营性承租人 目前检索到《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条 被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。 司法审判 以“行政征收、房屋补偿、承租人”为一组关键词，在无讼案例中检索，2014-2020期间公示案例240个，包含行政诉讼及民事诉讼。在这里我们只讨论民事诉讼，亦凸显司法审判尺度不统一。 （1）法律法规规定承租人享有补偿利益 长沙市中级人民法院（2018）湘01民终8384号《民事判决书》： 关于停产停业损失的补偿问题，停产停业的期间按芙蓉区征收办与五里牌肉联厂签订的征收补偿协议中确定的9个月计算较为合理。 （2）停产停业损失属于承租人 上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1378号《民事判决书》: 停产停业损失、设备搬迁费及装潢残值费属于承租人所有 （3）公平原则 重庆市高级人民法院（2014）渝高法民申字第01262号《民事判决书》： 关于停产停业损失补偿费。展硕慰商贸公司的租期比较长，投入大，营业预期比较大，恢复经营所需时间较长，但合同解除至实际搬迁，展硕慰商贸公司已经获得了9个月的时间另行恢复生产，故二审法院判决廖祖兴将获得的6个月的停产停业损失补偿费172963.3元全部支付给展硕慰商贸公司，作为恢复生产的费用是合理和公平的。 长沙市中级人民法院（2020）湘01民终3307号《民事判决书》： 关于停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等问题。停产停业损失补偿费系对有合法营业执照、税务执照的实际经营者的补偿。本案涉案房屋被征拆之前，一直由高地公司等实际租赁使用，故所产生的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等应当补偿给高地公司。本案中，一审判决依据实际情况，酌情确定高地公司的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等费用，并无不当。 实务建议 1、在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定 民事行为尊重意思自治。如果承租方与出租方在签订合同时已将涉及拆迁的内容在合同中进行了约定，则应当尊重当事人的意愿即按照合同约定来处理。 建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对补偿内容进行详细约定。例如约定“在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。有关停产停业损失、设备搬迁费用、人员安置费、承租方出资所为之添附等内容的补偿归承租方所有”，同时还可以对出租人拒不支付补偿的行为定以相应违约责任。 2、在租赁法律关系项下，承租人可主张因租赁合同不能履行造成的损失赔偿 通过前述案例我们可以发现，在行政拆迁过程中，存在两个不同的法律关系，一方面是拆迁人与被拆迁人之间行政合同关系，另一方面是被拆迁人（出租人）与承租人之间租赁关系，在拆迁过程中，承租人应固定拆迁造成的损失，便于向出租人主张违约赔偿责任。 作者介绍：  佟彤律师 天津市优秀公益律师 天津市滨海新区开发区优秀个人    |
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