承租人与征迁补偿款之间有多少关系？

熊传莉 

     七夕已至，有人想着如何花前月下，有人却想着如何找房搬家……

      近期法小君收到很多关于拆迁补偿的咨询，总结一下可以概括为：我租赁的商铺要被拆迁了，我能拿到哪些赔偿？这个看似很小众的问题，却关系着一大批人的切身利益。

一

承租人征收补偿权利保护的立法演变

     从1991年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“1991拆迁条例“）至2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“2001拆迁条例“），再至2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“2011征迁条例“），我国经历了从拆迁到征收的重大历史转变，对承租人利益的保护也在不断发生变化。

一

承租人的地位逐步发生变化

      1991拆迁条例将承租人置于与房屋所有权人同等的被拆迁人地位，赋予承租人就补偿、安置等问题与拆迁人直接签订书面补偿协议的权利。

       2001拆迁条例将房屋承租关系作为被拆迁法律关系的从属关系，把房屋承租人剥离出被拆迁人的范围，但将与拆迁人签订拆迁补偿协议的权利予以保留。

       2011征迁条例的颁布，国家从法律层面废除了拆迁制度，实行房屋征收制度，明确只有房屋所有权人才可以作为被征收人并享有签订补偿协议的权利。

二

强调租赁物权属性至债权属性

      1991拆迁条例将“买卖不破租赁”原则直接类推至拆迁过程中，对拆迁住宅租赁房屋的，必须实行产权调换，原租赁关系继续保持，最大限度地维护租赁人的租赁权益。

       2001拆迁条例立法机关开始强调租赁权的债权属性，不再为承租人提供安置用房，仅从补偿的角度对于承租人因拆迁造成的损失予以适当弥补。

       2011征迁条例将租赁权的债权属性贯彻的更为彻底，基于租赁合同的相对性，将承租人排除在被征收人及补偿协议签订人的范围之外，由出租人自行处理其与承租人之间的内部合同关系。

      基于上述改变，导致承租人在征迁过程中处于被动地位，难以参与征收、难以确认补偿、难以进行救济。

二

承租人能否获得征收补偿？

一

有约定的从约定

1

      合同中明确约定了征迁补偿的分配份额

     《中华人民共和国民法总则》第5条的规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第4条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

      承租人与出租人关于征拆补偿分配份额的约定，只要主体适格、不违反法律法规的强制性规定、意思表示真实就当然的具有法律效力，是民事主体意思自治原则的体现，应予尊重。所以与出租人之间事先做好约定，是承租人保护自身利益最高效的方法。

2

      合同中约定“如遇征迁，承租人无条件搬迁”

     如何理解该种约定？存在两种观点：一种认为，双方对征收补偿作了明确约定，承租人不能主张任何费用；另一种观点认为，该约定仅指承租人不再向出租方要求任何赔偿，但征收人对承租人的征收补偿，出租人还是应给承租人。理解上述问题的关键在于如何把握当事人签订合同时的真实意思表示：如果当事人在做出上述约定时已将承租人应得份额考虑进去，应视为承租人对自己权益的放弃；反之，承租人当然有权主张。

      如果无法查出真实意思，单从条文内容来看，法小君更倾向于第二种观点，无条件搬迁是指承租人无条件配合征迁工作、及时搬离、出租人对此不承担违约责任，但对于出租人本身应得的征收补偿份额，应当予以返还。

     【裁判原文】原告认为租房协议中约定：如遇到房屋被征地拆迁的情况下，四被告应无条件搬迁。本院认为，案涉房屋系政府的收购行为，补偿安置标准参照了征收补偿的相关标准，四被告在涉争房屋内实际从事生产经营活动，同时由于征迁引起的设施搬迁和可能由此对原告造成的停业损失，从公平、合理原则考虑，应当酌情予以享受。

    【案例来源】余姚市国祥工贸有限公司与余辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，案号：（2016）浙0281民初265号。

3

       合同无效时的处理原则

     《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人基于合同无效请求承租人搬离的，法院应予支持。至于承租人主张损失或补偿的，根据双方过错及案件实际情况依法处理。

二

无约定的依法定或法理

1

      租赁期间发生征收

      征收发生在租赁期内且双方当事人就征迁补偿的份额未做约定的，租赁合同能否解除？以及相应的征迁补偿款如何分配？

     《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现。那么问题来了，政府征迁是否属于不可抗力？

     【裁判原文】本院经审理认为，本案为租赁合同纠纷，沐兰公司与湖北妇女干部学校之间的租赁合同因城市道路改造和政府征迁而终止履行，并致租赁物灭失，该拆迁行为并非湖北省妇女干部学校可以预见或者可以抗拒、避免的事项，因此，二审法院认为案涉租赁合同不能继续履行的实质原因符合不可抗力情形的基本法律特征，并无不当。

     【案例来源】武汉沐兰投资管理有限公司、湖北省妇女干部学校房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，案号：（2017）鄂民申2555号。

       因征迁这一不可抗力导致合同目的不能实现的，出租人有权解除合同。2011征迁条例最重要的原则就是“先补偿后搬迁”，国家征收造成承租人无法享有租赁权益，承租人有获得补偿的权利，在未获补偿或补偿未确定的前提下，承租人有权拒绝搬离。

2

      不定期租赁期间发生征收

     《中华人民共和国合同法》第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

     《中华人民共和国合同法》第236条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

      《中华人民共和国合同法》第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

       出租人以不定期租赁解除合同，若在征收决定公告之前解除，只需在合理期限内通知承租人即可；若在征收决定公告之后解除，则需要先解决征收补偿问题。

3

      合同到期后终止后发生征收

      征收决定公告之日合同已经到期，当事人之间租赁关系已经终止的，则承租人丧失租赁权，国家征收也不存在侵害承租人权益的可能。

三

承租人能获得哪些征收补偿?

     《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

     （一）被征收房屋价值的补偿；

     （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

     （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

      根据2011征迁条例的规定，被征收人仅包括房屋所有权人，那么承租人因征收可以获得补偿有哪些呢？

     【裁判原文】本院认为：案涉房屋属于被告孔浦经合社所有，现被告孔浦经合社作为产权人与政府部门签订了拆迁补偿协议，对其中的装修费、停产停业损失以及重大设备搬迁损失的补偿，因属于案涉房屋租赁合同履行过程中产生的附属损失，并非专属被告孔浦经合社所有，故对上述征迁补偿费的权利归属，理应本着有约定按约定处理，无约定或约定无效则按法律规定处理的方式进行分配。

     【案例来源】庞小三与朱勤忠、宁波市江北区孔浦股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，案号：（2016）浙0205民初391号。

      实际上，承租人可能获得的征迁补偿除了装修费、停产停业损失以及重大设备搬迁损失的补偿外，还可能包括搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬迁奖、腾房奖等，但具体补偿项目还要结合拆迁当地的政策和情况。