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导语 房屋租赁合同关系中，考虑到租赁关系受征收征用等政策性变动影响，一般都有约定“遇到征收拆迁时如何解决”的有关内容，我们将此类约定统称为“拆迁条款”。 通常而言，征收拆迁往往导致物权的变动和消灭，租赁关系自然也无法正常维系。在此类条款的约定中，因其属于未发生事项，无论是承租人还是出租人都不是特别注意，直至发生了征收拆迁之后，才发现原来的条款漏洞甚多，并因此而导致了大量纠纷。 与此同时，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未将承租人纳入征收拆迁对象，因此，租赁合同中“拆迁条款”的约定对承租人就显得尤为重要。本文旨在基于承租人角度，结合现行规范，对该类条款约定进行优化，以更好保护承租人在征收拆迁过程中的合法权益。 一、房屋租赁合同中“拆迁条款”的 常见表述及其不足 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。实务当中，从事经营性活动的承租人在遭遇征收拆迁时可能面临更多困境与问题，并也可能面临更多损失，因此，为了探讨的便利，我们将“房屋租赁合同”限缩为“经营性房屋租赁合同”，以更好地、更具针对性地进行阐释和分析。 根据《合同法》相关规则，出租人和承租人可以就租赁合同条款进行约定，各方当事人遵照合同约定行使权力、履行义务。尽管征收拆迁属于未发生事项，租赁合同当事人可以对这种“未发生事项”在合同条款中进行约定，并不违背现行法律法规的相关规定。 结合实务进行考察，大多数租赁合同，往往都对拆迁事宜进行了相应约定。经过比对大量的房屋租赁合同，常见的约定方式如下： 1.将征收拆迁事项作为“不可抗力”。 在许多租赁合同版本中，并没有对征收拆迁事项作出明确规定，而是将其作为“不可抗力”。如有的租赁合同中约定，“因不可抗力原因致使本合同无法继续履行的，甲乙双方另行协商解决”；有的约定为：“如果发生不可抗力事件，受不可抗力影响的一方所负的本合同义务在受不可抗力事件影响期间可暂停履行，并且应按暂停时期自动延长，无需承担违约责任。 声称受不可抗力影响的一方应立即以书面通知其它各方，并且在此后十五日内提供不可抗力已经发生和持续时期的充足证据。声称受不可抗力事件影响的一方也应尽一切合理努力把不可抗力事件的后果减到最低程度”。在这些合同中，要么将征收拆迁视为“不可抗力”，并约定可以以此主张解除合同；要么约定了一旦发生此类“不可抗力”时，由双方协商解决等等。 2.明确因规划调整等事由导致“征收拆迁”时，出租人和承租人的权益范围。 在一些比较完善的租赁合同中，明确对可能发生的“征收拆迁”事项进行了相应约定。比如：有的合同约定，在租赁期内，因不可抗拒的原因或规划调整，致使双方不得已解除合同，甲方（出租方）应当退还从合同解除之日起合同未到期间的租金，对国家因此给予的建筑物的补偿，按照一定的比例予以分割（40%，60%）；也有的合同以此作为合同解除条件，如：“因城市规划需要提前终止合同的，乙方（承租方）应在接到甲方（出租方）通知之日起一个月内无条件将租赁物交还给甲方，甲方按实际租赁时间计收租金，并双倍退还租赁保证金，并按照剩余租赁时间比例补偿乙方经确认的装修改造资金”。 有的合同，将征收拆迁事项以补充约定方式进行明确。“承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租中但未使用完时间的租金”。 3.将“征收拆迁”作为与“不可抗力”并行事由。 在一些租赁合同的文本中，明确意识到了可能发生“征收拆迁”事宜，并将此作为与“不可抗力”等并行的解除合同事由。该类合同的一般表述为：“甲方因不可抗力、国家政策调整，或因国家征用、政府规划拆迁原因，甲方可以解除租赁合同，甲方不承担违约责任，租金、物业管理费及履约保证金等各项费用据实结算”。 在这些合同文本中，将“不可抗力”“国家政策调整”“征收拆迁”作为可以无责解除合同的并行事由。这种表述是不是规范，暂且不论，但在房屋租赁合同中的此种表述，也并非鲜见。 4.以“其他约定”或“其他争议协商解决”等方式涵盖“征收拆迁”事由。 在大量的房屋租赁合同中，根本没有关于“征收拆迁”的有关约定。但在这些合同中，大多有关于“其他约定”或“其他争议协商解决”的约定。以最广泛的角度去揣度，将征收拆迁内容作为“其他约定”“其他争议协商解决”的相应事由，当然未尝不可。 只是需要注意的是，一旦真的发生了征收拆迁，租赁合同的当事人想要援用“其他约定”或者“其他争议协商解决”，无疑是非常困难且不现实的。在未见明确约定的情形下，有关机关也无法通过条款解释将征收拆迁事宜予以涵盖。因此，此类合同中的拆迁条款，无论对于承租人还是出租人，都无异于水中之月。 房屋租赁合同中以上这些“拆迁条款”的约定中，难免存在许多的问题和不足。 其一，征收拆迁是否必然属于“不可抗力”？根据《民法总则》第180条和《合同法》第117条的界定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于征收拆迁，根据《物权法》第42条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，系为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人房屋的行政行为。 该类征收拆迁的行为，在大多数的情形之下，对于租赁合同的双方当事人而言，属于“不能预见、不能避免且不可克服的客观情况”。但是，需要提及的是，也有一些情形之下，似乎认定为“不可抗力”也存在一些法律上的争议。 比如，有的征收拆迁事项在房屋租赁双方签订合同时系已经出现在诸如“政府工作报告”“重大政府工程”“重点项目名录”之中，租赁合同双方发生租赁关系时悉已知情；有的租赁关系的建立本来就是对已经列为“旧城改造”“棚屋区改造”等公共利益事项，只是因为某些原因导致迟延，但承租人因为租金便宜而愿意承租等。因此，将征收拆迁一概作为“不可抗力”无疑并不妥当。 其次，征收拆迁也并非全因“城市规划调整”。在征收拆迁实务中，规划调整并非是必不可少的前提。一方面，实务当中大量的征收拆迁，并非因为规划调整所引起和导致；一方面，根据法律法规的规定，征收拆迁的发生是“基于公共利益的需要”而进行的行政行为。因此，在上述的租赁合同中，似乎并未涵盖“非因规划调整”的大量的征收拆迁行为。这些行为如“旧城改造”“棚屋区改造”“工业化项目提升”等，都并不非是规划调整所引起的。一旦发生了此类征收拆迁，合同约定的“因规划调整……”是否可以认定为双方约定，无疑存在较大争议。 再次，以“其他约定”或者“其他争议”来涵盖“征收拆迁”，当然更为不妥。除了前文所述的理由外，一方面“其他约定”“其他争议”的约定，是不是涵盖征收拆迁事宜，双方当事人之间并不明确；一方面，即使能够作为“其他事项”，双方另行协商的可能性也非常小，除非在签了租赁合同签署之后立即签订补充协议。因此，以“其他约定”或者“其他争议”的方式，根本无法解决租赁合同当事人之间因征收拆迁所引发的纠纷。 二、承租人在征收拆迁中权益救济困境 基于《合同法》规定，为了维护租赁关系的稳定，确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”等原则，以保护承租人合法权益。但是，在发生了基于公共利益的征收拆迁事宜时，承租人的合法权益得不到保障，也已经是近年来所不得不面临的现实。许多承租人在经营过程中，因为所承租的场所被征收拆迁，经营无法继续、投资无法收回，在出租人欢天喜地的同时，承租人却是愁眉不展。 之所以会导致如此困境，一方面是债权与物权法律规则的阙失和不足所导致，一方面是也是因为承租人在租赁合同商谈的过程中对“拆迁条款”的约定存在不足所埋下的隐患。以现行法律解决方案而论，将承租人与出租人之间的租赁关系设定为债权法律关系，征收拆迁往往涉及的是物权的变动和消灭，某种程度上是促使承租人在征收拆迁过程中依照民事法律关系来主张自身权益。 1.现行规范未将承租人作为“拆迁对象”，导致承租人无法参与征收拆迁过程。 《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。结合这两个条款的含义，意味着我国现行的房屋征收与补偿，主要是以“房屋所有权人”作为征收拆迁对象，而承租人基于合同关系所成立的“房屋使用权人”，却并非征收拆迁对象。 由此导致的后果是，征收实施单位在实施征收拆迁的过程中，承租人的合法权益一般不在其考虑范围之内。承租人在面临租赁物征收拆迁之时，既无法参与到整个征收拆迁过程，也无法在此过程中陈述和主张自身合法权益。 2.承租人对征收过程、征收补偿所知有限，向承租人主张自身合法权益存在诸多困难。 正因为现行法律规范并未将承租人作为征收拆迁对象，征收实施部门何时与出租人协商，出租人是否同意征收条件、何时签署征收补偿协议、征收补偿范围与金额等等，承租人都无法完全知悉，此时要向出租人基于租赁合同主张相应权益，的确面临许多困难。这些困难，出租人不会提供协助，征收拆迁实施部门一般也不会提供协助。因此，即使按照租赁合同关系向出租人主张征收拆迁过程中的相应权益，也会在诉讼请求确立、请求的法律依据、举证责任、证据提交等方面面临现实难题。 3.租赁合同没有约定或者约定不明，更会将承租人推向“于法无据”的困境。 如果以民事法律关系来维护承租人在征收拆迁过程中的合法权益，一般需要以承租人与出租人在租赁合同中的约定作为前提条件。在很多时候，承租人所签署的租赁合同，要么没有关于拆迁条款的约定，要么相关约定不明确、不清晰，想要通过民事诉讼方式来维护权益，往往发现“事实依据不足”。 在我们经办的几宗案例中，甚至整个作为经营场所的租赁房屋都是由承租人改建和添建，但在相应合同当中却并未明确遇到征收拆迁时应当如何进行权益分割的问题。在没有约定或者没有明确约定的情形下，想要通过诉讼来实现承租人的合法权益，其难度可想而知。 承租人所面临的这些困境，尽管从实务和理论角度可以进行突围，但依然处于法律规范的“旁门左道”，还有待于法律法规的完善和修订。因此，就当下而言，比较可行且有效的方略，还是尽可能通过完善租赁合同中的拆迁条款，以尽可能保障和维护自身合法权益。 三、“拆迁条款”优化逻辑及风险防范 房屋租赁作为合同法律关系，可以由双方当事人对相应条款进行约定。对于房屋租赁中的“拆迁条款”，在征收拆迁未实际发生时进行明确约定，对于维护承租人的合法权益意义重大。然而，经由对大量房屋租赁合同的文本分析，其中的“拆迁条款”都存在一些问题。因此，我们希求在现行法律框架内，通过约定在征收拆迁发生时的相应条款，能更好地保障承租人合法权益。 诚然，对于房屋租赁关系中的“拆迁条款”的相关约定，并非是基于承租人的一厢情愿，而是应当基于现有法律法规的实际和公平逻辑。在我们看来，对租赁合同关系中拆迁条款的优化和完善可以从以下方面进行斟酌权衡： 其一，确保承租人对征收拆迁过程中的“知情权”。通过与出租人约定，一旦发生征收拆迁事由，出租人应当及时将有关拆迁的决定、公告、补偿方案、补偿协议、补偿范围与项目、补偿方式、补偿金额等内容及时告知承租人。通过此约定，可以确保承租人对整个征收拆迁过程的相关进展及时知情，也有助于承租人为可能发生的与出租人之间的权益纠纷做好相应准备。 其二，结合征收补偿法定的一般范围，明确属于承租人的项目与范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，补偿范围一般包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，装修装饰的价值补偿，设备设施的补偿，对被征收人给予的补助和奖励等。在这些补偿的范围之内，可以通过约定，哪些属于承租人、哪些属于出租人。这样，一旦发生征收拆迁，对各自的权益范围就非常清晰明了。 其三，明确征收拆迁补偿权益的分割模式。在一些租赁合同中，可以约定遇到征收拆迁时，承租人和出租人之间进行权益分割的模式。这种分割模式，最好不要含糊其辞，而是应该尽可能具体明确。这种明确的方式，可以是具体金额、可以是分割比例，还可以是明确的期限等等。 比如：可以在条款中设定，实际租赁多少年如何分割征收拆迁权益，承租人对建筑物添附、装饰装修、设备设施、办公用品投入的实际金额等。这种分割模式的确立，为可能发生的权益处理提供了明确的标准，对于承租人而言，即使需要经由民事诉讼维护权益，也可以提供充分的事实依据。 其四，明确出租人选择不同拆迁补偿方式下的给付方式。根据相关法律规定，在征收补偿过程中，被征收人可以选择现金补偿、房屋产权调换、现金加产权调换等方式进行补偿。出租人作为被征收人的这种选择权，承租人是无法干预的。但是，承租人可以跟出租人约定，在不同补偿方式下出租人不同的给付模式。基于出租人作为被征收人的补偿方式，承租人对自身权益的范围做出基于不同选项的约定，无疑能够更好地维护自身权益。 以上这些方面，在租赁合同中进行约定的时候，如果能将相应事宜作为违约事项，将能够更好地保护承租人的合法权益。通过设定专门针对征收拆迁的违约事宜，可以减小出租人在面临巨大的拆迁权益违约的法律风险，也可以促使出租人更好地履行约定。  |
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