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增加了不动产物权类型 《民法典》仍然实行物权法定原则，“物权的种类和内容，由法律规定”。只是相关的内容由原《物权法》第5条提到了总则编的第116条。物权编主要增加了3种不动产物权类型。 所有权分编增加了无居民海岛所有权。《民法典》第248条规定：“无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。”应该说，无居民海岛所有权不属于新增的物权，因为2009年《海岛保护法》对此就进行了规定（《民法典》第248条与《海岛保护法》第4条的内容完全一样）。目前，正在开展的全民自然资源所有权登记发证工作的内容之一就是无居民海岛所有权。 用益物权分编新增加了居住权，用了1章5条专门进行了规定（第14章第366— 371条）。《民法典》之所以增加规定“居住权”这一新型用益物权，主要是为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求。《民法典》明确要求设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。以后不动产登记的内容将得到增加和丰富。 用益物权分编土地承包经营权一章增加了土地经营权，用了4条进行规定（第339— 342条）。这主要是贯彻落实农村承包地“三权分置”改革的要求，体现了承包地三权分置改革的成果，也是吸纳了《农村土地承包法》的有关内容。按照《农村土地承包法》的规定，土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。 对于国有农用地上的用益物权，《民法典》第343条仍然规定的是：“国家所有的农用地实行承包经营的，参照适用本编的有关规定。”按照该规定，国有农场土地实行承包经营的，可以参照设立土地承包经营权。但目前很多国有农场并没有实行承包经营，国有农场与农场职工之间是劳动关系，不是承包关系。虽然2015年《中共中央 国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》明确了国有农用地的使用权的权能，国有农场对其使用的农用地享有什么权利？能不能转让？能不能抵押融资？目前仍然没有法律规定。 完善了不动产抵押的有关条款 可以抵押的财产范围增加。《民法典》第395条第三项规定的可抵押的财产增加了债务人或者第三人有权处分的海域使用权；第399条删除了耕地使用权不得抵押的规定，排除了土地经营权抵押的法律障碍，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。虽然《农村土地承包法》没有规定土地经营权的抵押，但是《民法典》第342条规定可以依法采取抵押等方式流转土地经营权，第381条规定土地经营权等抵押的，“在实现抵押权时，地役权一并转让”。 原《物权法》与原《担保法》的冲突得到解决。《民法典》自2021年1月1日起施行后，《担保法》等法律同时废止。原《物权法》与原《担保法》关于抵押登记效力冲突的条款，随着《担保法》的废止而解决。实践中，不动产登记机构是否需要审查不动产登记的金额的问题，也随着《担保法》（第35条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”）的废止，而得到明确。 对于实践中争议很大的关于学校、幼儿园等的教育设施等能否抵押的问题，《民法典》第399条仍然规定不得抵押，但是文字表述上进行了一些修改。将“医院”改为“医疗机构”，将“以公益为目的的事业单位、社会团体”，根据总则编的表述改为“为公益目的成立的非营利法人”。 可办转移登记的遗产范围扩大 1985年《继承法》第3条列举了可继承的遗产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。但没有列举土地权利。 土地权利特别是宅基地使用权能否继承，一直存在争议。原国土资源部的文件明确，因继承房屋占用宅基地的，宅基地使用权可以登记发证，从实践的角度认可了继承宅基地使用权是可以登记发证的。《民法典》不再列举可继承的遗产，只是做出了概括性规定。依据其第1122条规定，“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”，宅基地使用权是法定的物权，是农民的重要财产权，肯定是可以继承的。 调整了有关表述 将建设用地使用权证书统一表述为权属证书（第349条、第360条），但第333条对土地承包经营权的登记发证的表述仍然出现“土地承包经营权证、林权证等证书”，只是删除了原来的“草原使用权证”，增加了“等证书”。这是照搬了2018年年底修改的《农村土地承包法》第24条的内容：“国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”这表明《民法典》虽然进一步确认了不动产统一登记制度，但是对权利证书还是按照分散登记的思维，根据不同的不动产权利规定不同种类的证书。 将登记主体统一表述为登记机构，改变了原土地承包经营权登记发证主体“县级以上地方人民政府”的表述（第333条、第335条）。原《物权法》对登记主体大多数地方表述为“登记机构”，只有土地承包经营权的登记发证主体表述的是“县级以上地方人民政府”。这次修改估计主要是因为2018年年底修改的《农村土地承包法》将“县级以上地方人民政府”改为了“登记机构”。 《民法典》对于一些语义上明显存在重叠交叉的不动产表述仍然没有改变。如，第260条规定，“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂……”；第262条规定，“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权……”等。将土地和“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等”并列，给人的感觉是“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等”都不属于土地。这仍需要以后进行修改完善。 作者单位：自然资源部不动产登记中心  《中国不动产》2020年第七期 i自然全媒体 编辑：马康 供图：马康 审定：李军晶 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· |
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