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关于二手房，最近有两条观点“对立”的新闻。 一是：4-6月，杭州连续三个月成交量破万套，上半年整体更突破四万套。而且，从7月首周2500 成交看，行情还在延续。 二是：相比两年前，8成二手小区未涨价，甚至还跌了10%。 根据量价理论，在市场上行阶段，当成交持续放量时，成交价大概率上涨。连续3-4个月高位运行的二手房，显然符合这一标准。 但为什么大多数二手小区，却是横盘、下跌呢？ 今天开始，层楼将走进杭州七大“下跌”板块（东湖、九堡、九堡沿江、城东新城、下沙沿江、滨江和东新等），和中介面对面交流，深入剖析二手房价涨跌背后原委。 首篇是刚需重镇——东湖新城（临平山北）。 01 首先必须承认，仅以今年上半年看，东湖二手房价肯定涨了。 来看一组数据对比： 2020年3-4月：金都夏宫89㎡毛坯，成交总价175-180万，单价约2万；众安理想湾89㎡精装，主流成交总价190万左右，单价2万1上下。 这段期间，主要受疫情影响，又是复工不久，行情相对冷清。 2020年6月：金都夏宫89㎡毛坯，单价能卖到2万1-2万2；众安理想湾89㎡精装，成交价最高可达2万2-2万3。 赞成香颂、金帝海珀等楼盘更贵，前者2万4-2万5，后者2万6左右。若是海珀边套户型（户型好，得房率近90%），最贵可以卖到2万7 。  也就是说，对比3-4月，东湖二手房价普遍涨了10%左右。 而这背后，正是回暖行情下的高成交量。据好找房公布数据，今年上半年，东湖以846套成交位居杭州第四，平均成交价约2万。 中介朋友小胡告诉我，由于二手市场回暖，为抢占市场，仅上半年新增中介门店，就至少有20家。 但因为门店数量增加过快，平均到单个门店的业务量，反而急剧下降。 “4-5月，可以成交近20单，6月只有5单。”小胡表示，不是行情不好，而是竞争太激烈了，感觉快混不下去了。 02 但说东湖两年没涨（或者跌了），也没错！ 因为对标时间点——2018年6月前后，正是杭州二手房价最癫狂的时期。癫狂到什么程度？一些板块的巅峰成交个案，到现在都让人目瞪口呆。 比如，绕城外3万 的义桥，4万 的下沙沿江……当然，也包括2万8 的临平东湖。 2018年6月，海珀一套89㎡中楼层房源，成交总价达到253万元，折合单价28434元/㎡，至今仍是板块不可逾越的高峰。 当时，金都夏宫、赞成香颂、莱茵知己，和绿城蓝庭等盘，也一度冲到2万4-2万6的高度。  要知道，同期在售的法兰公园、悦见山等盘，精装新房才16000-17500元/㎡。算起来，一二手倒挂已达到惊人的万元左右。 一句话总结：今年3-6月，东湖二手房价反弹了10%，但对比2018年最高点，仍旧跌了10%左右。 翻开近几年的二手房行情走势，整体可以用冲高盘整形容。 2016年启动，9月G20第一波上涨；2017年和2018年持续爆发，2018年6月前后到达巅峰；随后行情回落，基本遵循下半年冷清，上半年回暖（小阳春）的走势。 那为什么有些板块能再创新高，东湖在内的多数板块，却很难回到2018年了？ 03 首先，我们要明白，这轮二手房价爆涨的核心是什么？ 它的前置逻辑是：新房供应少、抢不到，大量购房者无奈涌入二手市场，最终不断推高房价。 所以，当新房供应充足时（优先摇号），二手房价就很难再往上冲（板块房价也有阶段天花板，不可能无限上涨）。而从2017年开始，杭州就变成了“推地狂魔”。 连续三年卖地金额破2千亿，全国第一。2020年上半年，更是超1700亿。 按照半年到一年的上市周期，这些土地刚好在2018年起形成集中供应，加上整体行情调整，二手房价回落再所难免。 东湖的新房供应，虽没有夸张到汹涌的程度，但也长期保持稳定。 比如，2017年底之前，整个东湖（那时还叫临平北）可售新盘屈指可数，只有夏宫、理想湾等盘，一度断档。 但之后新盘源源不断，栢悦中心、中铁九逸、法兰公园、悦见山、山语四季、柳岸闻莺，和御清城等陆续上市；现在选择余地依旧不小：四季都会、锦畔云汀府、汀州印月、新鸥鹏地块、华元星万里、上锦宸府等。 若算上超山的江山风华，供应相当充足。 04 另一方面，和整体杭州一样，东湖二手房挂牌量，也是与日剧增。 好找房数据显示，截至昨日20时，东湖二手房总挂牌量为3540套。其中，3月1日至今新增挂牌1032套，占比近3成。 “一部分是正常改善置换，但更多是冲着小阳春，想卖个好价钱。”小胡说。 我统计了下，几个主流二手小区挂牌量都挺高，蓝庭346套、夏宫310套、东港花苑193套，海珀128套、香颂71套……去年交付的中铁九逸，也有116套。 小胡认为，按照现在的成交量，今后挂牌量还会往上走。  即将交付的栢悦中心 因为更多次新房将涌入市场，比如今年下半年，那个曾经大雨中排队登记摇号的栢悦中心，就会交付。 外立面石材干挂 局部铝板，自带五星酒店和地标写字楼，被誉为东湖“第一颜值”，加之万宝城对面、地铁口（9号线北沙路站）的核心地段，在当地中介看来，有望挑战2万8纪录。 临平山南低总价老小区的分流，也是二手房价难涨的原因之一。 “普遍上世纪90年代，面积50-70㎡，总价只要120-160万，明显低于山北200万的主流总价。”小胡说。 05 客观地说，东湖二手房价虽未超过前高，但也不低了。 一个很直观的对比。2018年摇号至今，东湖板块新房限价，已经“三连涨”：17500→19000→20800→22000。 而且，从地段看，新盘也普遍偏离以万宝城为中心的板块核心。 锦畔云汀府万宝城一路之隔、新鸥鹏地块直线1公里、汀州印月直线距离1.5公里、四季都会直线2公里、上锦宸府直线6.5公里…… 优质二手小区，依旧贵过新房。但综合新盘地段和整体二手房价水平，新房一二手倒挂，在这波限价调整中，可以说是已经“若有若无”。 所以，可以看到两个现象：一是相比以前个位数，新房中签率上升了，四季都会最新一次摇号近28%。 二是客户构成中，投资客比例大降，以刚需自住为主。 “不着急住的，一般选择摇新房；着急住的，会倾向二手房。”小胡表示，限价提升后，投资客明显减少，但自住客户对二手房的认可度明显提高。 06 从自住角度看，东湖的确是一个综合评分很高的刚需板块。 首先是总价段，一套89㎡户型，无论新房还是二手房，总价200万内的挑选余地都很大。 其次，该有的配套都有。 拿交通来说，随着“三路一环”的贯通，从东湖前往武林广场、钱江新城、奥体，或萧山机场，均可通过高架路网实现（还有杭州中环、沪杭城际铁路）。  招商中的星玖城 商业配套呢，已有万宝城、万悦城两大开业综合体，星玖城也已在招商中。 农贸市场、幼儿园、卫生服务院、学校、邻里中心、体育公园等常见配套，也都有配置。 这么说吧，杭州范围内，总价比它低的，不是距离远，就是配套不成熟；距离近、配套也完善的板块呢，门槛又往往高出很多。 07 今后的东湖房价，也不是没有上升空间。 不过，这得取决于两个条件。第一，市场行情向好；第二，也是最重要的，板块自身发展要有实质性推进。 大家知道，2017年底起，临平山北正式更名为东湖新城。 它不仅带来了更大的行政版图：面积约76.94平方公里，即原来的临平山北加上钱江经济开发区。 也带来了更宏伟的蓝图：以荷禹路为中轴，将形成拥有体育中心、文化中心、三甲综合医院等多个城市功能设施，形成集公共管理、商业商务、科技创新、品质居住等功能于一体的公共中心区。 即东湖新城中心区（临平大道以北，荷禹路两侧），按照最新规划，涵盖高铁枢纽、商旅走廊、森林公园、市民中心、体育中心等。 规划交由时间验证，但一批实质利好已落地。  流传中的地铁四期示意图 比如，除了地铁9号线，地铁3号线二期东延伸段，将从原先的一期终点星桥路站，延伸至东湖。 而最新地铁四期中的南北快线（32号线），据说将横贯东湖新城，与上述两条线交汇。换句话说，未来的东湖，将具备三条地铁线。 再比如，东湖将迎来临平首座大学——浙江理工大学余杭校区（时尚学院）。 已全面动工，预计2022年5月完工、9月投用。据悉，该校区投用后，浙江理工大学计划将服装学院、国际教育学院、艺术与设计学院等5个特色学院迁入，届时预计师生人数有6000人。 这里还将出现杭州市八区首个室内滑雪场。 最近滑雪场已正式签约，定名为杭州中体冰雪公园（暂定名、位于华元星万里），拥有近8000㎡真雪面积，两条150米雪道！ 妥妥又是一个网红打卡地！ |
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