 二叔从南方一个大城市回来了，竟然是为了避开小区业主委员会的选举，真是奇怪了，就象商会会长一样的位置怎么还躲了？二叔的回答特别惊人：“参加那个得罪人，挡人家的财路，会挨整！” 经过二叔的指点，我才明白：小区业委会里的水太深了，是深不可测的深。 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，具备独立法人资格。 从1980年中国有了分期付款的商品房，1987年商品房兴起，从而有了物业公司，2003年有了《物业管理法》，它第一提出了“业主大会”这个概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，2007年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。 《物业管理条例》、《物权法》、最高法院司法解释、地方立法等都对业委会权益做了明确规定，确认了业主委员会可以作为民事诉讼原告的主体资格为业主维权。 然而，从2003到2019年这二十多年来，无论是官方媒体还是自媒体，从央视到省、市的新闻媒体，从搜狐，新浪，网易，百度，天涯到现在的微信公众号等网络媒体，屡屡曝光的却是：某某小区业主委会成立遭到来自各方的阻挠，某某小区被选举出的业委会主任和成员受到这样那样的打击报复。 02 例如，2006年天涯论坛的法治论坛报道：西安市高新区盛世华庭小区成立业主委员会因当地物业行政主管部门西安市房屋管理局不给其依法备案，被小区业主告上法庭，法人闫锡铭不得不“屈坐”被告席。据不完全统计，当时西安市有住宅小区约800个，截止目前小区成立业主委员会的不超过20家。仅占西安市小区比例的百分之三。此前，有“唐园小区”、“万国花园”等在成立业主委员会和维权过程中，业主委员会主任遇到物业公司雇用社会黑势力的“棒棍袭击”、“刀砍断指”之险恶遭遇。 再例如，2014年，《南国早报》报道，6月17日晚22时多，广西省南宁市天赐良园小区的业主周先生、黎先生被民警传唤到南宁市公安局凤岭派出所后。次日凌晨3:00左右，被告知因故意损毁财物，被行政拘留15天。这两名业主是积极参与筹建小区业主委员会的人员，没想到筹建工作还没眉目，人却先进了“号子”，另外筹委会成员也在警方传唤名单，甚至有出国在外刘女士都被传唤。  小区业委会在筹备、成立和建设过程中，屡屡遭遇各种搪塞而搁置，一些积极参与的业主甚至遭受停水断电等各种压制与骚扰等等，诸如此类的事件重庆，北京、上海、广州以及全国均有报道，各种报道让人触目惊心，不寒而栗。  2019年1月19日，昆山论坛有一篇名为《网友爆料曝光昆山韵湖国际小区博阳物业，请还我们一片生活净土》的帖子，曝光了该小区物业公司管理缺失，不作为，懒作为，那个帖子当天刷爆了昆山朋友圈，当日阅读量达六W+，其中一段话，问的特别犀利：“业主反馈小区问题，博阳物业的保安，客服均能喊出让业主搬出小区，让业主找开发商再换套房子的话语，试问你们是客服人员，安保人员还是社会上的流氓？ 03 业委会是小区内业主选出代表加强自治管理、表达诉求、有效维权的一个组织，是被政府认可的，有法可依，有章可循，为什么为了阻止业委会成立，报道中的那些物业公司成了机关算尽，为非作歹的打手，黑手？更加费解的是，为什么，报道中的那些相关部门也是非常配合那些打手，黑手呢？ 俗话说，无利不起五更，报道中的那些相关部门置物业行政主管部门的职责于不顾，反过来和物业公司联手，欺上瞒下，胡作非为，百般阻挠业委会的成立，背后必然存在某种利益的博弈。 就前面所提到盛世华庭小区而言，有记者通过调查，一个利益链初见端倪。 一个小区的物业管理费用成本支出与收费总额之间存在着巨大的经济效益。 盛世华庭小区349户，总建筑面积34017㎡，仅物业费、停车费、电梯费、卫生费等，年收入达56万元以上。 物业公司运营费用仅10多万元（含员工工资、办公费用小区、税金）。毛利润达40多万元。 那么以此类推，几百户、甚至上千户的小区收入究竟有多大？不言自明。  收入这么高，“奶酪”这么大，物业公司一家是不敢独吞的。 据西安市房管局陈某某在天亚物业公司放言：“我给物业公司介绍一个楼盘，佣金6万。”管中窥豹，可见一斑，就听他这一句话，不是脑子进水的都该明白了，这“奶酪”物业行政主管部门有些相关人员能分到一块，能不给物业当“保护伞”么？ 从西安市几家小区成立业主委员，其业主委员会主任被不明身份的人袭击酿成血案看，都与其小区物业公司有关。可见有的物业公司雇用保安，横行小区，有涉“黑”之嫌。可是惨案发生后，即使被媒体报道了，罪犯有没有没有逃之夭夭不知道，反正有人被绳之以法了，是不是背锅，更无法知道，反正没多久，缴了罚款，付了医药费，大多是大事化小，小事化了了。 这不是“潜规则”，这是明白的不能再明白的事，凡涉猎物业管理行业者，大多都有“各种权力背景”做靠山，他们甚至可能是有利共图的小伙伴，共同拴在了“利益”这条链上，分吃一个“奶酪”。 04 目前国家尚未制定大修资金管理使用办法，大多数是各省市自己制定的地方行政法规。就一个城市而言，这一笔几十亿元的大修资金，被主管行政部门挪用事件屡有发生。西安市房屋管理局前任房管处处长钟军就因贪污挪用业主的大修资金，被绳之以法。 很多人认为不明白上述那些利益与自己这个业主到底有什么关系，我曾经也是那样，而听了二叔的话，才明白一切都自己息息相关。 比如，刚入住新小区，有的物业要求缴纳一年的物业费，看人家都缴了，反正也就几百，相信没人不缴。而事实是，物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。  物业费多少钱一平？相信都会说是物业公司给出的价格，而事实是，应当是当地房地产主管部门和物价主管部门根据当地居民平均收入、当地市场物价来制订的，简称政府指导价，应经过业委会批准才能定出的价格。 电梯间的灯箱广告费，企业来小区做促销缴纳的费用，小区停车场收的停车费，小区指定通讯公司（移动，电信，网通）甚至小区指定的收废品人员，指定的修锁换锁门市都会缴纳一定数量的费用等等，这些收入都应该属于全体业主，而不是属于物业公司。 对于物业公司，一个上千户居民的小区，从楼宇、电梯广告，到停车场使用，再到各种各样的管理项目，都存在不小的利益，而这些资源往往掌控在或物业手里。若是成立了业委会小区内部的利益将重新分配，业主们多多少少都会分到一部分，这是物业所不愿意看到的。即使抛开这些，物业公司在服务出现较严重问题时，宁愿面对一盘散沙各自吵闹的业主，也不愿面对握成一只拳头的业委会。 可恰恰的是，所有楼盘的前期物业管理企业，都是开发商直接聘请或者自己组建，也就是说，在新建小区成立业委会面前，物管公司和开发商，相关职能管理部门可能天然地就“穿了同一条裤子”。于是，多方联合起来，千方百计地阻挠业委会成立，也是再自然不过的事情了。理想是高富美，现实是矮穷挫，在全国范围内，商品住宅小区成功成立业主大会与业主委员会的成了凤毛麟角。 05 物业公司在中国存在了已经30年了，物业和业主是服务与被服务的关系，业主支付服务费用，物业为业主提供服务获得报酬，比如：小区的绿化、垃圾清运、停车等等问题，物业公司应按业主共同决定和授权来执行管理工作。 从产权上说，全体业主才是物业的产权所有者，而物业公司只是业主招聘的代为管理物业的机构，全体业主与物业公司的关系是一种“委托――代理”关系。这就好比我花钱请了个管家替我持家。 然而很多地方的物业公司不是业主的管家，反而凌驾于业主之上，成了业主的主人，对业主多种限制，还利用业主的便利来赚钱收费，更有甚者，物业公司把自己当成一个行政组织是来管理业主的，唯我独大，强制收费。为了公司和个人的私利采用非法的手段对待业主，这不仅是对业主权益的侵犯，更是对法律尊严的践踏。  听二叔讲得义愤填膺热血沸腾了，就问：“二叔，这样为什么不去选举业委会？” 二叔说：“我又不是齐天大圣，没那本事大闹天宫！” 明白了：小区业委会的成立貌似动了人家的奶酪，挡了人家的财路，事实是，业委会只是要主张自己的民主权利，维护其自身的合法权益，没有维权意识的小区业主，是没有齐天大圣保护的“唐僧”，只有任由各路妖魔鬼怪的宰割，当然业委会这齐天大圣要大闹天宫，得先要被各种折腾，经历九九八十一难，然后才能成功逆袭保护唐僧取得真经，修得正果。 作者简介 天木夭禾，闲人，读书，写字，风花为伴，草木为伍。 |
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