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的确，本周末永威西郡、绿都澜湾等楼盘热卖，相信远远超乎了大部分的想象，之前认为限购限贷政策如此严厉，购房人员会减少，但是实际情况并非如此，这或许告诉了我们苦逼购房者们这样一个道理： 刚需还是尽量早上车的好，在我们犹豫还要不要买房，甚至是嫌弃价格高乃至想等一等的时候，很多人却已经拿着房票、真金白银地在为买房而努力。 当其他人为了买房而如此拼搏的时候，刚需拿什么来竞争? 的确，北区黄河边的楼盘卖一万五去化还能达到百分之50多，我觉得够吓人了，让人仿佛看到，假如市场一旦解除限购，市场会有多疯狂，你买或不买，房就在那里。 现在想想，那帮劝购房者要等一等的伪专家们，可真够贱的! 所以，这个周末的郑州房产市场注定不平静，5.3新政满一个月后，东南西北经典住宅和公寓齐齐开盘，其中不乏热门产品，其开盘呈现出的销售数据和价格，亦成为研究时下郑州房产发展走势的参考标本。 不同区域，不同品牌，不同价位，不同去化率，这些赤裸裸的数字让我们无法不去关注；凭什么热销?价位是否合理?买到是否值得?不买是否吃亏?这些真真切切的现实亦让我们无法平静! 01 ►绿都澜湾 紫荆华庭和澜湾，一直以来人们都将它们视为绿都地产在管南的双子星座，但人们去两个楼盘看房时却发现了一个问题：为啥紫荆华庭才卖13000/平方，而位置更靠南的澜湾却卖到13500/平方，要说澜湾有的，紫荆华庭同样也有。 其实，置业顾问说澜湾是绿都紫荆华庭的升级版，而实际上也并没有看出项目区别于华庭的特点，但是当你在售楼部看完沙盘就明白了，澜湾沙盘上有一片号称50万方的商业! 50万方啊，要知道澜湾整个二期住宅占地面积也才4.4万方，建筑面积20万方而已。 大型商业对于一个小区，乃至整个片区的重要程度不用多说，看看中原区的锦艺城、王府井就知道了，硬生生带动了周边锦艺国际华都、盛润锦绣城、方圆经纬、惠众西城一品等一众小区，更由此上升成为一个西区商圈，吸引周边乃至三环的市民前来逛街购物消费，从这一点来来说，等澜湾这边的商业完善了，想必在商业缺乏的管南片区，是十分引人关注。 另外，项目内部规划有8所幼儿园，3所小学，2所中学和公园，目前伊顿幼儿园、创新街小学已经入驻，还传言已确定八中，如果事实真是如此，那绿都澜湾就是标准的双名校学区房，业主不担心上不成学，更不用担心走太远的路。 同时，距离地铁2号线马屯站1000米以内，走路约15分钟，与紫荆华庭相比，离地铁口远了点，但距离还行，仍可称之为地铁房。 除了学区，还有生态。绿都澜湾的生态是借着南水北调运河公园，项目南边即是，另东边有体育公园，项目自身绿化率30以上。 这让居住在此的居民有着更多的绿地，据说绿都还将投入一部分资金升级这两个市政公园，只希望能说到做到吧。 本周四绿都澜湾开盘战绩：6月8日晚上8点，绿都澜湾开盘推出1#(1D28F2T4)、6#(1D30F2T4)、9#(2D34F2T4)、10#(2D34F2T4)部分房源，共计604套房源，去化558套，去化率92%，成交均价13800元/㎡。 交通便利、楼盘价格低廉，紫荆山地铁2号线沿线的楼盘现在价格都还在1万4以下，这样的价格在四环内的地铁盘中已经很难找了，所以我认为这里是目前最适合郑州刚需群体购房的区域。 ►永威西郡 但是另一方面，管城片区从规划高度上不及常西湖新区，去年8月份开盘的华瑞紫韵城，是常西湖新区第一个项目，均价从8000多涨到13500/平方，很大程度上就得益于常西湖新区的价值，有市政府推动，不仅有地铁1号线二期，同时还有地铁6、10、14号线路入境。 其中，14号线部分区段将弯道超车，加快建设进度，赶在第11届全国少数民族运动会前通车试运营。之所以破例提前，就是为了到时方便市民坐1号线倒车14号线到奥体中心下车，直达运动会场。然后便是“四大中心”，这常西湖新区最引以为傲的“四个中心”究竟是个啥? 原来，“四个中心”位于中原西路南水北调渠以南、西四环以东区域，自西向东依次为奥体中心、文博艺术中心、市民文化中心、现代传媒中心，地上总建筑面积约75万平方米，包括体育场馆、博物馆、大剧院、报业大厦、广电中心等十多个项目。 本周六开盘的永威西郡优于华瑞紫韵城、汇泉西悦城，其北侧是南水北调运河，两侧绿化带长达200米、西侧是须水遗址公园、东侧是植物园和四大中心——常西湖新区作为当下最具潜力的新区，规划先进配套落地快，永威此次西区落子，虽然严格意义上来说不属于常西湖新区，但是挨得很近，可以说借着常西湖新区的东风，充分享受到了区域发展的红利。 再者，永威置业是郑州地产圈内比较追求品质的一个开发商。 大家都知道，永威有三宝：物业、景观、建材，比较注重细节、建筑质量。在郑州开发的楼盘有，永威翰林居、永威迎宾府、永威五月花城、永威翡翠城、永威城、永威上和院等。今年又将推出几个新盘，而西郡就是其中之一。 本周六永威西郡开盘战绩：6月10日，永威西郡微信选房，此次推出高层+车位，1#(2D30F2T4)、2#(2D29F2T4)、3#(2D29F2T4)，共计704套房源，去化704套，去化率100%，成交均价13500元/㎡(毛坯)。 总结一下，永威西郡的优点： A、永威精细化品质，市场认可，粉丝追随; B、永威西郡的户型做的都挺好，方方正正，通透+大阳台; C、享受了常西湖新区发展带来的红利; D、临近四环，出行便利，地铁规划有1、6、10、14四条线路经过常西湖新区; E、如果你是刚需偏改善些的，那么可以选择永威西郡。 在此，我由衷地恭喜那些抢到房子的朋友们。 02 正商这两年一直致力于“品质提升”，也陆续有了一定成果，先是正商城和正商华钻的顺利交房，北龙湖的正商善水上境也被评为诚意之作。而作为集善水上境之后的首个全新楼盘，正商家河家可以说是上半年郑州房产市场上最受关注的楼盘之一。 正商家河家属于惠济区贾河村城中村改造，首批地块2016年12月15日由正商集团拍的，郑政出(2016)127号位于新城路南、娱乐路东。 项目一期总占地148亩，容积率2.9，有高层和洋房，采用英伦建筑风格，周边配套齐全，有惠济万达、郑州财经学院、附属实验中学、惠济区实验小学、惠济区人民医院、省中医医院、郑大四附院等，新的郑州四中也计划搬迁到家河家斜对面。地铁2号线北延线的始发站就在地块的正南边，2号线和3号线的换乘站天河路站离项目也不远，大概1.5公里，交通便捷。 一期包含13栋高层，9栋洋房。高层共27层，有两梯三户和两梯四户的，户型包括88平的两房和小三房，以及115、125和130平的三房。其中两房和小三房是朝南的，其它都是南北通透的。洋房是5+1、7+1层，一梯两户，就两个户型，125平的三房和140平的四房。 本周五正商家河家开盘战绩：6月9日晚上8点，正商家河家微信选房，推出首期房源高层1890套，洋房288套，共2178套。 截止晚上9点去化934套(高层817套+洋房117套)。成交均价高层89㎡小三房15500元/㎡、88㎡两房和115-130㎡三房14500元/㎡。洋房标准层17500元/㎡;洋房首层29800元/㎡。 高层：88㎡两房推出162套、89㎡三房推出702套、115㎡三房推出270套、125㎡三房推出594套，130㎡三房推出132套，总计去化817套; 洋房：125㎡三房推出192套、140㎡四房推出96套，总计去化117套。 此次开盘中的优质房源解析： A、7#、8#都是独栋单元，两侧都不临路临街，保证了居住氛围的静谧，即便8#东侧是学校，但相比道路车流所带来的嘈杂，也是十分不错的; B、5#、11#、14#、20#、22#，这几栋楼间距大，户型采光好，14#、22#的视野也更为开阔; 作为正商第一精装流量盘，其高层户型配备地暖、新风、直饮水以及智能化系统，门窗也采用了指纹密码锁，钢木复合门和三层中空玻璃断桥铝合金系统窗户，据悉，高层和洋房的装修成本价会在每平方米约3000元左右。但截至目前，人们对其装修具体配置信息并不清楚。 以及，此次家河家推货量太大(2000多套)，遭遇万科紫台开盘截流部分客群，后有价格优惠的和昌林与城首期房源虎视眈眈，银行提息等多重利空干扰，其实还算不错的销售成绩，毕竟林与城只打算推700套。本次开盘，正商出人意料的没走性价比路线，15000的均价，只比紫台低500元，考虑到自东向西价格递减，这个均价真心不算便宜。 对比和昌林与城，家河家的优势是四环内陆段，周边有惠济万达广场，2号线地铁口，如果追求交通便利和升值，家河家是绝对首选。 03 自从万科进入郑州以后，就被郑州的购房者一路追捧，开盘的每个项目都可以称得上是集万千期待于一身。位于西四环以西的万科城就是其中最典型的案例，从开盘时的7000多一路卖到现在的13500多，甚至带热了整个高新区的房地产市场。 2017年，会是万科郑州项目大爆发的一年。除了万科城、万科紫台、万科荣成兰乔圣菲、万科大都会，还有万科誉、万科美景世玠、万科龙门、万科民安星辰、万科民安云城、万科长基云庐等项目面世，以及还有万科铁炉等潜在储备地块。 本周六开盘的，一个是位于绿博组团的万科荣成兰乔圣菲，一个是位于郑东新区商都路与普惠路交会处的万科誉。 ►万科荣成兰乔圣菲 其中，位于绿博组团的兰乔圣菲是比较特殊的一个，这个项目主打的是双拼别墅，也是万科进入郑州后的第一个别墅项目，在去年已经开盘卖完;然后便是从去年到今年，万科粉丝们都在等兰乔圣菲高层，从市场火爆，等到楼市限购，从有购房资格，等到了没了房票，从被限购又等到了银行利率加息，但从本次的认购情况来看，粉丝们依然对万科荣成兰乔圣菲忠贞不渝。 本周六万科荣成兰乔圣菲开盘战绩：本次采用E选房形式，推出房源高层36#、37#，共计319套，户型124㎡、150㎡、170㎡，截止当天中午12点，去化243套，去化率为76%，成交均价为14000元/平方。 由此，绿博组团的价格已经文文坐实在14000元/平方左右，而核心区域一定会更贵，虽然受到限购的影响，万科的魅力依旧不减，去化效果还算非常不错。 有人这样认为，“别墅小区中的高层，是一个尴尬的存在，因为小区用地大部分将被别墅占据，最漂亮的中心湖景也在别墅群当中。”但万科荣成兰乔圣菲的高层还是有几个难以抗拒的价值点，在吸引着我们—— 比如，其强大的造城能力，小区内自带会所、幼儿园、学校、商业街，配套较为齐全。从高新区的万科城便可以看出，万科依靠配套催熟区域的能力不容小觑; 比如其优秀的户型设计能力，126㎡做成四房设计，但三个卧室还都是朝南的，且动静完全分离，生活阳台和储藏室的位置也很有讲究，不浪费空间;以及那163平的四房，主卧和书房的连接，形成房中房，由此整个主卧扩展成了类似与酒店的大套房，真是画龙点睛之妙。 写到这里，我还想到了兰乔圣菲户型中最高端的、建筑面积约477㎡的类独栋别墅。万科考虑到客户的个性化改造需求，在空间的规划设计上颇为用心，不计入产权的面积较多，为购房者留足空间。以这个面积的类独栋为例，不计入产权面积多达约1200多平，是建筑面积的三倍还要多，还拥有四个车位，真正考虑到了高端购房者的需求。 这便是一线万科的实力，这就是为什么本土房企在外来房企进驻下黯然失色的原因。 ►万科誉 6月10日上午，万科誉推出1#、2#、均有2层自持商业，共推出22.45㎡的平层2160套，截至开盘结束去化1730套，去化率80%。成交均价17700-17900元/㎡。 万科誉项目是万科在郑州开发的第6个项目，也是集万科最优秀团队倾力打造的首个东区标杆性公寓，期位于商都路和普惠路交叉口，总建筑面积约7万㎡，由三栋半围合式的高层建筑组成，2栋22㎡的轻奢装修公寓，1栋32-65㎡的立体装修loft。 其中，万科誉1#和2#的1-2层为万科自持商业，三楼(含三楼)以上开始产品公寓，1#、2#为5T36户、32层的产品是东西朝向的精装平层标间，3#为4T24户的高层南北朝向的精装LOFT。平层分布均是一字型排开的筒子楼形式。 从地段上来看，该项目位于地铁3号线和5号线交汇站(东二十里铺)出站口，距离地铁一号线将近两公里，距离郑东高铁有1.5公里，受不少附近企业白领精英自住和大量投资客关注。 想一想，高铁站片区的商业和写字楼配套，大量的白领和人流，同时周边配套也成熟，丹尼斯超市、麦德龙超市，华士达影城、体育公园，以及省直公立医院、中小学校、银行等一应俱全。基本保证了万科誉将来的出租是不成问题的，并且其升值空间也会随着高铁片区的发展逐渐加大。 根据万科誉周边没有同类竞品，并且购房者大多会冲着万科的品牌去购买，后期物业管理也是万科，本次开盘取得预想中的热销。 04 本周六亚新美好城邦开盘战绩：6月10日，亚新美好城邦微信选房，推出高层4#和少量7#、9#房源，共计推出216套，去化171套，去化率79%，18000-19000元/㎡。 亚新开发过的住宅项目不少，绿博组团、白沙及北龙湖都有一些品质盘入市，开发经验比较足，尤其是这两年的发展是越来越重视自己的口碑了。比如成品住宅是未来的大势，但做的开发商却还很少。亚新这两年做的便是郑州为数不多的成品住宅项目。 亚新美好城邦规划的产品以高层为主，全为成品房，面积80㎡至140㎡不等，所有楼栋均采用区域内独家“分离式核心筒”设计，尽量保证所有户型享受最优的采光和通风，项目各户型全部做到明厅、明厨、明卫的设计标准，并且小区配套新风系统、入户直饮水系统、断桥铝三层双中空玻璃……另外全屋成品房建材苛选市场知名品牌，一些标配的细节设计也是十分有特点的。 比如在进门处安装人体感应灯，无需手动;在潮湿、容易接触水源等处安装防溅插座;主卧配备衣柜，内部配置感应灯，且根据衣物不同的尺寸对空间进行合理划分;室内主空间采用地暖，不占用室内空间，仅在不方便铺设地暖的卫生间等区域设置背篓式暖气片等等——从敢于独立挑战成品房这一点，可以看出亚新的态度。 总体来说，单就亚新美好城邦的成品房配置，较之于美好香颂、美好艺境是稍高的，比如在电视背景墙、全屋壁纸(厨卫阳台除外)、米箱等配置是其他两个项目没有的……可以说，已经达到一个极致了，完全可以打90分，剩下的10分，就看其是否能够完美落地。 位于金二环好位置的亚新美好城邦，生活配套齐全，亦拥有交通和配套上的双重优势，正在施工中的地铁3号线、5号线距项目仅有800米，公交线路也比较多，公交出行比较便利，临近两大主干道，驾车出行也比较方便，内部规划有幼儿园，采用人车分流的管理模式。 回顾本周末的开盘，我的看法是这样的—— 就整体去化情况来看，品牌开发商越来越受欢迎。 正商家河家的销售情况一般，并不是其产品不好，其实更加说明了大北区没有我们想象的那么火爆，前一段时间融创瀚海大河宸院开盘而没有清盘就是例子，这在融创开盘史上也是少见的。但在北区自住或者投资，买家河家是不错选择;对于纯刚需群体而言，买管南的绿都澜湾无疑是合适而正确的选择，因为地铁2号线的站点，后期出租很容易。 永威西郡此次开盘价格明显是低于我的预想，后期随着常西湖新区配套规划的落地，以及后续地块的推出，其价格一定会上涨不少，以及未来二手房价格更不会低。 万科早已名满天下，单靠品牌就能“一呼百应”，此次兰乔圣菲高层的热销，充分地给我们展示了什么是品牌溢价，品牌溢价原来不是必须要比周边卖的贵多少，而是用更精准的成本和付出，换来同样的销售价格和销售业绩。 提早布局成品住宅的开发商，是值得肯定的。在目前本土开发商里，像亚新一样做成品住宅的开发商极少，从这里我们能看到亚新的魄力，购房者也不妨后续多多关注下。 2017年郑州房产市场限购、限贷，市场趋于整体平稳，但不少购房者的钱袋子依然想花在房子上，对此刚需群体遇见合适房源，可以立即入手，因为刚需怕房价再涨——输不起，我理解，但务必好好选择，不能急了眼。 |
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