导语：
如今的人们更懂得享受，除了购买普通高层，一些改善型的购房者更倾向于选择购买洋房，洋房在建筑、景观、生活舒适度方面都要高于普通高层，并且与每套动辄上千万的别墅相比，洋房的价格显得更具亲和力。随着市场对洋房需求的日益增多，洋房产品的选择也变得更丰富了。
纵观整个郑州房地产市场，首付在60万—80万之间的改善型洋房，大都集中在绿博、白沙、惠济北区、经开滨河国际新城、洞林湖、航空港区这6个片区，在这些区域内，有哪些在售或待售的洋房？房源有哪些？该如何选？
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区域价值对比及部分楼盘分析 从上面的表格中可以了解到，各个区域的洋房分布情况，惠济北区和绿博片区可供选择的楼盘较多。 惠济北区 惠济北区是指北三环片区以北的区域，没有物流、工厂的这里森林覆盖率高达42%、贾鲁河升级改造、大运河申遗成功、古树苑公园、万亩湿地，自然生态环境是其他区域难以比肩的，是一个适合居住的地方。 北区交通便利，从北区走北四环及中州大道，进出郑东新区、北龙湖区域都非常方便，花园路、文化路直通市区，还有地铁2号线北延长线、3号线、4号线的开工，三条地铁线布局，改变以往的交通缺陷。 教育方面郑州四中、省实验中学英才校区、郑州市实验高中等中小学进驻，惠济北的教育资源正在逐步发展，但是现在人均教育资源还不充足。目前建设了惠济区人民医院、河医四院，医院的数量和质量都还比较匮乏。 商业方面，惠济万达已开业，万科商业不久将开业，宜家也将落地，惠济北的商业也在逐步的完善中。 与其他几个区域相比，惠济北区周边配套较为成熟，距离主城区距离最近，在售洋房适合刚性改善需求的购房群体。 融创城开珑府位于惠济区文化路与英才街交会处西800米(贾鲁河与东风渠交汇处)，总占地面积约650余亩，总的建筑规划面积约110万㎡，项目容积率3.49，绿地率30%‘’项目二期规划7栋高层，9栋洋房，产品面积区间为89㎡——141㎡。 融创龙府二期洋房11月17日开盘，均价15000-16000元/㎡。珑府二期与一期相同，赠送中央空调、地暖、新风系统；同时，二期虽为毛坯交房，但内部水电均按精装点位交付，后期省却很多装修烦恼。 项目占据贾鲁河与东风渠双河交汇的地理位置，毗邻惠济区特色商圈，紧邻惠济万达广场。项目距离地铁2号线二期金河路站大约有1.2公里;距离地铁7号线文化路英才街站大约1.1公里，距离地铁口稍远但同样在可接受范围内。 开发商融创是外来一线知名房企，专业从事住宅及商业地产综合开发，专注于高端物业的开发和管理，珑府是融创进驻大北区的首个项目。 珑府地块内规划有中学用地，为公立学校，由开发商承建，政府管理。 珑府采用融创物业，比较知名，这是楼盘的一大附加值，直接关系到业主后期的居住体验。 项目一期规划有18层小高层和6—7层洋房，毛坯交房，户型面积涵盖77—143㎡，整体英伦建筑风格，配有地暖和指纹密码锁，小区容积率1.99，低密,居住舒适度会高一些。 今年6月份，林与城高层首开，价格是10600元/㎡，价格诱人，开盘秒请，目前在售7层洋房，价格在14000——26000元/㎡左右。 洋房户型设计合理，得房率高，一楼、二楼、三楼书房位置是一个露台，不计入面积，四层到顶层没有，属于层层退台式设计，越往上面积越小。 该项目距离规划中的地铁3号线延长线较近，可以享受地铁便利。 社区配套上，约25000㎡的蹦蹦云乐园、童玩中心和·BOX、3+1活动场地景观、约4000㎡景观会客厅、约1000米环社区全龄健身跑道等让业主的生活丰富多彩，使得其在一定程度上弥补了周边配套不成熟的短板。 滨河国际新城 滨河国际新城的区域范围是西至机场高速，东到107辅道，北至潮河，南到经南十五路，与航空港区接壤，总占地面积约10.47平方公里。 滨河国际新城完全是一张蓝图绘到底，在较大的空间里完整地规划出一个新区，经济技术开发区管委会和领事馆、划分自贸区以制造业和物流业产生大量就业机会、成为先进的海绵城市、一河两湖三公园的自然景观、地铁3号线/11号线/14号线使其更早享受地铁红利。 从居住角度而言，经开滨河国际新城整个区域内住宅容积率不超过2.5，仅次于住宅容积率大多不高于1.7的北龙湖，主打低密宜居。 但是，滨河国际新城目前的配套匮乏，没有大型商业，教育方面只有两所知名学校在运营，很多配套规划还停留在纸上，更为关键的是与主城区连接的道路尚未搭建成功，与主城区中间相隔空白地带，依然是滨河国际新城的短板。 “青风公园”项目位于经开区滨河国际新城第十八大街与经南十一路交会处西南，其中一期占地约76亩，总建筑面积约16.7万㎡，其中地上建筑面积约12.7万㎡，地下建筑面积约3.5万㎡，共计规划14栋楼(1054套)，容积率约2.49，绿地率约35.94%。 项目地块南高北低，规划有6栋33层的高层、7栋9层的多层洋房、1栋6层的多层洋房、一栋综合商业配套、一所幼儿园以及相应的社区配套物业。 其中，高层住宅主力户型为约97㎡三房、约98㎡三房、约118㎡三房;多层住宅主力户型为约122㎡三房和129㎡四房。交付标准均为精装修。 青风公园最大的亮点是“除霾住宅”，独有的除霾技术，将受污染空气阻挡在室外;新风通过粗效过滤、静电吸附、高效过滤将室外受污染空气净化为洁净空气，室内PM2.5浓度(24小时平均值)≤35 μg/m³，达到国标一级标准——海马会把新风过滤后的PM2.5含量写进购房合同里，这点是项目独有的。 项目为业主生活配备了一个书咖、一个儿童乐园、一个业主食堂和一个生活超市，目前这“四个一”工程已陆续开放; 康桥悦蓉园位于经南十二路与经开第十九大街东北，项目占地151亩，容积率为2.5，分为南北地块，南侧规划为16栋6层洋房，2栋11层小高层，北侧规划8栋26层高层，其中高层中间围合了6500方的集中绿地，其中有6栋(6+1)洋房，2栋小高层(11F)，8栋高层(26F)，1个幼儿园，3栋独立商业。 在洋房设计上很有亮点，一二楼180平复式带地下室带花园，面积150平的三楼、四楼北侧有露台，五楼北侧连通阳台，六楼七楼则是复式。层高3.1米，两卧朝南，客厅是南向横厅，南向面宽很大，保证了采光和视野。 康桥地产除了景观、物业做的好以外，更注重产品研发，目前的新楼盘更加注重精装人性化设计以及智能化配置的加持。 项目除了能够享受能够享受郑州一中实验学校、滨河一小、滨河二小等多所学校之外，内部还规划有国际双语幼儿园。 康桥悦蓉园目前有部分高层洋房房源在售，房源建面约89-185平，高层均价17000元/平米，洋房均价25500元/平米，具体一房一价。 白绿片区 白沙绿博片区，我们以前的文章已经分析很多，在此只简单说下。 白沙组团西起京港澳高速，东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路，总面积约156平方千米，它将构建公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心，也就是说白沙组团将打造成为高效智能的行政区域。白沙组团从行政上被划入郑东新区，购买楼盘将取得郑州户口，享受郑州东区相关配套和待遇。 绿博组团的功能定位是以文化创意、时尚旅游、高端商务为主导产业，最终的发展目标以文化创意、时尚旅游、高端商务为主导产业，重点突出以绿、水为主导和以休闲、慢生活为主体的低碳的生态园田城市，全力建设国际化、现代时尚创意旅游文化新城，打造东方奥兰多。 白绿洋房周围配套还比较匮乏，需要相当的时日熟化，教育、医疗、地铁等基础配套设施的建设还比较匮乏。从整体发展来看，白沙优于绿博，但是白沙品牌楼盘有限，绿博的环境佳，坐拥生态宜居资源，终极置业可选绿博。 雅居乐·春森湖畔项目位于绿博板块内，金水大道与屏华路南，建面25万方，容积率2.49，分为东西两个地块开发。项目共17栋住宅，其中2栋多层、9栋小高层、6栋高层。 项目采用高低配布局，规划多层+小高层+洋房。首批推出的产品中，高层产品为95-130㎡的三房、小高层产品为139㎡左右的三房和150㎡的四房、多层产品为135㎡的三房和150㎡的四房。在95-150平米户型设计中，实现了四室朝南、多阳台设计，开间最宽达到了14.6米，同时还有超大面积赠送，得房率高。户型整体方正、保证客厅和卧室朝南，拐角少，利用空间率高，全明户型多。 项目南侧300米左右规划箜篌湖，周边有“三高两铁”、“四横六纵”等交通资源;杉杉奥特莱斯/香格里拉酒店/兰博基尼中心/海宁皮革城等商圈，隔路相望的伯利恒外语学校/郑州三院等教育医疗配套，沿湖有一圈商业，满足业主后期需求。 项目地处位于人文路九州路交会处东500米，产品以15层的成品小高层及5+1、6+1、8+1的洋房为主，整体规划南低北高，7栋洋房与11栋小高层错落有致，洋房在南，高层在北，配备三大中心景观、四大组团景观、东西景观轴，容积率1.99，是绿博片区唯一 一个容积率低于2.0的成品房项目，面积段从110平到190平左右不等。 香颂的设计是个亮点，以126㎡的三室两厅两卫为例，除了连通客厅和次卧的南向大阳台之外，更是将主卧室、衣帽间、卫生间一字式排布，有助于空气对流，而且单一轴线的设置，仪式感很强。 除了成品房之外，还有科技配置，香颂配置全热交换式除霾新风系统、入户净水机、热水循环装置系统、地暖入户、智能车牌识别等。 航空港区 港区是国务院批准的全国唯一的航空港经济发展先行区。头顶全国首个国家级光环的航空港经济试验区的成立，拥有一个高起点、大格局的新区。 航空港区最大的优势，便是作为由国务院批复的全国首个国家级新区，政府扶持力度大，加上产业的不断导入，未来发展潜力较大。港区的劣势就是与主城区距离较远，生活基础配套设施还比较匮乏。 正弘·中央公园由河南正弘置业有限公司投资开发，建设航空港区首个公园城市综合体项目，项目总占地1600亩，总投资额近百亿，规划设计共14个地块围绕360亩中央公园为核心环5万方大湖而建，打造中部集文化、娱乐、居住、商业、办公、酒店为一体的大型城市中心，项目主要分为商业区及住宅区两大区域，各有特色。 以雍州路(郑港四街)为分界线的西侧部分为总建筑面积约20万平方米的商业区，星级酒店俯瞰整个公园，规划1、 2、3、4、5、6、7、8地块为靠近商业区域的住宅为购房者青睐。而东侧部分则为高端住宅区域，分别为9、10、11、12、13、14号地，为了保障住区舒适度和公园整体景观规划突显现代园林特色，贯穿社区东西南北的景观长廊，衔接主要景观点，通过依托公园延伸设计，实现居住社区对于绿色资源的全面共享。 从交通上，正弘在港区北部最核心位置，紧邻地铁2号线康平湖站和兰河公园站，在自身上，项目围湖而建，360亩中央公园，湖泊已蓄水，且紧靠方南水北调运河，拥有天然优势。此外还有年轻时尚区、慢生活品味区等三大功能分区，并以城市绿化带以及水岸娱乐区串联各个主题板块，填补了港区稀少的大体量商业的空白。 洞林湖片区 洞林湖水系资源丰富、景观绿化完善、，属于郑州健康宜居城范围内，亦是郑州市宜居区域规划的重点区域。 但洞林湖片区属于荥阳，主打宜居牌，但是其周边的配套相对不足，对于工作和生活在主城区的人，会消耗过多的时间和精力。相对于城外巨大的土地储备，城内一地难求，其洋房的稀缺性更加凸显。 对于地缘客户，或者仅将洋房作为第二生活空间的人，也可以关注其中的品牌产品。 恒大山水城位于洞林湖风景区，占地1058亩，总建筑面积约100万㎡，集居住、商业、旅游、教育、农业、医疗六大功能于一体，分三期开发，首期开发产品由双拼别院、洋房、高层构成，为欧陆风情园林，10000㎡中心御湖景观、入户环岛。 交通上，恒大山水城与市区多条主干道相连接，陇海快速路、新田大道、警官大道等，距常西湖新区4大中心15分钟车程，紧邻地铁六号线(已开工);此外，生活配套上项目自建23566㎡风情商业街、3780㎡国际级幼儿园，还有健康养生基地、雅高酒店、万达院线、奥特莱斯、麦德龙、植物园、湿地公园。 结语： 越来越多的洋房一般都建立在离市区较远但环境优美的地方，周边的各项配套并不齐全，但最基本的生活所需的各项配套，也是应该考虑在内的。比如公共交通、商场、超市、医院等。 人们购买洋房往往是为了改善居住环境，提高居住舒适度，如果楼盘周边没有任何基础的生活配套设施，居住舒适度就无从谈起。
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