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随着2018年下半年的到来，刚需，你的购房计划落实了吗?最近也有很多网友咨询我，虽然目前政府打击捆绑销售等违规现象的力度很大，让部分顶风作案的楼盘有所收敛，但提升首付比例、买房成本上升，并不知道自己应该如何买房，迷茫情绪还在蔓延。在此，就为刚需们推荐目前郑州最适合刚需置业的几大板块和对应的代表楼盘，一起来看一下吧，买房人需要做的就是抓住一切可能的机会，能买就绝不手软。 总价在200万以内的房子，《陪你晒郑州》地产新媒体做整理分析，可以转给你身边需要这篇文章的亲戚或者朋友，能帮一人是一人! ▶新郑新区、南龙湖板块 1、城南正荣府 项目节点：预计9月底开盘，采用精装修; 项目信息：正荣府总占地300亩，整体容积率2.5，一期北地块由10栋27-34层的高层，9栋6层的叠墅组成;二期南地块由15栋高层、11栋叠墅组成，其中高层以90-125㎡为面积区间，叠墅都是140㎡的户型面积，目前具体价格还未公布，因为是首开，性价比较高。 项目点评：严格意义上来说，旭辉正荣首府是正荣在郑州合作的楼盘，所以这次正荣府属于正荣在郑州真正独家操作的第一盘，本身房企实力还算可以，但在郑州拿地过程不太顺利。以正荣府来讲，项目位于大学南路与泰山路交汇附近，距离南龙湖核心有点远，属于边缘地段，所以客观来讲配套是不足的。其次采用高层+叠墅的搭配形式，高层户型设计为南北通透的全明户型，以及双阳台配置，同时叠墅的话包含赠送地下室和下沉式庭院的下叠、赠送入户花园的中叠以及除了赠送入户花园以外，还赠送露台的上叠。 整体来看，正荣府高层适合刚需，叠墅产品也基本靠谱，但项目所处地段、配套情况也是在购买时候需要被正视的。 2、远洋风景 项目节点：预计9月份开盘 项目信息：远洋风景位于龙湖镇龙湖大道与淮海路交叉口向南800米路西，项目占地约68亩，总建面约17万方，共规划7栋34层的高层住宅，户型面积89、99、115、124m2，全部为精装交付，首开放风价为9000+元/平，最高也不过一万左右，也是凸显性价比之优势。 释放价为9000+(不到1万)，定存2万享开盘1个点优惠，预计9月份开盘。这项目是远洋进驻郑州的第一个项目，但无论是从社区规划还是从售楼部了解的情况来看，并没有看到远洋在这个项目上有太多的诚意。估计这项目最大的卖点就是性价比了。 项目点评：远洋风景是远洋地产入主郑州的首个项目，同时也是中银集团和远洋地产首次合作项目，从户型面积段的设置来看主打刚需人群，项目的外立面采用的是颇为常见的新古典风格，景观为远洋自身的5H健康景观体系，即规划健康、环境健康、身体健康、心理健康、社群健康等理念。交通方面，项目到市区可以坐公交551、556、106、12路到升达大学下车，离城郊线有段距离，置业顾问介绍未来会有规划中的地铁7号线经过。 3、正商兰庭华府 项目节点：正在蓄客，开盘时间尚未确定 项目信息：兰庭华府位于郑新快速路与祥云路交会处东南角，占地65.2亩(一期)，容积率2.99，规划有4栋高层、8栋洋房，定位是改善，起步户型是113㎡的高层三房，以及126-182㎡的洋房，预计高层首开楼栋为3#和5#。 项目点评：正商在新郑的地王项目，无论是设计、用材、配套正商都是卯足了劲儿，比如入户门采用钢木复合门、三合一智能锁、全屋除霾新风系统 、精装修洋房地下室、洋房中央空调、厨房垃圾粉碎机等配置，可以说是新郑的品质改善盘。 不过对于南区而言，品质改善房源一般没有刚需房源去化速度快，据悉兰庭华府的精装修标准是4500元/平，根据项目人士透露折合下来的价位都已经奔着14000-15000元/平去了——对此，笔者也表示理解，任何板块都会出现一个不符合板块定位的品质楼盘，比如过去高铁片区的建业天筑、金水区的东润泰和，也期待兰庭华府能够做好，改变南龙湖纯刚需定位。另一方面，针对该项目的预估价位，更适合刚需改善一些。 板块现状逻辑推演如下： A、南龙湖过去因为房企混杂、专业市场的迁移等原因，成为一个纯刚需的市场，目前的楼盘也基本以刚需为主，虽然难免有点尬，但是适合郑州外溢的购房群体，尤其是二七、管城两个区域的外溢，因为有地铁2号线延长线、距离郑州市区也相对较近。 B、下半年，雅居乐天域、龙湖天宸原著也受到了很多人的关注，也许在未来两年南龙湖的刚需现状会被改变。 C、新郑新区从去年开始热闹起来，品牌房企较多，楼盘趋于品质化，这里的价格也慢慢逼近万元，现在正弘的数千亩超级大盘也踏上征程，但板块配套尚不齐全，和其他新区一样，这里需要时间。所以这里更适合新郑的老拆迁户和当地改善人群购买，对于郑州改善群体的话，成本就不说了，仅仅每日往返所需要的时间、精力会消耗地有些多。 D、对于南龙湖，笔者更愿意看向未来，因为目前商业、教育资源都较为薄弱，二手房的价格也在万元左右，对于投资而言，希望这里慢慢改善自己的定位。 ▶荥阳东部板块 1、新城郡望府 项目节点：7月14日项目高层16#开盘，价格8500-8600元/㎡ 项目信息：新城郡望府是新城吾悦广场的配套住宅用地，位于郑上路与飞龙路交会处西南角，占地75亩，容积率3.0，建面20万方，采用新中式人文风格，规划9栋五层洋房，9栋高层，高低配模式，实现货值最大化，主打户型有95㎡的三室两厅一卫、115㎡三室两厅两卫。 项目点评：新城郡望的洋房组团完整、高层产品视野通透性、均好性强，通过空间转换延续轴线序列，保证规划整体性、仪式感。产品户型是亮点，主打“高配高质、空间多变”，在集团“芯住宅”乐居系列毛坯项目强制选用项基础上，保留楼宇梯控、新风提升为全热交换+PM2.5过滤，其中可变空间、智能门锁、楼宇梯控、新风系统为购房者较为关注的特点。同时高层95㎡的户型主卧、北卧可改为套房，高层110㎡的主卧、南卧可改为套房。 项目点评： 90平三房户型，竟然有两个卫生间，客厅和两个卧室都朝南，整个房间的南向采光尺寸可以达到9米，这种逆天设计，等于创新了郑州刚需三房的热销户型。 3、清华大溪地 项目节点：目前主推11号院塞维利亚 项目信息：清华大溪地占地3600亩，总建筑面积约500万㎡，其中住宅建筑面积约300万㎡，商业建筑面积约189万㎡。目前主推11号院塞维利亚，总占地约176亩，由17栋18F小高层和4栋32F高层及部分沿街底商和1所幼儿园构成，户型包含88㎡两房、98-137㎡三房、142㎡四房。 项目点评：清华大溪地是荥阳东部板块的最热的大盘之一，深耕这个板块，位置也好于其他项目，紧挨着中原西路，小区附近规划的有10号线站点。从项目配套上看，该楼盘打造的奥帕拉拉水上公园和香堤湾温泉酒店，在吸引客流的同时极大的提升了项目知名度，为去化带去了帮助。教育方面，清华·大溪地15年一站式教育，新加坡品格蒙特梭利幼儿园已于2015年9月正式开园，郑西一中及郑州市西一小学也分别于2016年3月、9月相继开学。 目前主推11号院塞维利亚，采用“外板内点”的规划布局方案，北侧4栋高层，南侧17栋18层小高层，各项指标综合来看是不错的，尤其是园林这次下了功夫，设计公司采用了新中式手法，打造出一门、一厅、一堂、一园、一院的五进空间布局，且同时融入前庭入口，风雨连廊、迎宾树阵、镜面水景等中式元素，回家仪式感更强。 板块现状逻辑推演如下： A、荥阳东部有清华大溪地、碧桂园、金地、永威等项目，品牌房企扎堆，板块内红海搏杀。但也各有优劣。比如有的品牌力影响力不足、价格还高于其他项目;有的社区品质感不足、紧邻高架有噪音;有的物业服务态度差等等，但另一方面板块内的项目一般首付政策灵活，重体验，户型设计好，吸引了郑州中原区、高新区的刚需外溢群体； B、荥阳东部板块，距离郑州最近，也是目前楼盘聚集最多最火热的板块，价格在9000+元;荥阳老城区板块有光明索河湾、鑫苑名家、瀚宇天悦湾等供应量，价格在6300-7400元/平;洞林湖板块有新田、恒大、碧桂园三大房企，价格在9300-10000元/平。 C、荥阳东部板块更有交通优势，地铁10号线郑州西站站点、商隐路站站点，目前商业丹尼斯商场已经封顶，还有李商隐公园、刘禹锡公园等休闲去处。 ▶二七运河新区板块 1、盛润运河城 项目节点：预计9月份开盘 项目信息：盛润运河城总占地面积约1300亩，总建筑面积约450万方，总投资120亿，分多期开发，涵盖住宅、酒店、公寓、商务办公、商业、医疗、学校等业态。项目首发地块用地面积48603㎡，推出7栋高层、6栋洋房、1所幼儿园，其中高层约1309套，洋房约111套，车位约1450套，户型包含87-88平米的小三房，以及127平米的大三房，还有123-143平的洋房。 项目点评：河南盛润置业集团进入二七新区开发，该区域以一核心(中央文化区CCD)、两板块(运河新区、龙西湖生态文化板块)为战略，重点布局“生态产业园”以及南水北调大运河“生态休闲商业带”，而盛润运河城就位于运河南岸，北部紧邻南水北调运河的生态文化走廊，属于二七运河新区的核心地段。 对于刚需所重视的配套方面，运河城依托千亩规模，内部规划三所小学、两所中学和多所幼儿园，以及健康小屋平台、园区健康平台、远程医疗平台、慢病管理平台、儿童健康成长管理平台为主的健康管理云平台，以健康服务新理念来服务业主。 2、万科大都会四期 项目节点：三期剩余少量房源，四期已经启动 项目信息：万科大都会占地1500多亩，项目业态涵盖住宅、商业，配备有万科广场及其他娱乐场所，周边有农副产品市场、百荣世贸商城等专业市场。目前三期剩余130㎡四房大户型，四期锦悦苑占地55亩，容积率3.0，规划了7栋高层，采用“东南低西北高”的布局，地块北侧的楼栋层数33层、地块西侧的楼栋层数是25层、地块东南侧的楼栋层数是20层，主力户型为95㎡小三房和125㎡大三房，此次全为高层，没有洋房。 项目点评：万科大都会在南四环南，目前周边的大环境并不太好，但目前放风价格在14000元/平，和管南的几个楼盘价格差不多了;四期的位置还不错，处于整个大都会的西北角，南面是陇西大都会小学和万科生活广场，这一点比一期、二期的房源更好，因为它们周边是农副产品市场、百荣世贸商城等专业市场。另外，此次户型也更纯粹，更偏向刚需。 3、招商天地华府 项目节点：目前处于二期在售状态; 项目信息：招商天地华府为招商蛇口进驻郑州市场首个项目，项目占地176亩，总建筑面积46万平方米，楼宇栋数24栋，住宅楼层26-27层，容积率2.99，绿地率35%，总户数3500户(含公租房)。项目开发年限为3年，分两期开发，一期开发面积26万方，预计2018年9月交房，二期开发面积20万方，目前二期剩余房源在售，预计2019年底交房; 招商天地华府项目一期自2016年8月首次开盘，目前一期住宅已经售罄，预计2018年9月份交房。项目二期为含装修交付，自2017年3月入市，目前有少量房源在售，面积120-140㎡三房、四房。在售住宅均价13500-13900元/㎡，预计二期2019年底交房。此外，项目目前一期、二期车位均处于在售状态，成交均价11.5万/个—13万/个。社区配套70年产权临街双层铺，面积40-300㎡，成交均价1.7万/㎡-2.1万/㎡，目前商铺基本落成，准现铺在售中。 项目点评：招商天地华府处于三环边的位置，虽然周边不成熟，但拐进环内享受成熟而丰富的配套，还是比较方便的;招商作为央企，目前除了此项目外，还有招商轩辕华府、招商公园1872等项目，还挺进南港与其他开发商合作项目，可见对郑州市场是准备深耕下去。 板块现状逻辑推演如下： A、二七运河板块土地出让量导致价格上涨缓慢，管南由于距离东区较近，享受的外溢客户质量也就高，所以比二七运河新区均价要高1000-2000元。但纵观整个南区市场，也都存在一个问题便是，楼盘产品基本没什么进步。 B、二七运河板块并不适合投资，但适合刚需自住，尤其是目前众多品牌开发商进场，必将吸引大批刚需。 C、二七运河板块目前配套也并不成熟，需要时间。 ▶惠济古荥板块 1、融信·江湾城 项目节点：前期推广阶段，预计9月份开盘 项目信息：融信·江湾城在清华忆江南北侧，也就是沿黄快速路与江山路交会处西，首期规划约89-125㎡的高层及约120-140㎡花园退台洋房。项目内部配备品牌幼儿园，项目周边有艾瑞德国际学校、广武镇第六小学、郑州市二十中、广武中学、惠济区人民医院、郑州市第三人民医院、郑大一附院惠济区分院等教育医疗配套，周边有楚汉古战场风景区、桃花峪自然风景区、三皇山自然风景区、郑州黄河滨河公园等自然资源。 项目点评：融信·江湾城宣传为郑北生态区域，生态也的确生态，比如周边生态资源较好，有邙岭大型水土保持生态园，黄河风景名胜区，丰乐农庄等;但位置属于古荥板块，位置较偏，基本上就是在郑州和荥阳的交界处了，配套缺乏，总体而言这个盘更适合二次改善、养老，虽然有高层，但板块决定了这里不适合刚需。融信这个房企品牌可以，目前在郑州有四个楼盘，但除了这个之外，属于绿博纯公寓项目的融信城市之窗，是碰也别碰，目前在这个板块买公寓，会成为炮灰中的炮灰。 板块现状逻辑推演如下： A、古荥板块，划到郑州市区，北临就是思念果岭和中原影视城，周边生态资源较好，有邙岭大型水土保持生态园，黄河风景名胜区等; B、目前在大北区，属于边缘地段，配套匮乏。 C、该板块所需要的发展时间较长。 ▶经开物流园区板块 1、万科溪望 项目节点：预计8月份开盘 项目信息：万科溪望项目整体规划占地约90亩，总建筑面约15万方，约3000㎡配套商业。产品方面，项目整体规划5栋高层、6栋洋房，共计1264户，其中1/2/3/4/5#为高层，6/7/8/9/10/11#为洋房，户型由95-123㎡的高层及143㎡的洋房户型组成，采用新亚洲建筑风格规划，容积率为2.5，采用一梯两户的纯电梯洋房设计。预计8月份首开，推出高层1-2号楼、洋房9-10-11号楼。 项目点评：碧桂园、金地、万科在经开区同一天拿地，相比前两者，万科溪望主打装修2.0细节，比如入户门采用了五合一密码锁，支持刷卡、手机、指纹、钥匙等多样方式开启。入户门的底部鞋柜内设置了可旋转180°的鞋架。厨房的橱柜操作台面做了挡水槽以及台面底部挡水线设计，墙面钢制挡板，厨房顶部做了铝铺板防护设计，台面底部柜子则将合页式柜门的设计改为推拉式。 另外小区设有2个车库出入口，均设在南边在九曲路和北边安达路(九曲一街)，正大门设在安达路(九曲一街)，小区规划人车分流人性化设计，以及无障碍通道的设计，此外项目紧邻七里河生态景观带，围绕九曲路建设宛如扇形，北侧不远是东风渠，东侧不远是陇海线，西侧隔绿化带为风栖街(规划路名为凤凰大街)。 板块现状逻辑推演如下： A、这里主要以工业物流为主，属于经开区产业外溢区域，因此整个区域集合了众多以国际物流和区域分拨为主营业务的企业，但因为位置较远，整个片区的小区数量寥寥无几，整体上该区域还处在起步阶段的前期开拓环节; B、临近白沙镇，如果该板块想要依靠北边的白沙、南边的航空港区发展起来，那最起码也要等南北两边发展起来以后，这个时间可是相当的漫长; C、经开国际物流园区和平原新区、郑北新区、商都新区、中牟县城等环郑远郊一样，没有地铁规划，享受不到其带来的发展红利。 D、目前这个板块均价在均价12700元/㎡左右(以金地名悦首期开盘为例)，价格和去年板块价格相比稍微有所上浮，是主城区刚需外溢的一个选择。 ▶中原新区、常西湖新区板块 1、永威西郡二期 项目节点：预计11月份开盘 项目信息：永威西郡二期总占地面积97亩，原本规划为高层+洋房的高低配模式，最新产品规划则为8栋纯高层房源，以89㎡小三房、109㎡大三房、130㎡小四房，还有少量的140㎡四房和110㎡三房为主要户型，预计今年11月开盘;二期地块位于泉州路东，文博大道北，东侧为一期地块，北侧为商业综合体，西侧、南侧均为住宅用地，据悉除了住宅之外，整个二期在另外一个地块上，还有一部分公寓房源。 项目点评：常西湖新区作为当下最具潜力的新区，规划先进配套落地快，永威在此布局，虽然严格意义上来说不属于常西湖新区，但是挨得很近，可以说借着常西湖新区的东风，充分享受到了区域发展的红利。 再加上凭借自身的品牌溢价，永威西郡2017年6月开盘即取得清盘。如今二期入市，从地块上来看更为方正，且不临大路，居住相对安静;小区有50-80米的楼间距，且从产品户型上来看，户户实现南北通透个双阳台或三阳台大面积赠送，其中109㎡的大三房户型设计合理，南北通透、赠送率超高，预计开盘时会比较热门。 2、汇泉景悦湾 项目节点：7月斩获地块 项目信息：作为西石羊寺城改，汇泉景悦湾目前已经拿到两块地，一期总占地62.7亩，东临西三环、南临陇海高架、西侧是南水北调运河，环境较好交通也不错;据悉一期规划7栋高层、1所幼儿园、1栋公寓，户型面积具体未出，但据传整体偏向刚需。 项目点评：汇泉景悦湾与汇泉西悦城为同一个开发企业打造，两个项目也都属于刚需项目，根据目前周边项目的价格，预计首开价格大致会在14000-15000元/平。 板块现状逻辑推演如下： A、政府对常西湖新区的基础配套的建设非常大，期望也高，华瑞紫韵城一直卖的不错，永威西郡、碧桂园西湖等占据常西湖地段或者享受常西湖红利的楼盘，都卖的很好;目前这个板块还有融信、世茂、康桥九溪云樾等大牌开发商进驻。 B、中原新区以产业为主，住宅是次要，目前也在起步发展阶段，纯刚需可以关注。 ▶高新区 1、朗悦公园府 项目节点：预计将在9月初首开 项目信息：朗悦公园府以方正规范的1028亩住宅地块入市，76-160㎡为主要户型面积，以“三园五巷十景”为人居规划理念。其中，三园依托项目大社区小组团的围合式布局，以七校教育板块为中心的九大社区组团为园内方，而在功能上各个地块又分为成长教育空间、公共游园空间、私密居住空间，组合成三大人居核心功能。十景，是在景观园林内以府门、叠石、荷池、松境、憩台、景亭、草坪、廊架、竹林、曲水十大特色造园。 项目点评：据笔者了解，朗悦公园府定位为公园道1號的升级版，最大的亮点就是户型的赠送和学区概念，户型上也有一定的创新。不过项目不同于公园道1號的是，其位于科学大道以南，是高新区开发比较早的区域，周边有不少工厂，而公园和广场等休闲运动的场地比较少。笔者个人预估其首开价格在15500元/平左右，如果超出了这个价格，就不太建议了。 2、大正水晶森林 项目节点：待定 项目信息：大正水晶森林一期总占地132亩，规划12栋高层、3栋小高层，总户数为2800户，高层户型面积段在89/95/113/135平，此外社区内部规划30000㎡立体森林艺术公园、4000㎡儿童艺术公园、3000㎡邻里艺术公园共计三大公园。 项目点评：大正水晶森林为原先的大正鲲府，一度被传和金地合作，如今最新信息是只采用金地物业，位于科学大道西四环，从2016年年底到现在进度缓慢，开发商来自于地市许昌，这是其在郑州的第一个盘。在目前的土地资源即绝对优势的形势下，如果未来大正水晶森林还无进展，则势必将被其他一线开发商合并。小开发商的运作，导致项目的缓慢，目前一切节点都待定。 板块现状逻辑推演如下： A、高新区现在一分为二，分为高新老城区、双湖科技城，整体是一个典型的以产业带动发展的区域，正弘高新数码港的商业，2个丹尼斯商场(科学大道店和瑞达路店)，还有朗悦公园茂、高新万达、保利文化广场，让商业逐渐丰富，再加上教育资源本身就强势，所以这里进驻的品牌房企越来越多，除了万科、恒大、正弘、新合鑫、保利、碧桂园、金科、荣盛、中海、朗悦、谦祥之外，今年还有中建、东原地产、华润置地。 B、下半年高新区的单价笔者预计将普遍在1.6万/平，比如保利文化广场、金科城、恒大城，这些大品牌且精装修的，而高新双湖科技城基本在1.2万+/平; C、建议对高新双湖科技城还是保持谨慎态度，是不会成为第二个经开滨河国际新城的。 ▶管南板块 1、绿都澜湾五期 项目节点：预计8月份开盘推出新批次房源 项目信息：绿都澜湾分6期开发，现在前四期都已售罄，五期樾园规划有8栋高层住宅，户型有82㎡两房、96㎡—100㎡左右三房、142㎡四房，预计8月份开盘6#、8#、9#。 项目点评：绿都地产乃宇通客车旗下的地产板块，背靠实业集团，具有强大的实力与资金支撑，决定了楼盘的有序发展及稳定;绿都澜湾属于地铁2号线站马屯站直达。除此之外，项目周边BRT公交线路也比较多，附近也有市政规划的公园、体育馆等;项目后面有南水北调，同时项目南侧的楼栋站在阳台上能看到七里河的景色，河边环境还行; 而建筑质量方面，绿都澜湾采用的施工承包商是中天建设集团有限公司和中亿丰建设集团股份有限公司，都是大牌，施工质量确实很不错，比如热水冷水管直接铺设到位，开关插座设置合理数量也够多——可以说，假如你的要求不是很高，装修的时候水电改造这一环节可以省略了。 板块现状逻辑推演如下： A、目前，永威城、鑫苑国际新城、绿都澜湾都基本已超1.4万/平这样的均价，下半年可以重点关注振兴集团开发的富田九鼎公馆。 B、可以说管南南三环本就区域有点乱，但毕竟属于三环边上，加上大开发商的进让这里配套和区域宣传上将加速火热，让很多刚需关注这里，楼盘房源供应量也很大; C、管南临近东区，同时辐射经开区、航空港区和南龙湖，地段及交通优势明显。近年来，随着郑东新区和经开区经济的快速发展，管南片区的发展也进入了全新的阶段。目前楼盘整体价格都比二七新区的楼盘高，增幅也相对较快。 后记 本文为针对刚需群体，可以选择的板块和代表性楼盘，如果对上述哪个楼盘还想深入了解，以及对其他文中没有提到楼盘想了解其如何，可以扫码下方二维码，进入我们置业报告下单，填写您最感兴趣的楼盘，然后我们会一对一为您进行分析、讲解。 |
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