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丸子的同事小山从入职就开始看房子。90年出生的小山，高高瘦瘦，在北京摸爬滚打了几年后，也没混出个所以然来。眼瞅着到了结婚的年纪，小山被父母催回了家乡，在郑州找到工作之后，他很快在众多相亲对象中找到了自己的终身伴侣。 女孩是个上进心强的人，毕业后，奋发努力，以总分第一的好成绩，考入了市区的幼师编制。对于小山，她没有太多的要求，唯一就是想两个人一起努力买套房子，在郑州安个家。 于是，小山开始看房。因为父母外出打工多年，攒下了不少钱，所以总的来说，小山家境还不错。前些年，他想买一辆车，看中了大众速腾，总价14.3万。可自己手里只有7万多，正打算贷款之际，父母二话没说，资助7万，于是小山就扛着十四万现金直接去了4S店，全款拿下。 这次买房，父母多年的积蓄全部拿出来，再加上东拼西凑的借款，一共四十万左右。小山的丈母娘又出资十万，于是，他们有了五十万左右首付。 小山和对象目前工资都不算高，两个人加起来，一个月一共一万二左右。六千元左右的月供，对他们俩而言，完全可以接受。 五十万首付，六千左右的月供，在郑州可选择的面儿还是很广的。但固执的小山，却和多数初次置业的年轻人一样，有着固定的思维定式，他只看90平左右的小三房。 1 被“封神”的89平小三房 的确，89平左右的小三房，堪称近几年住宅产品中的“爆款”。无论是自住还是投资，它都是稳赚不赔的产品。 从居住角度来看，它比之前的90平左右两房，进化了不止一点半点，同样的面积，可以完美的住下三代人； 从购房成本来讲，它又完胜120平左右的传统三房，同样是拥有三个独立的房间，总价上可以省四十多万元（按照单价14500左右来算）； 从受众群体来说，三个不大的房间，不管是初组家庭的年轻人，还是退休之后偶尔有孩子过来的老两口，都很受用。 因此，它在满足现阶段功能属性的同时，也能让你在后期置换中无忧。只要价格合适，再卖不成问题。 看起来，一切完美无缺。然而，真的是这样吗？ 2 义无反顾的选择 作为一个曾经的89平米小三房业主，丸子对这事，有自己的看法。 当年，丸子和小山一样，义无反顾的选择小三房。或者，准确的来说，她从来没有想过要买120平左右的房子。用丸子的话说，自己一个刚需小屌丝，买89平都是极限了。120平？那是有钱人才买的房子。 当年，郑州的房价8000一平，一套90平左右的刚需小三房，大概需要22万左右首付；一套120平的刚改三房，大概需要29万左右首付。丸子两口子，从两边父母那里共搜刮来了36万的首付款。 那时候俩人刚刚结婚不久，89平的房子看起来绰绰有余。如果首付36万，那么刚好是百分之五十，每月的月供大概是2000元左右（按照基准利率4.9%来算）；而如果买120平的三房，首付是够了，但是每月要还3500元（按照基准利率4.9%来算）。 3500元？这月供也太高了！要命呢？！ 所以，两个人坚定的选择了89平小三房。 3 小三房比大三房装修更省钱？ 屁咧！ 很多人认为，大房子装修最花钱，小房子几万块就可以搞定。如果是出于出租为目的的装修，这个理论还勉强可以站稳脚跟，但是如果是出于自住目的的装修，小户型反而是最烧钱的。 大户型或者是标准户型，装修很简单。你更多考虑的是什么样的家具好看、哪些颜色的搭配合理。如果储物需求很多，可以任性的增加几个风格一致的柜子。 因为房间尺寸足够，所以，一般的家具都可以轻松购买。而成品家具因为批量设计、生产，所以比起定制家具会在好看的同时，便宜不少。 而小户型呢？装修起来却复杂的多。 为了在不大的空间里尽可能多的增加使用面积，最直接了当的方式就是拆墙。拆完墙之后，空间才会变的通透，墙体面积融入整体之后，整个空间也会随之增大。 但除了拆墙本身价格不菲外，拆墙之后，还会面临一系列的后续增加预算的问题，比如，如果墙体上方有梁，你需要再花钱吊顶；拆过的墙四周部分，在粉刷时需要用大量的石膏补平，漆工会朝你嚷嚷着要加钱；有的地方拆完，你可能还需要加装个门套......这一切都是钱。 为了充分利用犄角旮旯，需要定制各种柜子，因为如果不定制这些柜子，那一旦入住，储物空间不足将是最大的考验。小户型，怕的就是乱。越乱越显小！但这种犄角旮旯的定制柜子，造价比一般的成品储物柜要贵的多。 除此之外，即便是购买电视柜和沙发，也难上加难！对于90平左右的小户型而言，丸子明显的感觉到，不是她在挑选家具，而是家具在挑选她！ 90平左右的小三房，客厅的开间一般在3.2米左右，比起一般正常的4米左右的开间，整整小了0.8米。 正常的沙发宽度是90—95厘米，正常的电视柜厚度是40—45厘米，正常的茶几宽度是80—85厘米，而沙发和茶几之间需要放腿的空间需要40厘米左右。 我们按照最小值简单来算下，放满这些家具后，还剩多少空间： 3.2米-0.9米-0.4米-0.8米-0.4米=0.7米 0.7米是什么概念呢？这意味着，你的茶几距离电视柜的距离还没有一块800mmX800mm的地砖宽。日后孩子骑着扭扭车经过此处的时候，估计一不小心就会磕碰到家具。 而如果你想装出开发商样板间里的宽敞感，则必须定制，或者紧卡着尺寸来买家具。这样做的结果就是：可选择面变窄，议价空间不大。 丸子为了增大日常活动空间，定制了35厘米宽的电视柜和斗柜，60厘米宽的茶几，仅仅这三样家具，就花掉了七千余元。而如果买标准尺寸，一套类似这样品质还不错的家具，三四千元就可以搞定。 4 你以为多个房间更实用？ 屁咧！ 很多人选择89平小三房，多半是因为它比两房更实用。多一个房间，在空间布局上会多出很多可能，但在丸子看来，并非如此。多出的一个房间，不但鸡肋不堪，还导致了其他两间卧室面积的缩小，影响了入住体验。 我们先来看看真实的89平小三房交房后的实际空间大小（高层的得房率一般在75%左右，交房后实际的套内面积在67平左右）： 客厅11平方米左右、餐厅5平方米左右、厨房5平方米左右、主卧10平方米左右、次卧7平方米左右、书房（“+1”空间）5平方左右、卫生间4平方左右、阳台4平米左右，剩余的部分则是过道、空调机位以及墙体占用面积。 两个人住，倒还可以。宝宝到来后，房子立马不够住了。 五平米左右的餐厅里，除了日常用的一桌四椅，宝宝椅占据了一平米； 十一平米左右的客厅里，除了绞尽脑汁塞下的小号家具，儿童沙发、玩具储物箱几乎充斥了所有的剩余空间； 小三房中那个让人叫绝的“+1”房间，因为面积太小，基本无法正常居住。生娃后华丽丽的从书房或者衣帽间，“升级”为堆积着各种推车和玩具的杂物间； 3.2米宽的主卧开间，除了床和衣柜外，在拼命塞下娃的婴儿床之后，基本也没有什么下脚的地方； 两个来帮忙带娃的老人，一起挤在开间2.8米左右的次卧里，一会儿不开窗户，就觉得喘不过气来。 就连那个面积不到四平米的卫生间，也需要全家人轮番排队使用。 于是，换房，被提上了日程。 5 你以为换房很轻松？ 屁咧！ 三、四年时间过去了，房价已然不是丸子最初时买入的价格。从最初的8000元一平米，涨到了15000左右一平米。即便自己的小房子，也随之水涨船高，但想换大房子，需要的钱更多了。 假定最理想的状态，无论是卖出还是买进，都按照15000元每平来计算，丸子也需要比四年前多支付不少的钱。计算如下： 四年前买入时，房价8000元/平： 90平小三房售价：8000元/平X90=72万元 120平三房售价：8000元/平X120=96万元 两者差价：96万-72万=24万 四年后换房时，房价15000元/平： 原房（90平）售出价：15000元/平X90=135万元 新房（120平）买入价：15000元/平X120=180万 两者差价：180万-135万=45万 也就是说，四年前，想买一套120平三房，你需要比小三房预算增加24万；而如果四年后，同样是想买一套120平三房，此时的预算则需要增加45万。45万-24万=21万，也就是说，此时换房，单单房价一项，需要额外增加21万。 除此之外，丸子还需要支付的主要税费如下图： 因此，丸子如果购买一套120平的新房，她需要比四年前多支付：21万房价差+12.78万≈33万元（这并不包括她几年后装修新房的预计20万左右花费）。 不仅如此，即便是在同价售出、同价买入这种最理想的状态下： 她要历经拖家带口的两次搬家（从原房屋搬到出租屋，再从出租屋搬到新房）； 她要以最快的速度找到新房，在卖房走程序的同时，一头扎进新房的挑选； 她还要祈祷在卖房子后等待回款的漫长周期里，房价不会出现大涨（例如，2016年夏天的那次翻倍上涨），利率不会出现大变动（目前，利率已经从丸子买房时候的基准利率4.9%涨到了当下的上浮利率5.88%）； 整个过程，只要想一想，都会让人觉得精疲力尽。而且，卖出和买回同价的状态几乎并不存在。在当下的市场下，买家总想着砍价砍到最低值，而看中的房子，却并不像自己的房子那样价格低。 很多时候，89平左右的小三房，并不是首付充足的年轻人的最优选择。在房票珍贵的今天，如果能够一步到位，尽管前期会压力稍稍大一些，但免了这场惊天动地的折腾，在节省精力的同时，也会省不少钱。 更何况，在89平左右三房盛行的今天，不少楼盘实行了面积越大越优惠的定价策略，比如：融创城，95平三房均价14500元/平、140平四房均价13500元/平，同类产品，面积不同，差价高达1000元/平，面积差45平，总价只相差37万左右。 大户型没有想象的那样遥不可及。如果踮起脚尖就能够得着，那不妨多试试看。 世界上最好的房子，就是你努力够一够刚好可以买的房子。  |
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