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2019下半年，郑州有两个大动作引起我的注意。一个是主城区精细化改造，另一个是二七商圈的振兴计划。
而且，各种迹象表明，这两个计划都不仅仅是“说说而已”。
主城区精细化改造，我专门写了解读《重磅文件发布！郑州即将告别屌丝之城》，改造方案中有明确的时间和标准，可执行性很高。
关于二七商圈，徐立毅三次考察，多次强调发展现代商业经济。紧接着就发布了大手笔的招标公告，要对二七广场及周边地区进行整体规划设计。
图：规划范围：东至顺城街，南至菜市街，西至铭功路、福寿街，北至太康路
12月25号，在“二七商圈复兴高峰论坛”上，二七特色商业区管委会主任唐莉军曾说，新的设计方案很震撼，目前正在做模型测试，如果能最终落地，二七商圈将成为世界级的商圈广场。
昨天，二七区政府发布中标公告，最终采用了北京建筑设计研究院的方案，总设计费为1495万元。
流传出来的方案中，包括对街区和建筑风貌的提升，包括各个市场的改造和地下空间的拓展，友谊大厦的拆除更是众望所归。
说实话，我并不认为推进过程会很顺利，通常都会经历各种波折困顿。但是，一叶知秋，这两个大动作，再加上去年开始推进的商都历史文化区，都表明了一个趋势的转折，那就是——
新区崛起之后，老城复兴的时代到来了！
新区的光荣与幻想
我在上一篇文章《为什么新区吹得再好，我就是不出三环？》中，阐述了像白沙绿博这样的远郊片区，为什么永远无法成为郑州的核心地段。
原因就是，一个城市如果没有地形限制，总是天然地发展为圆形，圆形是经济效率最高的一种形状。这就是城市的圆形理论。
而白绿片区，几乎不可能被围合在圆形之内。
等到把绿博都围合在圆形之内的时候，郑州的城区面积就会高达1519平方公里！而北京五环内的面积也才仅仅600多平方公里而已。自己可以掂量一下，1519这个数字是否有可能达到，需要多长时间。
过于执着的追逐，必然会带来失望。
不出意外，肯定有人反驳：当年的郑东新区也没人看好，后来让你高攀不起balabala...
我们看问题，一定要放在历史进程中来看。
郑东新区从01年开始招标，02年确定方案，到现在2020年，这将近20年的时间，正是中国城市化进程的中场。在这最肥美的鱼身阶段，有足够的人口涌入，也有足够的资源可以往里砸。哪怕前期看着是鬼城，后期也会填满。这个时候造新城，是正好契合了此阶段的经济规律。
但是接下来的20年，逐渐进入到鱼尾阶段，是无法再次支撑从0建成一个庞大的新区的。这种事，一生一次足矣。
不要拿着特定阶段的案例来当成普遍规律。
所以当远郊盘的置业顾问告诉你，“我们这里是下一个郑东新区”的时候，你要明白，郑东新区的光荣已经定格，其它的都是幻想。
城市的空心化
如果按照原始静态的同心圆模型，那市中心毫无疑问，一定是经济效益最高的地段，优质资源是注定要在核心区的。因为，圆心是四周距离最近的“最大公约数”。
但是现实中，并不完全如此。因为城市的发展是动态的，是一个长达几十年甚至上百年的漫长过程。在这个过程中，最初的市中心，会因为建筑和基础设施的老旧而被抛弃。
城市的发展自然向外扩散，同时政府喜欢在一张白纸的郊区规划一个高大上的新区。毕竟，一张白纸好画画，老城区征地成本太高，索性就在郊区另立山头。这个阶段，郊区建新城比老城改造要经济得多。
新区建设势必会有政策倾斜，也会注入更多资源。新城越新，旧城越旧，城市的空心化就这样产生了。
对郑州来讲，最直观的感受就是，以亚细亚商场和百货大楼为代表的二七商圈的没落。虽然以丹尼斯、金博大、华联等为代表的百货新贵后来居上，但是“商战”时期的辉煌再也没有出现过。
2010年以后，随着西边的中原万达、锦艺城，南边的二七万达，北边的惠济万达，东边的熙地港，还有国贸360商圈等商业综合体营业之后，二七商圈逐步被边缘化。
在12月25日的“二七商圈复兴高峰论坛”上，政界和商界的几十位大咖讨论二七商圈的衰落原因，比如电商的崛起，比如交通不畅、停车难，比如业态的落后和新兴商圈的分流。
如果把这些原因合为一个，其实根源就是建筑和基础设施的衰老导致的城市空心化。
在我们思考怎样振兴二七的时候，更为首要的，是思考“重振老城区、逆转空心化”是否有理论上的依据，是否有发达国家的实践。
如果，老城区和新区是交替上升、螺旋式前进的，那么二七商圈的振兴就是必然的事。
如果，老城空心化是经济规律，是大势所趋，那么你无论怎么振兴都是徒劳。
老城区的复兴是必然的吗？
要知道，老城区的衰落仅仅是因为建筑和基础设施的折旧，而不是其它原因。它的区位价值是一直都在增长的。
它的住宅，可能户型太落后，它的学校，可能硬件不先进，它的道路，可能规划不合理，它的排水管网，可能已经淤堵。但是它的地段优势，却始终存在。
怎么理解这个事呢？
我举个例子。郑州近20年来，把主要精力都放到了郑州东新区上，给郑东新区倾注了大量的资源。假如我们想当然，会认为郑州的核心地段，肯定已经从二七广场和紫荆山转移到了东区。我们想象中的热力图，应该是这个样子：
但是打开百度地图，看一看真实的热力图，却是这样的：
What? 人气怎么还是集中在老城区？
如果补上尚未建成的北龙湖缺的那一个角，则郑州的人口分布，仍然是围着主城形成一个圆。你说这是天意还是巧合？
反正经济规律就是这么神奇。
郑东新区的房价之所以比老城区高，仅仅是因为房龄比较新，基础设施比较新而已。
在建筑价值所占房价的比例和地段价值差不多的城市，建筑的新旧程度对房价的影响当然就很大。而像北京那样，地段的价值远远高于建筑本身，谁还在乎房龄？所以北京最贵的永远是二环内。
像郑州这个能级的城市，目前显然地段价值还达不到那个程度。但是只要经济还在发展，核心区的区位价值就会平稳上升。上升的速度和整体经济的增长率是基本一致的。
城市的圆形理论决定了，核心区的地段价值永远不会磨灭。除非整个城市灭失。
老城区的衰落，仅仅是因为建筑和基础设施的折旧。既然如此，问题就不复杂了——改造就是了。只要一翻新，房价立马翻一倍。
但是，基础设施改造还不算难，道路、管网、地铁、地下停车场都没问题。唯一的难题在于私人物业，尤其是住宅。
不过我认为，现在难改，是因为时机还没到，房子还能住。
等到建筑本身的价值下降到远远低于区位价值的时候，或者说，当区位价值与建筑价值的差，高于改造成本的时候，业主和政府自然就有动力去推动城市更新了。对业主来说，反正房子已经破烂得不能住了，早想换新房了。对政府来说，也早想提升城市形象。对开发商来说，大量六七层的老房子也有盈利的空间。这个时候就水到渠成了。
欧美城市给我们什么启示？
很多人都听说过，欧美国家发生过逆城市化。
那是否对我们有所启示呢？
这里需要先澄清一个概念，很多人误以为欧美的逆城市化是指城市人口返回农村。不是这样的。你看下图中，美国城市人口比例，200多年了，一直都是增长的，从没有出现过返回农村的情况。
图：美国城市地区人口所占比重（数据来源：《城市经济学》）
他们的逆城市化，指的是城市的空心化，是指人们迁到郊区，市中心陷入衰败。
以美国为例，从六十年代开始，就因为市中心交通拥挤、居住环境变差，富人和中产开始迁出到郊区。到了90年代，数据显示，大约3/4的生活在市中心的人，都是低收入阶层。同时导致了高犯罪率、低就业率的一个恶性循环。
后来，政府针对这些问题，从政策和硬件上对核心区进行改造。郊区人口才又回流到主城区，开始“再城市化”。
现在的研究发现，美国青少年已经更喜欢生活在市区里面了，因为基础设施的完善让他们可以更好的开趴、玩乐和逛街。
这里另一个典型的例子是英国伦敦。
早在50多年前，伦敦中心城区的人口就超过了八百万，也和我们一样产生的拥堵、污染、资源紧张等问题。伦敦当局的应对措施是，建设卫星城以疏散人口和产业。1944年，政府发布规划，在距离伦敦核心区30—60公里的远郊，建立若干卫星城。
图：伦敦规划图，外围的橙色圆形即为计划建设的卫星城
不过最后的实践表明，卫星城的人们难以抗拒主城产业的高工资，还是去城区找工作；而企业也不愿意搬到偏远的卫星城，因为那里不好招人而且运输成本太高。最后，卫星城沦为“睡城”，反而因为通勤增加了主城的交通压力。
就像郑州和南龙湖之间的郑新路，通勤压力大，潮汐式拥堵。
到了60年代，伦敦当局为了减少主城对卫星城的引力作用，选择了距离伦敦远达72公里的地方建设新城，这个地方叫米尔顿凯恩斯，和郑州到开封的距离差不多。这一次，因为距离伦敦足够远，引力效应总算不明显了，这个卫星城终于实现了功能自立。（对城市引力法则不了解的读者请参考《郑开一体化，开封成了扶不起的阿斗，那郑许一体化呢》第2节）
在这个长达半个世纪的郊区化的过程中，伦敦核心区人口明显下降。
由于把主要精力都放在了郊区，伦敦市中心产生了严重的空心化现象。伦敦东部和南部那些本来地段优越的区域，比如金融城旁的Whitechaple，竟成了非法移民和难民的聚居地。
直到2004年，伦敦当局才意识到了问题所在，政策方向也开始调头。在新一轮规划中开始回归市中心，并鼓励核心区域竖向紧凑发展。
于是伦敦主城开始了改造和振兴。
Whitechaple由于“原住民”过多，改造难度比较大。但另一些地方则比较顺利，比如伦敦金丝雀码头金融城、Startford奥运新城、Shoreditch科技城。
Shoreditch和英格兰央行所在地老金融城仅一街之隔，位置非常优越。过去由于低收入人口集聚和配套设施不足，被讽为“贫穷而性感”。但随着政府重新开发核心区，Shoreditch的地段优势马上就显现了出来，高科技巨头如思科、英特尔、亚马逊、彭博、推特、高通等陆续进驻，成了著名的科技城。产业和人才的集聚优势开始显现。
伦敦用了半个世纪的时间，最终还是回归了原点，回归了市中心。
这正是一个完整的城市化 → 郊区化 → 再城市化的过程。
西方走过的弯路，我们一步也不能少。你看，人家几十年前主张建设卫星城，我们几年前也主张建设卫星城；人家出现了空心化，我们也出现了空心化；人家又重新回归主城了，我们也要回归主城。
这就是，别人的经验没有用，亲自经历过才会懂。
不过我们的后发优势，倒是加快了迭代速度，不会像西方那样动辄半个世纪。我们往往是“三步并作两步走”的赶，每个阶段的周期大大缩短。就像我们的歼击机开发计划，三代机四代机甚至五代机的研发，间隔时间很短，几乎同时落地。
结语
曾经，我也是一个新区追逐者。
但是到了目前阶段，我认为郑东新区的成功不会再被复制了。
随着城市化进程过半，当城市圆形扩大到一定尺度的时候，就会进入老城复兴期。什么尺度呢？扩大到边际效率曲线走平，核心区的区位价值增长超过了老旧基础设施改造的成本的时候，政府和居民就会再次把目光拉回到核心区，大规模改造就会开始。
因为这个阶段，老城改造就要比继续向外扩散划算。
示意图如下：
目前的郑州老城区，正处在建筑价值与区位价值的第一个交叉点。基础设施的改造已经可以开始，但老旧住宅还没到时候。
城市的发展是螺旋式的，从中心向外扩散，再从外围向中心聚拢。
商都历史文化区的打造，城市精细化改造，二七商圈的复兴计划，只是一个开始。这表明，主城区已经重新回到聚光灯下。以点带面，主城复兴的历史进程已经开始。
三环内的核心区，到了重新审视它的价值的时候。而那些不着边际的“新区”，就让有缘人去追求吧。
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