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今天，我们先把房价涨跌的事放一放。每天都泡在成交数据和楼盘详情里面，其实也挺无趣的。 当前节点，正是选板块、练内功的时候，所以房哥准备带大家重新再回到城市，回到一切楼房与建筑生长的土壤：城市与板块。 买房，首先当然是买地段。 而所谓的“买地段”，就是你断定，某个看似并不起眼的地方，早晚会长成参天大树，成为新的核心！这是为什么买房要研究城市规划和发展方向的原因所在。 在郑州的所有新区以及周边组团中，除了东区之外，成长性最为确定、建设规格最高的新区，非滨河国际新城莫属。 为什么房哥如此肯定呢？原因有三点： 一、它和主城之间基本没有断裂带，只有一丢丢的待发展的老经开区。这一点和绿博、航空港、平原新区都是完全不同的； 二、有航空港这个省级战略要地在南头压着，滨河其实是连接航空港和郑州主城的必经之地。如果航空港能成，则滨河必然成，如果航空港不如预期，那时候滨河也已经建得八九不离十了。 01 先来看看滨河国际新城的区位： 它在郑州主城的东南方向，是不是和航空港正好遥相呼应？ 航空港的重要性不用再说了吧，“港口”是一个城市经济的关键抓手，每一位新上任的领导都关注有加。但航空港毕竟距离主城较远，而作为一个卫星城，必然是要和主城发生交易和联系的。而这联系的第一站，就是滨河国际新城。 也就是说，在区位这个大方向上，滨河没问题，有底气。 更重要的是，它和主城基本上是“无缝对接”，和老经开区之间也就仅仅1公里的未建成区：  这一点极其重要。 我们判断一个“新区”画的饼究竟能不能吃到嘴里，最重要的依据不是政策文件有多少、蓝图有多漂亮，而是它是不是沿着主城自然外扩的。 如果是自然外扩的，步子不太大，符合自然规律，再加上政策的重视，这事儿就比较靠谱了。如果不是，那我是不会去赌的。 02 这两年，滨河其实经历了一个失落的小低谷。 原因是“领事馆区”被港区拿走了，“涉外国际宜居区”的概念被打破。而滨河国际新城的“国际”二字，正是来源于此，这让它如何自处？ 于是，一时间出现了断层，大家都有点懵逼。 但是，区位、区位、还是区位。它的区位决定了，失落只是暂时的、局部的，它的价值终将会被重新重视起来，所谓失之东隅，收之桑榆。 3月26日，在全市高品质城市建设工作推进会中，郑州市委书记徐立毅强调，高品质推进城市建设管理，要突出抓好32个核心板块开发建设、“三项工程、一项管理”、基础设施完善提升这三大核心任务。 而滨河的核心功能区，就是这32个板块之一。 在最新版的郑州市国土空间总体规划（2020-2035）中，滨河被定位为“产研融合、智慧开放、悠活慢居、未来科创城”。 另外，滨河核心区的规划也调整了，减少了住宅用地，增加了商业用地和文化设施用地，针对性地提升了承办国际会议、大型演出、大型商展的能力。 调整前后的对比如下图：  （图片来源：滨河国际新城官方公众号） 这意味着，滨河新城被赋予了更高期望。同时，原来以蝶湖为形象名片，重点打造的“涉外休闲”概念，将让位给荷湖商务区！ 表面上的主要变动是，减少了住宅用地，增加了商业用地和文化设施。 注意了，敲黑板！ 这次变动，在深层上还传递了一个重大信号，滨河的开发开始更加务实，收缩战略，集中优势兵力围攻核心功能区！ 哪里是核心功能区？就是这里： 如果不好辨识，我在地图上给你标一下： 房哥是比较保守的。新区不是说不可以买，但是一定要先靠谱的新区，同时，在靠谱的新区里面再选它的核心地段。 滨河的选筹原则就是这样的：楼盘的价值从这个核心区向两侧递减，尤其是向南，会明显递减。 好了，放上房哥亲自制作的地图，供各位参考：  根据规划，滨河新城共有三条地铁线经过。其中最为确定的是3号线二期，目前已经在施工。而11号线和14号线都还有不确定性。按房哥的估计，这两条线在5年内按计划落地的概率有80%左右吧，风险还是要充分预期的。 3号线从航海东路站接出后，沿经开第十七大街向南敷设，向西转入南四环，在十五大街路口转向南敷设，线路长6.081公里，是区域内最先开工建设的地铁线路。 11号线从蝶湖西侧进入滨河后沿经南八路向东敷设，至经开第十八大街转弯向南，区域内的站点见上图。 14号线沿机场高速进入滨河，然后沿经南十二路敷设，具体站点也已经在图中标出。 滨河内部的一大优势是，几乎全是净地，没有安置房，进驻的开发商也全是一线知名房企。真真的是一张白纸起宏图，任凭设计师去挥洒创意。 而且，每个地块的容积率都不高，产品以高层和小高层为主，洋房为辅。 这是一个比较纯粹的区域，准确地说，是准确定位中产置业、改善置业的纯粹区域。 具体的楼盘选择，你就按照“核心区、沿地铁”去选，一定掉不到地上。房价涨的时候它领涨，房价跌的时候它抗跌。 03 从2012年5月滨河启动建设，到现在2020年4月，刚好过去了8年的时间。8年，这片土地从村庄麦田变成现在的高楼林立，水系成网，滨河国际新城在一路的争议和挫折中，仍然在不断调整着、兑现着。 根据3月20日，中建七局与经开区政府的调研座谈会上传递的信息，中关村产业园、科技孵化器的选址工作已经在进行。中建七局正在加快推进基础设施的收尾，以及水系景观项目的施工，中关村科技园的招商工作应该也到了关键时期。 中关村应该都不陌生吧，在中国科创界，它称第二那就没人敢称第一。如果，中关村产业园能成功落户，那对滨河来说就牛大了，必然会大大提升板块价值。 另外，滨河核心区的路网也已经基本成型，荷湖的绿化也全面铺开了，这个大水坑周围的绿化今年就能结束。整体来看，滨河的基建进度不算慢。 唯一急不来的是商业和人气。 任何新区的商业，哪有一开始就有的。商业和人气是互为因果、相辅相成的，所以这两个因素都只能你一点、我一点的慢慢成长起来，让任何一方一下子全部铺开都是不现实的。 这就是滨河国际商城。 它的规划很超前，它的建设速度很快，它的地理位置很好。郑州有很多的新区、组团，但是从来没有一个能够像滨河这样靠谱。 几年的功夫，以肉眼可见的速度，这里已经“大城初现”。 可以预见，再过几年，随着大规模的交房，业主入住、社区商业起来，蝶湖、荷湖、绿化公园、教育医疗、道路地铁也会逐渐成型。总结起来一句话，这是除了东区外，唯一靠谱的新区。 完 由河南交通广播、喜马拉雅、陪你去看房联手打造的河南首届有声房展会，火热启动中！ |
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