我们不是命中注定要住如此昂贵的房子

文章作者：阿植

文章来源：植观天下（ID：IBanker_business）

万科的郁亮有一次在考察完日本房地产市场后，问了一个问题：

为什么日本东京，在距离市中心，

通勤1小时的房价也就每平方1万多，半小时也就2万，3万？

通勤1个小时半个小时，房价才1万2万，

这是一个什么概念？

以深圳为例，

半个小时1小时的通勤区域集中在宝安区，龙华区一带。

宝安区的均价是7.5万，龙华区均价是7万。

这是日本东京同样区域房价的2到3倍。

日本东京的人口也不比我们少，还建了很多一户建房屋（相当于我们的小别墅），

在这么不节约用地的情况下房价反倒比我们低很多？

 北上广深动辄8万，9万的房价，

真的比东京更值钱么？

△图：日本东京的住宅，除了摩天大楼，还有很大一部分是一户建，也就是独栋小别墅

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深圳夫妻的现实困惑

“我在深圳工作、结婚、生子，到了买房定居的时候，终于还是被房价劝退”，

”再见，深圳！”

最近的微博热文《再见，深圳》，写出了很多人面临的无奈现实，

作者夫妇有三个选择：

第一个选择：留在深圳，一步到位。

买一个福田一般学位90平的小三房，总价800万。

好处是一步到位，但买这样一个房子首付和税费要260万，剩下500多万贷款。

首付的问题，作者和老婆五年存下130万，解决了一半。这在深圳算是高薪了。作者公司也不错，能提供50万的无息贷款。

即便这样，剩下的钱还需拉下脸面求亲朋好友帮忙。白领尚且如此，其他工薪阶层更是上车无望。

但是每个月2.5万的月供，那基本上就是月光。只能祈求无病无灾，公司不裁。

第二个选择：留在深圳，买小租大。

买个200万左右30平的学位房，再在学校旁边租个大一点的房子，月租1万多。

这样经济压力小一点，

但租房10年，平均2年搬一次家。

买任何喜欢的家具都要问一句：方便搬家吗？

 

第三个选择：离开深圳，去成都。
 

成都房价便宜，2.5万左右，但家庭收入小幅降低，日后子女就业还得面临去不去一线的问题。

下一代人依然要重复上一代人的纠结。

留在深圳VS离开深圳？

作者的困惑，其实也是一线城市普通白领的困惑。

一方面是气候宜人，已经扎根的一线城市，一边是动辄8万9万的房价，

所谓居长安，居不易啊。

难道我们真的是命中注定只能住如此昂贵的房子么？

2

高房价的根源

北上广深的高房价，

问题的根子出在住房供给上。

中国一线城市的住房供给是严重的不足。

3

怎么讲：广州天河区的例子

以笔者所在的广州天河区为例，

在可选的二手房里面（数据来源：贝壳网）

建于2000年-2005年的小区有95个

建于2005年-2010年的小区有103个

建于2010年-2015年的小区有73个

建于2015年-2020年的小区仅有16个

也就是说，

2010年以后天河区的住宅小区供给急剧减少。

2015年之前每年平均新增的小区有15个，

2015年之后每年平均新增的小区仅有3个。

诺大的天河区，最近五年，每一年只有3个小区有新增住房供给，

这是多大的笑话。

是因为天河区已经没有土地开发了么？

显然不是。

google一下，

光广园快速以北，科学大道以南的两大块农地，加起来就有15平方公里。

15平方公里是什么概念？

天河知名大盘小区汇景新城占地大概1.3平方公里，住户为3000户。

15平方公里可以放得下10个汇景新城，3万户，10万人。

更关键的是，这两块农地的距离，

离广州中心珠江新城，直线距离只有7公里。

在距离市中心不到10公里的地方，

就有这么大的农地，

天河区真缺地吗？

4

缺用地指标？

有人说一线城市不缺地，缺的是住宅用地指标。

事实是这样吗？

在贝壳网上搜5年以内小区，天河区有16个，增城区有31个。

增城是天河的2倍，增城的住宅用地指标远远高于天河。

天河近五年，有住宅供给的小区密度是这样的：屈指可数。

增城近五年，有住宅供给的小区密度是这样的，多如繁星。

这说明了什么？

这说明，广州不是缺住宅用地指标，而是住宅用地指标全用在远郊。

远郊，远郊，远郊，

重要的事情说三遍！

广州住宅用地指标全用在远郊！

远郊是什么概念？

增城就是远郊。 

从增城区政府到广州市中心珠江新城，最短路线要60公里。

打车要1个半小时，打车费用高达190元。

远郊最大的特点就是：

打工族很难在当天和市区进行通勤。

无法通勤的住宅供给，

那不叫住宅供给。

那叫旅游地产度假经济。周末节假日去放松放松，呼吸呼吸新鲜空气。

△图：广州近5年的住宅用地指标主要供给给增城，南沙等远郊

贝壳网上楼龄在5年以内的二手房挂盘，

增城是1350套，南沙是510套。天河仅有86套，不到增城的十分之一。

增城，南沙全是远郊！广州的住宅用地全用在远郊上！

一线城市住宅供给第一大问题：

可以通勤的核心区（市区和近郊区）和远郊区的住宅用地供给失衡。

核心区少供地或不供地，远郊区供大于求。

 一个城市人口流入，居民购买力提升，可以通勤的核心区住宅却不供地或少供地，城市的房价一定是一路攀升的。

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第二大问题：产业用地和住宅用地供给失衡

我们往深里再问一层，为什么核心区少有住宅用地供给？

一个很重要的原因：就是商业，产业用地挤占了住宅用地。

一线城市的第二大问题：产业用地和住宅用地供给失衡。

广州的例子

1995年广州开发天河北商圈，

2003年广州开发珠江新城，

2010年以天河北珠江新城为中轴线的CBD建成。 

广州花了15年时间建成的CBD,

总占地面积也就是10平方公里。

这还是在中国经济发展最快的15年间取得。

现在新规划的第二CBD，拿的都是沿江极好的地段，

一出手就是18平方公里，是老CBD的近1.8倍，

广州真的需要那么大的CBD吗？ 

一个城市一个CBD就不错，

浓缩着这个城市几十年的产业积累。

新的CBD，随手一划就是18平方公里，广州真有那么多商业写字楼来填充？

以广州珠江新城西塔为例，

一个西塔，占地3万平方米，每天可以容纳的办公人数为1万人。

1万人需要多少住宅用地呢？

如果按人均25平米，容积率4.0来计算，一个西塔需要6万平方米的住宅用地，是办公用地的2倍。

办公和住宅的用地比，1：2比较合理，住宅用地是办公的两倍。

 

我们看看新规划的第二CBD规划图，

局部放大来看，这是金融城起步区的规划，

整个规划，只有黄色的两块住宅用地。

 

其中一块是拆迁的回迁房，一块是已经存在的小区江源半岛，

 也就是说，金融城根本就没有新增的住宅用地。

我们看另外一个反例，

也是在广州，广州的远郊，知识城的规划。

知识城距离广州市区44公里，是一个典型的远郊新区。

但你如果把知识城的规划，局部放大来看，黄色部分是住宅用地。

知识城密密麻麻都是各知名开发商的楼盘。

为什么近郊区不规划住宅用地，远郊区却规划那么多住宅用地？

这个问题恐怕不是规划局的同志可以回答的。

产业用地和住宅用地失衡，近郊区少住宅用地，是一线城市房价高企的又一原因。

6

增加核心区供给真能降房价吗？

增加核心区供给真能降房价吗？

当然能降房价。

还是拿广州举例子。 

同样是黄埔科学城的三个住宅楼盘：万科东荟城、品秀星樾和黄埔中央城，

万科东荟城先开盘，在没有黄埔中央城的竞争情况下，万科东荟城的二手成交价在3.4-3.5万左右，品秀星樾定价在3.5-3.8万。

黄埔中央城一开盘价格定在3.2万上下。

黄埔中央城的开盘价马上压低了东荟城二手报价1000多元。

品秀星樾更是打出了凭中央城认筹单，可享受额外折扣的招牌。抢客意味十足。

黄埔中央城为什么会订出比周边楼盘低的价格呢？

因为黄埔中央城是一个接近2万户的大盘，开放商也担心卖不掉！

增加住宅用地供应，对房价的影响立竿见影。

 

如果这还不能说明问题，

我们可以拿高房价的广州和低房价的重庆做个对比，重庆还是个不限购的城市。

 

也是贝壳的数据。

同样是两三千万人口的城市，我们看两个城市的主城区，

无论是5年内，10年内，15年内，20年内，重庆建成小区的数量都是广州的4到5倍，

充分的住宅供给，才是重庆主城区能维持1万多均价的主因。

7

结论

中国房地产的问题，不是总量问题，是结构问题。

城市核心区和远郊区住宅用地供给结构的失衡，城市产业用地和住宅用地供给结构的失衡，才是当前一线城市高房价的根源。

可以通勤的市区和近郊区，少供地或不供地，城市居民的购买力，集中在市区和近郊区有限的存量住宅上，从而整体推高了房价。

北上广深，我们不是命中注定要住如此昂贵的房子！

- The End -

本文作者：阿植，十几年券业老兵，历任知名券商财富管理部总监，机构业务部负责人。移动互联网大潮的下海人，致力打造跨境金融社群，为中国企业和企业家参与全球化竞争贡献一份力。