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（作者陈晟系中国房地产数据研究院院长、复旦住房政策研究中心秘书长。） 株洲一连串调控政策不仅仅体现了“压”字当头，更体现了追求房产市场平稳与健康，这也首次明确了国家房产调控政策工具箱的存在。 2020年作为“十三五”规划收官之年，长株潭都市圈中的株洲市坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，积极应对新冠肺炎疫情影响，审时度势采取了促销售、稳房价、举办住博会、鼓励人才购房、鼓励首次购房、推动地下车位（库）不动产登记等一系列“一城一策”措施，促进了房地产市场继续平稳健康发展。稳市场政策力度之强、频率之快、财政契税补贴金额之多、时间持续之久，前所未有。调控下的株洲房地产市场，开发投资、销售实现正增长，房地产用地与商品住房成交均价基本平稳。 2021年3月18日，株洲开了一场重磅新闻发布会——市住建局发布 《株洲市房地产市场平稳健康发展长效机制“一城一策”工作方案》。株洲成为除长沙外，在全省所有非重点调控城市中，第一个出台房地产长效机制“一城一策”工作方案的城市，也是全国房地产调控长效机制“一城一策”22个试点城市之外，为数不多出台“一城一策”工作方案的城市，其余城市多少在国家十条要求形势催促下出台政策，而株洲为更多的是主动为之。 近几年，株洲市房地产市场发展取得了很好的成绩。特别是在“一城一策”工作实践探索中，株洲市构建了高质量的房地产数据监测评价体系，形成了支撑政策实施的大量扎实分析成果。株洲市房地产“一城一策”工作方案，在结合本地房地产市场运行特征的基础上，对国务院房地产调控政策工具箱43条进行了选用、新增和修改，明确了30条政策措施，其中当前已实施的有7条，部分正在实施但部分还需强化或条件成熟后再实施的有16条，纳入储备的有7条。 株洲以两办发文的形式印发“一城一策”方案，前期做了大量工作，认证充分、现实可行，同时也为未来不可预见的情形储备了政策措施，探索出了一整套适用于株洲房地产市场的工作机制和政策工具箱。政策不仅仅体现得是压字当头，更体现了追求房产市场平稳与健康，也首次明确了国家房产调控政策工具箱的存在。 株洲“长效机制”探索 株洲市2021年3月18日，对外披露了株洲市房地产市场平稳健康发展长效机制“一城一策”工作方案情况。 其中，总体要求坚持一个定位，两个体系，三个为主（即坚持“房住不炒”定位，完善房地产市场体系和住房保障体系，坚持“以居住为主，以居民消费为主，以普通商品住房为主”）， 切实履行城市主体责任，完善土地、规划、财政、税收、金融、市场监管等综合调控手段，结合产业发展、区域功能、人居环境、物业管理等综合举措协同促进房地产市场持续稳健发展。 关于“调控目标”，株洲市紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，综合考虑用地规模、居民消费价格指数、人均可支配收入、住房贷款利率等因素，保持株洲市房地产市场稳定。 为此推出“九大基本内容”和30条措施夯实“长效机制”与一城一策。 这九部分的内容分别为：一是发挥规划统筹引领作用；二是优化住宅用地供应机制；三是健全住房保障体系；四是培育发展住房租赁市场；五是发挥金融对房地产的调节作用；六是加强房地产市场监测监管；七是充分发挥房地产业服务实体产业和区域功能；八是推进房地产业供给侧结构性改革；九是改善人居环境质量。 30条政策措施分别为：1.以经济社会发展规划、国土空间规划等为基础，编制实施住房发展规划（2020-2035），提升住房发展规划的刚性度和约束力。2.加强住房用地供应管理。3.提高存量住宅用地利用效率。4.稳定土地价格。5.完善商品住房用地供应方式。6.加快完善住房保障体系。7.规范发展住房租赁市场。8.加大住房租赁市场金融支持。9.落实住房租赁税收政策。10.培育发展住房租赁市场。11.稳步推进房地产投资信托基金（REITS）试点。12.建立购地资金来源审查制度。13.支持个人住房信贷。14.加强市场监测分析。15.实行新建商品房价格申报制度。16.稳定住房价格和预期。17.加强市场监管和执法。18.强化房地产市场信用管理。19.加强信息公开和舆论引导。20.强化房屋交易网签管理。21.推动房地产同实体经济均衡发展。22.打造特色小镇。23.加大招商和扶持力度。24.加快公共基础设施建设。25.优化商品房供应结构。26.提升住房品质和居住舒适度。27.加大地下车位去库存力度。28.加快县域房地产发展。29.积极推进老旧小区改造和棚户区改造。30.提升物业服务水平。 “一城一策”的株洲特色 根据株洲市披露，在上述30条政策措施中，具有株洲特色的共6条。具体如下： 第4条：稳定土地价格措施。即“参考按行政区新建商品房合同备案价合理确定商住用地起拍价。当新建商品住宅价格月同比指数连续6个月超过10%，应测算当期商住房用地出让成交价的增幅，并在此基础上测算各拟出让商住用地出让起始价增幅。建立科学、准确、高效的土地出让挂牌起始价决策机制及修正机制”。该条根据国务院政策工具箱43条中的1条可选内容和株洲实际拟定。2017年6月至2018年12月期间新建商品住宅同比价格指数超过了10%，这期间的土地招拍挂市场异常火爆，应该重新测算各拟出让商住用地出让起始价增幅，采取科学、准确、高效的土地出让挂牌起始价决策机制及修正机制。 第6条的部分内容：加大人才购房补贴政策力度，将人才购房补贴范围扩大至全日制大专学历。 第15条：实行新建商品房价格申报制度。2018年10月实施至今，确保全年新建商品住房均价同比增速在±15%区间，杜绝开发企业任意上调或下调房价，扰乱市场（上下调都有提及）。 第16条：稳定住房价格和预期。“当新建普通毛坯商品住房月度网签均价同比增幅连续 6个月超过25%，且新建商品房月度网签销售面积同比增幅连续6个月超过20%，向省政府申请在一定期限将个人承受住房权属的契税税率调整至2%-4%，并按法定程序，对不同主体、不同类型住房的权属转移规定差别适用税率；申请在一定期限内将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。当新建普通毛坯商品住房月度网签均价同比增幅连续 6个月下降，或者新建商品房月度网签销售面积同比降幅连续6个月超过20%，由市财政对一定期限内网签新建商品房、存量房的购房人实施至少已缴契税额50%的补贴。”该条根据国务院政策工具箱43条中的2条可选内容和株洲实际拟定。 第18条：强化房地产市场信用管理。2013年实施至今，已形成比较完善的房地产行业信用评价体系，得到社会和全市有关单位认可，房地产行业高度重视企业信用。 第27条：加大地下车位去库存力度。推进地下车位纳入商品房销售网签管理，并办理不动产登记。加大车辆违法违停整治力度，进一步从严规范路边停车秩序和收费管理。加强小区物业管理，规范停车行为，鼓励开发企业加大地下车位去库存力度（也有实际意义，避免开发商过多利润变成存货）。 株洲市房地产市场监管工作一直走在湖南省前列，特别是近几年，在房地产市场调控过程中，大胆探索，因城施策，扎实开展市场调查研究，完善房地产市场监测评价体系，按照国家调控政策要求，结合株洲实际，本次率先在全省非重点城市出台了“一城一策”工作方案，形成了具有株洲特色的长效机制，总结出了一整套适用于省内三、四线城市的工作机制和政策措施，对探索形成全国非重点城市“一城一策”的示范样本意义重大。我们建议，在接下来的具体执行和实践中仍需要严格落实和不断修正。 值得一提的是，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整的调控思路逐渐清晰，基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。株洲作为全国房地产调控长效机制“一城一策”22个试点城市之外的利用政策工具箱出台调整方案的城市，在一定程度上释放出各地楼市长期调控不放松的信号，同时符合自身城市特色的非市场化调控逐渐走向常态化。接下来的几年，是房地产基础制度建设的窗口期，“城市更新”、“房住不炒”、“租售并举”、乡村振兴……这些制度都需要重新构建，所有这一切都需要在土地、金融、财政、税收、市场这些关键领域有重大的改革。 政策工具箱不断完善 “房地产调控政策工具箱”的提法，遵循了宏观调控政策工具箱的思路。2015年，国务院总理李克强在第九届夏季达沃斯上指出，“中国创新宏观调控政策工具箱里的工具还有不少，就像下围棋一样，既落好眼前每个子、有针对性地出招，顶住当前经济下行压力，又要留有后手、谋势蓄势，以促进经济长期持续健康发展。” 在2016年之后的房地产调控中，房地产调控政策工具箱日渐清晰，成为构建房地产市场调控长效机制重要的一步。2018年底召开的中央经济工作会议上指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。经历了2019年、2020年，房地产市场平稳健康发展长效机制得以建立和完善起来。 2020年12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住建部召开座谈会时强调，房地产长效机制实施以来，各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，房地产工作取得了明显成效。各地要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。 2021年4月15日，韩正出席省部级干部建立现代财税金融体制专题研讨班座谈会，要求各地加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱。他强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段（从土地出让金来予以判断依赖程度），加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。要加大政策支持力度，切实增加保障性租赁住房供给，解决好大城市住房突出问题。 从各地的实施情况来看，房地产调控政策工具箱正在显现其作用。北京市住房和城乡建设委员会披露，已经建立“房地联动、一地一策”会商机制和政策工具箱。“在土地出让环节着力加强综合施策，从实际工作出发，联合北京市住房和城乡建设委及社会专家共同研究制定“政策工具箱”，推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质等多目标管理转变。” 新发展阶段解决两大问题 现阶段我国房地产市场已经进入新的发展阶段，商品住房高速增长的时期基本过去，取而代之地进入了平稳增长时期。当前“不平衡”“不充分”的矛盾主要体现在：产业升级没有跟上、地域不平衡、结构不平衡，空间和内容不适配、金融与消费不适配、产品与价格与使用者不适配。 “不平衡”“不充分”的矛盾成因在于：住房市场需求变化由阶段性特征决定；法律和制度体系不健全；体制机制不完善；政府调控和管理能力、管理水平待提升；基础性制度和长效机制不完善；深层次的改革需推进（如土地、财税体制）；城市规划、开发建设布局和管理理念需转变；住宅产业化和科技的应用程度不高；环境和生态的理念未能落实。 一方面， “不平衡”的矛盾表现在如下方面：区域和城市间不平衡（东西部、一二线和三四线城市）；多主体供给与市场需求不平衡（主体单一）；多样性保障需求与多渠道、多方式保障不平衡；租房市场与购房市场发育不平衡，自有住房的比例过高（87%），租赁市场短板明显；住房的居住属性与金融属性不平衡，金融化特征越来越明显；炒作之风盛行；个人房贷规模高速增长；房价快速上涨与居民收入增长不匹配、不平衡；房地产调控措施与实践要求存在不平衡，基础制度和长效机制建立不完善。 那么，如何解决“不平衡”的矛盾？我提出如下建议：一、二线城市增加增量，盘活存量，三、四线城市因地制宜去库存，适度供地和开发；探索多主体住房供给，开发商、政府、业主、公司（长租公寓），多渠道、多方式保障，公租房、共有产权房、棚改、租金补贴；积极引导鼓励长租市场发展。政策支持、制度引导、租购同权；强化住房居住属性，坚决遏制炒作，使其不敢炒、不能炒，房贷规模适度增长；防止房价过快上涨，多措并举，完善房地产调控措施，尽早建立完善基础制度和长效机制。 另一方面， “不充分”的矛盾表现在，高质量、高品质住房供给不充分，环保、绿色、生态的住房供给不充分，适老性与便利性、舒适性住宅供给不充分，高性价比的普遍商品住宅供给不充分，社区的良好环境与相关配套设施不充分，高质量的物业管理和服务供给不充分，高诚信度和精良服务的中介服务供给不充分，稳定、规模化、良好服务的租赁住房供给不充分，相关政府公共服务供给不充分（幼儿园、小学、医院等）。 那么，如何解决“不充分”的矛盾？我提出如下建议：努力提高质量与品质（标准、设计、质量、监管、新材料），强化住房建设的环保与安全（加强监管），增加适老与便利性、人性化（政策引导、市场选择），增加普遍商品住宅供给（土地出让环节和建设环节政策引导），优化社区环境、完善配套设施（开发商和政府共同努力），推进住宅产业化与科技进步及应用，加强物业队伍建设，加强管理，提升服务，规范中介服务市场，建立诚信体系，鼓励和引导更多稳定的、规模化、良好服务的租赁住房供给（人口净流入城市），政府部门完善公共服务的供给。 此外，关于房地产限制政策的非市场化问题的化解，中央层面一再强调今年的重点工作任务，即：一是着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。二是着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。三是着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。尤其要警惕房地产调控中出现的'逆市场化’倾向，比如从供给侧阻碍市场化，强制要求提高房屋自持率，从需求端阻碍市场化，坚决遏制投机性购房。 总体而言，短期内房地产调控政策存在非市场化的因素，也可能出现反复（一些限制措施出台随意性太强，甚至刺激了消费的恐慌）。但从长期来看，房地产政策一定是市场化趋势，并且根据市场的变化及时作出调整和完善。所以我们需要坚持房住不炒原则，把租赁市场放在特大城市的优先地位，千方百计地增加满足新市民、新大学生、首套居民的租赁和购房的需求，回归市场化供需关系的理顺，有效平衡城市密度、容积率，寻找城市更新和四旧（旧厂房旧商业旧社区旧街道）的政策供给侧供给，增加实质土地的增加，平滑各种刚需和改善需求，达到政策工具箱里工具的增加和时效，直面实际经济发展和住房民生等一系列综合问题。 |
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