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5月11日，五一节后的第一个周末，加强版的调控新政，终于落地了。 这一天的到来，并非没有预兆。“五·一”小长假后的工作日里，据称苏州市政府分管领导和住建局负责人就进京汇报了，回苏之后的几天里，市政府里更是一片忙碌。这份在监管者眼里被称为“补充通知”的调控新政，要言不烦，总体来看，具有以下几个显著特征—— 出手及时，发力精准：这次新政落地，在时机选择上，可以说是既贯彻了中央政府的明确要求，也顺应了市场需求端那些非投资投机群体的心愿。春节之后的三个月里，苏州屡次被各界聚焦，部分板块房地产一二手市场从“升温”到“火爆”，出人意料。新政聚焦一级土地市场、新房市场、二手房市场、学区房以及人才定向销售等方面，可以说“靶心”非常精准，这充分体现了苏州市委、市政府坚决管好房地产市场的坚定决心。 因区施策，分类指导：苏州首次把“东园西区”，即苏州两个声名在外的国家级经开区（高新区）列入政策实施范围，可以说在过去16年（2003-2019）的调控历史上都是绝无仅有的，这为“因城施策”的“城”之内涵下降了一个维度，明显加强了区县级人民政府（管委会）的主体责任。这是本次调控新政最具政策创新的一点，既符合中央政府“分类指导”的明确要求，又切合苏州中心城区房地产市场运行的实际情况。 苏州高新区有轨电车 留有空间，以观后效：这次新政组合拳的出现，总体上来说，还是留有一定空间的，比如二手房的“限售”时间设置为5年，新房“限售”时间设置为3年，并没有从“限购”、“限贷”维度加码；此外，目前锁定区域为园区全区和新区主城区（基本上覆盖狮山横塘街道），给其他市场运行失衡、房价上涨压力巨大的区域板块敲响了警钟。同时，苏州监管层对于一、二手房价格严重倒挂的问题，也认知清晰，料有更多储备性的政策工具。 苏州园区金鸡湖 从2016-2019年这两年半以来的调控政策演变轨迹来看，“长效机制”在中央层面实际上已经是早有基本定案，“稳妥实施”是技术要求，避免市场震荡是首要考虑；从苏州地方政府来看，如何结合地方实际创造性地加以落实，这才是问题的关键。所以，从长效机制的构建角度来讲，苏州5.11新政具备的意义是极其深远的：土拍设置指导价，降低现房销售门槛；限购、限贷和限售多管齐下；主体责任重心下移至区级政府；赋予普通商品房更多的定销保障属性；产业加速迭代，人才加速集聚......这一切看似孤立、看似临时应急的“点”，连贯起来从更大视野来看，是不是勾勒出了定位为“一类特大城市”的苏州这座城市长效机制的渐趋清晰的轮廓？（作者付正乔系苏州市房协副秘书长、苏州大学建筑与房地产校友会秘书长） 附件： 为坚决贯彻落实党中央、国务院建立和完善房地产市场持续稳定健康发展长效机制的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期，经市政府研究，在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府﹝2016﹞119号）、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》（苏府﹝2016﹞150号）文件政策基础上，补充通知如下： 一、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。 二、对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。 三、对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。 四、苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。 五、在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。 六、本意见自发布之日起施行。 苏州市人民政府 2019年5月11日 |
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