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去年年底，中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。 国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆日前表示，未来房地产调控政策会继续发挥效果，特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。 ■ 撰文 | 《地盘》编辑部 10月10日，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。 消息一出，各大媒体纷纷进行分析、解读，从房贷利率高企、消费贷管控收紧到限售城市继续扩容，从“租售同权”到“只租不售”，从“集体建设用地进入租赁”到“国土部严查囤地”。建立房地产健康发展的长效机制似乎成了大家的焦点话题。 1 国土部严打 住宅用地炒作用地 ▽ 11月12日，国土部发布消息称，9月下旬，国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。 国土资源部称，住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。 通过检查督促加快住宅用地开发建设，有助于改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 其实，此时提出“打击囤地”，也是落实“房住不炒”的另一个路径。 在增加供应又是限购、限价、限售的同时，又严打囤地专项检查，这就造成开发商的利益空间会渐渐被压缩，对于以技术性理由囤地圈地的，要尤为小心了，以免检查不过不了关。 房地产健康发展长效机制的建立除了和土地供给有很大关系，发展住房租赁市场也是众多政策措施背后的“众矢之的”。 2 一线城市 住房租赁改革全面开花 ▽ 今年以来，国家相继出台相关政策，明确表示要加快住房租赁市场发展。紧随其后，各地也在酝酿类似举措，把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴似乎将成为一种新趋势。 在四大一线城市中，上海、广州、深圳已相继推出“只租不售”宅地，其中上海推出的租赁住宅用地合计建筑面积接近200万平方米，北京采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地，目前已获得122万平方米的“自持房”。 10月11日，深圳市土地房产交易中心近日发布公告，以挂牌方式公开出让A811-0323宗地的使用权。这是深圳首次采用住房全年期(全年期就是70年)只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地。 公告中明确，为培育和发展我市住房租赁市场，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持，限整体登记，不得销售、转让，这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。 项目允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的，租赁住房及商业用房限整体转让。转让后，自持物业性质不变。 在广州，首宗全自持出让的宅地——黄埔区KXC-K1-9地块，已经于10月11日完成竞价。该地块作为广州首个全自持的地块，自持部分需用作工业企业租赁用房。建成后自持年限与土地出让年限一致，不得分割销售，出租对象需要政府同意。 关于推出“只租不售”宅地，各大城市心态不一，其中上海推出的数量最多，决心最大。 10月10日，上海土地市场挂牌出让5宗租赁住宅用地，总出让面积16.3万平方米，合计建筑面积约44.81万平方米，而且五宗土地全部位于上海中心城区。 据媒体报道，自7月推出首宗租赁住宅至今，上海已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。可见上海推行租赁住房、减少对土地财政依赖的决心之大。 住房租赁市场暖风频出的背后是国家下决心要建立的房地产发展的长效机制已然上路。培育和发展住房租赁市场是建立长效机制的一个重要方向。 3 银行严查消费贷 流入楼市将收回 ▽ 从去年下半年到今年上半年，政府多次提及建立楼市长效机制，且金融去杠杆力度空前。近期，北京、深圳等热点城市再度排查个人消费贷款违规购房等现象。目前各家银行已经根据相关部门要求开展自查。 多家银行透露，这一轮自查主要针对单笔贷款20万以上的个人消费贷和100万以上的个人经营性贷开展自查以及信用卡透支不低于20万元用于支付购房款，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。 对于消费贷的流向来说，和此前首付比例提高有直接关系，所以这个时候部分购房者会通过其他方式来获取资金，满足首付的需求。另外也和商业银行房贷政策收紧的态势有关，所以部分贷款会转向消费贷领域。 数据显示，今年前7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿。对于这一“异常现象”，上海易居房地产研究院研究员王梦雯在9月份的一篇研究报告中推算出，有3000亿短期消费贷违规潜入楼市，9成流向粤、闽、苏、沪、川、冀等6地。 目前，银行正在通过多种方式对已贷出的消费贷款进行再核实和查验。对于一般金额的客户，会通过贷款用途凭证查验、贷后回访等手段，监测其资金支付是否合规。 对于金额较大的消费贷款，银行还可能约见或走访借款人、收集相应的资金使用凭证，对贷款资金使用情况进行贷后抽查，如发现消费贷款资金不符合要求，被违规挪用，进入股市、楼市等情况，银行将立即联系借款人告知其存在违约行为，并要求提前收回。 由此可见，房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫和泡沫带来的金融风险。 4 建立房地产长效机制 是一个系统工程 ▽ 为什么说建立房地产市场长效机制是一个系统工程呢？只有让财税体制改革、土地制度改革、金融体系改革和房地产市场组织架构改革综合发挥作用，才能改变房价忽高忽低、过热过冷的情况。 综合来看，房地产长效机制概况为五个方面：土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融。 无论如何，房地产长效机制牵一发而动全身，建立房地产长效机制必须跳出房地产市场，进行全方位的改革。 长效机制的建立还需要配合新型城镇化推进、住房制度、社保制度的改革，以及不动产登记全国统一、个人住房信息系统全国联网等改革。 此外，机制的形成需要立法的配合，而立法需要一个过程。5月19日，我国首部住房租售条例公开征求意见，预示着国内住房租赁和销售市场立法步伐加快。 针对租购同权，住建部有关负责人已经表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。 可见，房地产长效机制的确立将会一个不短的过程，甚至将用5年甚至10年的时间来完成。不过，“道虽迩，不行不至”。房地产长效机制的建立虽然道阻且长，但住房租赁市场已经开始破冰，房地产长效机制已然上路。 不难看出，所谓的长效机制，除了平抑房价让楼市健康平稳发展外，更多的是为真正需要购房的人提供政策上的保障。让房价不会出现短期内大幅的下滑或暴涨，从而给大家稳定的预期。 啰里啰嗦分析那么多，希望大家能够看懂什么是长效机制，以及当下楼市企稳的情况下，作出正确的选择。 |
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