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以下为正文： 继之前的越秀区名校两房踩盘记，其实这段时间的我除了东山领汇广场，还看了东山淘金家园、方圆江湾水恋等等的500-600w左右的二手两房。 通过在看房期间的个体与个体之间的接触所获得的感知，结合我对身边老城区房产买家的观察，得出了以下结论： 越秀二手房最终只会沦为收藏品。买卖双方皆因喜好而交易，业主报出心水价，买家接受心头好。 首先我们要先明确目前越秀老城区房地产买卖双方需求的核心： 一， 买家买房的核心需求是学位、学位和学位； 二， 业主卖房的主要原因是后代成家，变现投入改善型新居； 下面我从微观角度来叙述一下买卖双方的一些见闻： 一，业主：心头高、无迫切出让需求。据我了解，目前越秀老城区大部分房产现居业主均以自住为主，而且大多拥有多处房产。 变现主要是因为老中产年岁渐长，对房产的需求逐渐下降、按月付息定期存款收益已上涨至与同等价值的房产租金收入相约，更省下打理、翻修、收租的折腾。 但由于他们对房产价值提升的期望还是较高，变现迫切性低，故议价空间相对较低，还价不理想干脆不卖，放着就放着。就像姜太公钓鱼，期待有缘人。 而随着房价上涨大幅超越二代资产积累速度，有置换需求导致卖房变现的一代业主也越来越少。 二，购房者：购买力、对价格接受的边际导致的房价取向。 就购房者需求而言，纵然部分越秀名校的教育质量非常吸引，但价格接受能力也有边际。 据我对身边因孩子求学需求从郊区迁回市区的朋友观察，他们可接受的价格边际大致徘徊于250-350w左右。 而即使有价格幅度提高大概100万左右的楼龄更新、小区环境更好的住宅他们也不会选择，普遍宁可购入老一点的房子，花一些钱对房子内部作修葺，也不愿无情白事花大一百万。 总的来说，他们对居住条件需求较低、对溢价的接受能力也偏低，另一个是他们主要是冲着学位而来，学位用完释放之后，即转手变现，打算在老城区长居下去的实在较少。 这也是部分区域的老房子涨幅一度跑赢比其更新的小区住宅的原因之一。如：华侨外国语小学学区等。  归根到底，就是置业者与业主的对同一类型资产价值认可度的差距越来越大。 我认为，越秀区的高价二手小区住宅已出现买家不鸟、卖家不急的高不成低不就的尴尬境地。虽然卖价大概率不会下跌，但随着时间的推移，不涨就是跌，流动性不足也得不到合理补偿。 再者，伴随着人的生老病死，出生率下降，空置情况将会越来越严重，越来越多的小区将会从自住盘慢慢沦为租客盘，加上楼龄渐老，除非有关部门放宽租售同权，补充一下租金收益，否则此类资产价值将越来越低。 除了高价的小区盘，老学位壳也将面临较大的贬值风险。 上面说到了，老学位壳的价值，主要也是被购房者唯一的“学位”需求支撑着，对比较新的住宅小区，地段价值是相同的，但房产本身的价值基本为0。 更别说再过几年，大楼日渐破落，在大多数老房子没有业委会、楼长的情况下，筹资修葺也是极有难度。  综上，随着广州户籍出生人口的见顶回落，丁克的后浪越来越多，愿生的前浪年岁渐老，故即便开放三胎，出生率也不足以撑起一个新高峰。 加上后浪置业者对越秀的认同感不断下降。如果说高价的、较新的小区房产将沦为收藏品，那这种老学位壳，就是收藏品中的神台级古董珍藏。 如果真的心心念念要买越秀，还有值得购买的房产吗？我认为是有的。随着近郊不断发展、GDP增长极的东迁，版块资源差异日渐消退，同价位替代品只增不减，对于目前资源溢价占主要权重的越秀老城区房产，最终也随着地段资源稀缺性的消失而变得毫无竞争力。  因此，本人认为，你必须接受，越秀房产已是消费属性大于投资属性。在购置时，必须把产品本身的价值作为整个价值评估中的核心权重。 比如说：优质的景观，如江景房，优质的物业管理、小区内设施，稀缺的户型、楼龄尽可能新的楼盘。 例如：东山京士柏顶复，在片区内基本就只有四套，而近期比较火的粤海拾桂府，就是以景观、内部装潢、配置为亮点。必须降低地段资源在的价值权重。 我相信，在读者们看房的时候，只要抛开一切地段论、学位论去选择，不难看出一套房产的溢价是来自地段优势，还是产品本身。 球哥说两句 这话题说过很多次了，越秀区的好房子很贵，非常贵，而且稀少。另一方面，以新广州人占多数的新增购房群体，更喜欢在广州大道以东选房。 从而导致越秀区的房子贵和难卖，去化的时间会比东边长，虽然难卖，房东也不降价哦，就一直双方耗着，一直就是这种状态。 正所谓，昨日珠西成往忆，滚滚珠江之水，无语向东流。 本文作者过往投稿：  |
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