 目录一、标的债权及收购价格、预期收益、通道费、交易费用及通知 二、标的债权及债务人的情况分析 三、标的债权收购及处置方式比较分析 四、主要风险及应对措施 附：债权收购债务期限调整方案 笔者按：受地产金融的强监管政策以及新冠肺炎疫情的叠加影响，自2020年开年以来，房地产全行业贷款逾期率逐渐升高，不少中小开发商都面临资金链断裂、无力还贷甚至破产的风险。从目前行业的动向来看，不良资产处置业务当前已开始酝酿火热态势，各路资金和操盘手也都在摩拳擦掌。 需说明的是，在很多信托公司都不愿或无法针对逾期的开发贷等债权出具《不良确认函》的情况下，东方、信达等四大AMC一般都不能介入该类不良债权的处置，而地方AMC及其他民间机构在该类业务中的操作则会灵活很多，比如只要银行或信托出具贷款逾期的相关证明文件即可。 以下以地产企业开发贷逾期后的债权收购和处置为例详细说明不良债权的处置思路和操作细节。 一、标的债权及收购价格、预期收益、通道费、交易费用及通知 为便于说明，本文以信托开发贷逾期后债权收购方对债权的收购和处置为例进行阐述。标的债权为信托公司对房地产项目公司提供的开发贷，截至2020年3月1日，XX信托与XX房地产开发有限公司贷款笔数为1笔，本息合计XX万元，其中本金XX万元,利息XX万元，担保方式为土地抵押和集团与实控人的连带责任保证担保。 抵押物位于XX市的一宗国有出让商住用地，面积合计XX平方米，容积率为XX，规划总面积为XX平方米，并说明抵押物的详细情况。 （一）收购评估 收购时点，需进行内部评估、外部评估以及债权收购方评估，评估内容包括楼面单价、评估总价，并分析项目组估值差异率、估值差异率等等。 （二）收购价格及折让 关于债权的受让价格（即收购金额），一般本金都会有所折扣，具体需要结合土地评估价值等综合确定，比如受让原债权人持有的标的不良债权时，利息部分全部予以免除，本金折让X亿元，本息合计折让率为XX%，本金折让率为XX%，具体视项目实际情况谈判确定。 （三）预期收益 关于债权受让后（或债权重组期间）的预期收益，一般按年化利息进行支付，比如重组期间的收益率不低于年化13%-14%（具体根据项目情况设定），按季度支付重组收益。 （四）放款方式及通道费用 不良债权的收购和处置可能涉及到直接向债务人放款或直接受让债权等不同放款方式，放款方式的差异会涉及到通道方的加入以及通道费用的支付，比如债权处置方的款项通过信托公司发放给债务人后指定用于归还给原债权人，或债权收购方直接签署收购协议（具体视当地抵押政策而定）。 另外还需注意交易费用的承担，比如需债务人承担的信托保证金、公证费、通道费等其他费用，以及债权收购方需收取的投后管理费等。 （五）抵押权人变更及代持抵押 关于抵押权人变更的问题，因涉及地方性抵押政策的问题（比如很多地区只允许金融机构和自然人作为抵押权人），因此可能涉及到需要原债权人代持抵押权的情形。 （六）债权转让通知 债权收购方与债权转让方及债务人根据合同法的要求签署《三方转让协议》，债务人确认债权债务。 二、标的债权及债务人的情况分析 除了核查债务人诸如成立时间、注册资本、经营范围等基本情况外，还需对债务人工商登记情况、财务报表及还款来源进行分析。具体如下： （一）财务报表情况 财务报表的分析包括资产总额、负债总额、所有者权益、主营业务收入及利润总额等的相关分析。 （二）对外融资情况分析 对外融资情况的分析包括融资机构、授信额度、余额、贷款主体、担保方式、抵押物、贷款截止日等情况；融资机构包括银行、信托等金融机构。此外，还需查询中国执行信息公开网，公司是否有被执行人信息及失信人记录。 （三）项目处置的资金还款来源分析 一般而言除标的债权对应的开发项目外，还有其他开发项目的销售款作为第二、第三还款来源。 三、标的债权收购及处置方式比较分析 一般而言，常见的债务收购、处置的方式包括债务期限调整、诉讼清收以及公开转让三种。 （一）债务期限调整 1、对于债务人有强烈的期限调整意向，愿意按照一定的年利率向债权收购方支付利息，并在两年内或约定的时间内清偿全部债务，再考虑到抵押物的位置较为优越，抵押率的情况，债权收购方项目组认为抵押物具备变现能力。 2、通过债务期限调整，债权收购方可获得13%/年收益（具体根据项目情况设定）。 （二）诉讼清收 诉讼清收虽然依法合规，并可以通过诉讼、执行方式来检验抵押物的市场价值，但预期回收时间及回收金额具有不确定性，回收时间较长，债权收购方需付出大量管理成本及处置成本，因此并非最好的处置方式。 （三）公开转让债权 公开转让需要经过前期招商，确定是否有意向客户，但通常而言债权收购后再次转让债权存在难度。 四、主要风险及应对措施 （一）抵押物闲置风险 若标的债权对应的土地抵押物出现闲置风险，则债务人追加债权等值保证金或经债权收购方认可的等额抵押物作抵押担保。 （二）第三方查封风险 如法院处分查封财产，债权收购方对抵押物如果不是唯一抵押权人则债权收购方会存在无法优先授权的风险。但是，债权收购方通常会要求债务人解决第三方查封后再签署期限调整合同，以确保债权收购方作为唯一抵押权人，享有优先受偿权，进而对债权收购方债权受偿无影响，债权无贬损风险。 （三）债务人违约风险 如债务人未在调整期限内清偿所有债务，债务人违约，通常会按照原合同的违约条款执行，由债权收购方按原债权合同进行诉讼处置。或由债权收购方主动向投资者推介项目，进行项目转让。 附：债权收购债务期限调整方案 （一）处置标的 XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）债权资产，2020年3月收购自XX信托股份有限公司（简称“XX信托”），截至处置基准日2020年3月1日，本息合计XX元，其中本金XX元,利息XX元。 （二）处置方式 以债务期限调整方式进行处置回收。 （三）期限调整方案 1、调整期限：调整期限为2年，到期前一个月可向债权收购方申请延期，经债权收购方同意可以延期1年。 2、期限调整利率：若债权收购方同意期限调整，则自补充协议签订之日起，债务人向债权收购方支付的利息恢复到正常贷款利率，具体以本金为基数、按年化13%—14%计收；每自然季度的最后一个月的15日支付；若债权收购方同意可以延期1年，延期期间的利率为年化16%-18%（前述利率仅为举例说明，实际根据项目情况判定）。 3、债务人向债权收购方支付处置权利转移日除债权本金外的所有应付利息、罚息、违约金等费用。 4、销售回款及还款来源监管：项目进入预售阶段后，与债权收购方签署《监管协议》，在项目预收款监管帐户加入债权收购方印鉴进行监管，并在销售进度达到30%后开始还款，销售进度达到70%时，还款不低于XX万元。此外，根据项目情况，与债务人所属集团约定其他项目的销售回款监管，并作为还款来源的补充。 5、过渡性抵押担保及解除抵押：如债务人申请对标的债权对应的土地抵押物解押的，届时需提供债权收购方认可的相应价值抵押物或债权等值保证金作为阶段性担保。债务人清偿完毕债务后，债权收购方解除剩余抵押物抵押。 （四）收益分析 ………… 附录： 一、债务追索 债务追索是债权人依法享有的向债务人追索债务的权利，它具体又包括主债权从债权和债权人的其它权利三个方面： （一）主债权是指依照法律规定债权人应当向借款人主张的权利，具体包括原债权银行向借款人发放贷款中未偿还的全部贷款本金和利息及我们接收后的孳息在实际工作中。 一般来说，不良资产的主债权是比较清晰的。但也存在不明确的情况，如由于工作疏忽和对国家利息政策掌握不一致等方面的原因。 债务人和资产公司，在债务本金和利息的计算上可能产生不一致，这就要求我们依法正确主张债权本金和利息，另外还有一种特殊情况。 就是由于债务人体制改革合并重组等多方面的原因，债务人的法律主体可能发生了变化，如债务人被主管部门撤消而未进行清算 （二）从债权它具体主要包括保证债权抵押债权质押债权三种，其中抵押债权和质押债权在债务追索中的法律性质相近。 所谓保证债权，是指设定了保证担保，债权人可依法向保证人主张权利的一种债权按照国家法律规定，保证人应当在合同约定的保证期限内依约承担保证责任否则，就构成违约，就要承担相应的违约责任据此： 1、我们应当在合同约定的保证期限内向保证人及时主张权利，否则，就会失去保证合同效力，就不能依法追究保证人的保证责任。 2、债权人应当在法律规定的诉讼时效期限内向保证人及时主张权利，否则，就会失去诉讼时效，就会得不到法律的保护。 3、对保证合同无效的保证人，也可依法追索其相应的赔偿责任此外，在对保证人的债务追索过程中，也要注意债权主体和债权金额的确定问题。 所谓抵押（质押）债权，是指在债权上设立了抵押或质押担保的债权一般来说，提供债权抵押或质押的是债务人自己，有时候也有第三人提供抵押品或质押品的情况。 （三）其他依法应当承担债务的责任人如根据国家有关法律规定，股东或投资人应当在其出资或约定出资的额度范围内对外承担民事责任。 因而在股东或投资人出资不实或出资后抽逃出资的情况下，债权人可依法向股东或投资人追索相应的连带责任又如承担验资责任的会计师事务所。根据国家有关法律规定，会计师事务所应当对其验资的注册资本的真实性负责，在资产处置工作，若发现会计师事务所存在虚假出资或验资不实，可依法追究其相应的赔偿责任。 二、资产处置方案 资产处置方案是资产公司在债务追索的基础上制定的资产处置具体措施目的在于对不良债权进行依法处置，以最大化的收回国有资产资产公司制定资产处置方案应当注意以下几点： 1、资产处置方案采取的资产方式，必须是国家法律规定可以采取的资产处置方式。根据国家有关法律规定，资产管理公司可以采取的资产处置措施主要有： 债务重组以物抵债债权转让或出售拍卖招标租赁债转股资产证券化上市推荐与承销诉讼破产清算等。由此可见，国家授予资产管理公司的处置手段是很多的。可以说，凡依法可采取的资产处置方式，资产公司都可以采取，但资产公司在采取某种具体资产处置方式时，应当注意不得违反国家有关法律规定，否则就是违法，就会影响资产处置工作的顺利开展，并可能承担相应的法律责任。 2、资产处置方案的审批程序必须符合国家有关规定根据国务院和财政部有关文件规定，资产管理公司是国家赋予专门处置银行不良贷款的金融机构，依法享有自主经营管理权，因而资产管理公司处置不良资产，依法享有独立审批权，一般不须报其他部门审批。根据资产处置工作开展需要，资产公司可将国家赋予的资产处置审批权对其分支机构（办事处）进行授权资产公司对分支机构（办事处）进行授权应当注意以下两点： 一是资产处置收购债权损失额超过500万元的不得进行授权，而必须报公司审批； 二是各分支机构（办事处）必须在公司的授权范围内开展资产处置工作，否则就是违法，就要承担相应的行政责任经济责任和法律责任。 3、资产处置有关协议必须符合国家有关法律规定 一是资产公司进行资产处置必须签订有关协议或合同； 二是资产公司与有关当事人签订的协议内容必须符合国家合同法担保法公司法等有关法律规定，符合国家关于资产公司处置不良资产的有关法律政策制度规定； 三是根据资产处置开展需要，可授权有关负责人根据资产处置委员会和有权审批人审批确定的内容对外正式签订资产处置协议由于协议签订是资产处置最后的也是最关键的环节。 为避免合同签订中的法律风险，建议对外正式签订资产处置协议（合同），应先经法律专业人员进行法律审查，以确保协议（合同）的合法性。投资就像品茶，入口苦涩回味甘甜。成功的路上并不拥挤，因为可以坚持到底的人不多。盈亏就像坐过山车，有高峰，也有低谷，在投资的路上，希望能够成为你的良师益友。  |
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