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经过上周的暴雨侵袭，本周的南昌又恢复了高温预警。 7月16日，2020三伏天正式开启，火辣辣的太阳加上闷热的空气，让人叫苦不迭。 就在三伏天首日，我顶着36度的烈日，从艾溪湖跑到九龙湖，最少黑了两个度，差点没把我晒“秃噜皮”。 就在上个月，九龙湖的那场“轰轰烈烈”的土拍让我仍旧记忆犹新，祥生和华润在那场土拍中可谓是引起一片轰动。 尤其是祥生，首次落子南昌，就下了一盘大棋。 祥生的高调拍地让周边地块也跟着火了一把，其中就包括，祥生地块北侧的项目——金地金茂九峯府。 金地金茂九峯府施工现场图 金地金茂九峯府位于上饶大街与青源山路的交汇处，南侧是新旅明樾台，东侧是新力东园，北侧是祥生府。 看到这阵仗，我都怀疑未来这片区域的中介会“打起来”。 回归正题，我们先从这个地块的土拍说起。 2019年11月29日，德和商务有限公司（金地）以9.27亿元竞得DAEJ2019038地块，成交楼面价6592元/平方米，溢价率31.59%。 此次土拍历经4个半小时，各大房企争抢了208轮后，由金地竞得，可谓是来之不易啊。 回看该地块“邻居”的成交楼面价，上个月拿地的祥生楼面价为9123元/㎡，溢价率82.53%；2017年新旅拿下的明樾台地块成交楼面价为8110元/㎡，溢价率103%；同是2017年新力拿下的东园地块成交楼面价为7780元/㎡，溢价率24.43%。 图片来源：智慧房产江西站 从出让要求来看，该地需要按照住建部《国家智慧城市试点指标体系（试行）》的要求建设智慧社区，这也是九龙湖第一个智慧社区。 可见从土拍起，这块地就被寄予厚望。 02 规划 2020年4月，该地块项目规划正式出炉。 项目规划图 项目规划19栋住宅和1栋主楼，裙楼2层的商业商务配套。其中住宅包括10栋18层的高层和9栋11层的小高层项目。项目由中间马路将小区隔成南北地块，北地块12栋，南地块7栋及商业配套项目，同时南地块还设置3层楼养老服务用房。 项目效果图 从效果图可以看到，南区都为11层小高层，北区高低搭配，靠近祥生府。 其中，南区包含的商务商业地块建筑面积为1.68万㎡，其中办公用地2618㎡，沿街商业约1.4万㎡。商务商业地块占总建筑面积的12%，这个占比在住宅项目中算高了，未来可以给上饶大街周边项目带来便利。 03 项目 回归项目本身来看，项目是由金地拿地，金茂开发。这已经不是金地和金茂第一次合作了，在新建区有个金地金茂正荣悦风华项目，在前几个月也已经开盘。 金地金茂九峯府住宅总户数1135户，车位1205个，绿化率32%，容积率为2.0，11层洋房+18层高层的业态，精装交付，也算是个低密度社区，预计在8月开放营销中心。 从周边交通来看，项目距离地铁二号线西站南广场站有2公里左右，距离在建的地铁四号线礼庄山站约3公里，步行的话还是有些距离的。 项目周边目前是没有商业的，距离沃华W广场驾车8分钟的距离，距离融创茂驾车10分钟的距离。教育配套有最近的腾龙学校，南昌外国语学校。 值得一提的是项目的生态配套，项目周边有一个规划中的虎形山公园，占地1100亩。建成之后，给上饶大街周边社区提供了一个散步玩乐的好去处。除了周边生态配套，项目本身还规划了2万㎡的森林氧吧。 04 价格 从项目公布的信息来看，项目共有五种不同建面的户型可供选择，分别是89㎡、106㎡、108㎡、128㎡、145㎡，可以满足刚需和改善需求。 目前售楼部还未建成，样板房未开放，就不一一分析户型了。 项目周边目前的二手房都比较新，差价都不大，均价都在1.5万元/㎡左右。正荣华润玲珑府挂牌均价在1.5万元/㎡左右，新力琥珀园一期挂牌均价在1.4万元/㎡左右，新力合园挂牌均价在1.5万元/㎡左右。（数据来源于贝壳找房网） 贝壳找房网数据 项目周边的在售新房均价在16500元/㎡左右，新力东园高层精装在售均价为17000元/㎡左右，目前部分楼栋已经交付，新旅明樾台高层精装均价在16000元/㎡左右。 目前来看，没有什么明显的倒挂现象。 不过长久来看，九龙湖板块发展潜力还是很大的。 未来通过省妇幼保健院、南大一附院国际医院（规划）等医疗配套，虎形山公园、九龙湖湿地公园等公共配套以及华润万象天地等商业配套的加持，九龙湖也将“热闹”起来。 |
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