承诺物业费30年不变！当年的第一豪宅，结局很悲惨...

“富豪花园”的诞生正值中国房地产市场化方兴未艾的时期，十几年过后，与它同期开发的小区都将面临几乎相同的处境。能否避免更多的小区重蹈富豪花园的覆辙，需要包括开发商、物业服务企业、业主等相关主体，站在对物业整个“生命周期”负责的角度上，重新认识物业管理的真正价值。

“富豪花园”——十几年前长春富豪居住的代名词，长春第一个花园式小区，第一个引进专业化物业管理的小区。2009年底，随着管理者大地物业管理公司正式宣布撤出富豪花园，一个“划时代”的建筑与管理巅峰之作从此成为历史。

示意图

“开天辟地”之作   殊荣不胜枚举

富豪花园占地15万平方米、规划建筑面积约30万平方米，长春开元集团1992年开始建设。该项目建有多层住宅楼36栋、别墅28栋、3栋高层、大型地下蓄水池以及地下停车场、网球场、篮球场、儿童娱乐设施、单元可视对讲门、园区监控等，绿化覆盖率高达42%，树木41种、灌木17种1万多株，以“三季看花、冬季看绿”著称。小区中设有观景凸窗、露台、空中花园和恰好可拍一卷照片的36景等等，富豪花园超前的设计理念是当时长春市场上十分罕见的，它的出现在长春来说无疑是一个异类，也悄悄改变和引导着一个市场的风格。

长春市民至今印象最深刻的是，这座被赫然命名为“富豪花园”的第一花园小区，也是长春第一个引入规范化的物业管理模式和服务理念的小区，由长春大地物业管理有限公司管理。物业公司为园区住户提供了全方位的服务，从女子巡导队、摩托车巡逻队及“白手套工程”、“无烟头工程”到商业配套的送餐、送货、送诊应有尽有。设置了24小时报修、投诉电话，由管理班的全体人员轮流值班，水、电工也是24小时值班，即使住户半夜有困难也能得到及时处理。服务人员在接到住户的报修、投诉后，必须在10分钟内赶到现场处理。当时的物业费为每平方米0.38元，并承诺30年不变。物业管理也是富豪花园闻名当地地产界的重要因素之一，它改变了人们的消费观念，增强了市场的服务意识。富豪花园于1995年被建设部评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”；1997年又被建设部评为“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”；东北唯一的城市住宅建设“试点小区”；连续三年被评为“长春市社会治安综合治理标兵单位”；1998年秋，时任建设部副部长的宋春华到长春视察时给予的高度评价，更令当时的业主们为之骄傲；2000年10月通过ISO9002质量体系认证；2000年荣获吉林省“创建文明社区工作先进社区”和吉林省“绿化精品工程”称号。此外还有一些国际友人、国外社团和国内一些城市的主要负责人多次到富豪花园考察和学习。

“富豪花园”当时的建筑气派和服务水准，一下子吸引了当时富豪们的目光，住进“富豪花园”，已经成为了那个时代身份和财富的象征。

 

风光早已不在   都是为钱所困

16年之后，富豪花园几乎可以用“惨不忍睹”来形容，标志性的巨型喷水车已经停用了好久，锈渍斑斑，笨拙的身子偶尔在风的带动下转动几下。草坪也像秃了顶似的，上面垃圾遍处。雕塑身上也满是伤痕，公共垃圾箱不是缺盖就是折腿，楼道内的壁画早已不见踪影，墙皮大面积脱落，当年的小桥、流水、人家，富有诗意的田园场景已黯然失去了色泽。保卫室内空无一人，窗户也残缺不全，满地的烟头和灰尘。原本只进不出的正门，现在车辆随意出入……此番景象怎么也不能把它和当年的“第一花园”联系到一起。以前住在这里的业主会自豪地说:“我住在富豪花园”，现如今业主只是简单的一句“红旗街附近”。

让昔日引以为豪的“第一花园”，如今却变成了业主们的梦魇。

2009年12月初，昔日业界的“样板服务”提供者——长春大地物业公司已经正式撤出了富豪花园。老业主姜先生说,大地物业公司撤出是早晚的事情，因为大家都不想再交钱了，他们物业费越收越高，而服务却越来越差。每天只能看见保洁在活动，保安基本不见踪影，小区已经发生多起被盗事件了。绿化根本就没有人维护，一些维修很不及时。“当年物业费才3毛多钱，服务非常好，现在都7毛了，服务却一天不如一天，现在富豪花园已经是长春脏乱差的典型代表了。”

笔者联系到了原大地物业公司的工作人员李先生。李先生说，从2003年开始大地物业公司就感觉到管理这个项目有点吃力了，原有的0.38元物业费已经远远不能支撑物业公司的日常开销，因为随着物价地不断增长，维护成本越来越高，使大地物业面临倒闭的状态，而长春开元集团也无更多的精力和资金再来支持物业公司。于是大地物业提出要将物业费用上调到0.55元/平方米/月的要求，但遭到了业主们的强烈反对，因为当时开发商承诺物业费30年不变，没办法物业公司只能进行内部裁员和取消相关服务，才能得以维持。一些服务的取消，必然造成业主们的不满，有的业主开始拒绝交纳物业费。恶性循环的“裂缝”在慢慢地被撕开。

2005年富豪花园业主委员会的成立给此事带来了转机。在业主委员会的努力下，富豪花园终于将物业费上调到0.55元/平方米/月，但似乎来得有点晚，两年之后0.55元/平方米/月的物业费刚刚好能维持现状，根本不可能再提升到以前的标准。有的业主就认为，交了钱，服务还是提高不上去，索性不交了。2007年富豪花园面临第二次涨价，由原来的0.55元/平方米/月调整为0.7元/平方米/月。对于第二次调整，原物业公司工程部主管李伟说：“小区出现老化的地方太多，管道已经严重的锈蚀，时常出现漏点，更换的成本又太高，只能暂时保证不漏水。”物业公司员工连续6个月都没有开工资，大地物业公司还要代收水电费用，每年的水电损耗都要由物业公司来承担，特别是近几年由于线路的老化，物业公司承担的费用就更高了，已经欠自来水公司300多万元，所以才准备将物业费再次上调，但又遭到业主们的拒绝，拒交物业费的业主达到了85%。

那为什么不在2005年就撤出呢？李先生表示，富豪花园是长春开元集团的第一个项目，就这么放弃，实在有点不忍心，因为在它身上注入了太多的心血和汗水。

“富豪花园的问题太多了，有的栋号天然气到现在还没有开通，水电问题一直没有与相关部门交接清楚、小区车位严重不足，还有跟开发商的一些产权纠纷等等。现在大地物业撤出了，终止了服务合同，他们正在着手后续的相关事宜。”业主委员会工作人员说。是重新选聘物业公司还是交由政府来托管，业委会目前正在研究。

 

不是“空头支票”   更不是“实验室”

富豪花园曾是一个时代房地产市场的引导。16年前它的设计者和建设者将富豪花园建造得近乎完美，就今天而言，一些新建的小区也难以和当年的富豪花园相媲美，但如今富豪花园早已不是“富豪”的象征。开发商为了促进销售对业主作出的物业费30年不变的承诺，提供了远远高于物业收入的高端服务；开发过程中遗留的问题；经济快速发展使得物业服务成本高涨，小区物业本体和设备逐渐老化等一系列问题，都让富豪花园一步步走向衰退。而如今，一些新开发的小区似乎也在沿着富豪花园的路走下去，正面临同样的命运，前景不容乐观。能否避免更多的小区重蹈富豪花园的覆辙，需要包括开发商、物业服务企业、业主等相关主体，站在对物业整个“生命周期”负责的角度上，重新认识物业管理的真正价值——至少，它绝不应该是促进销售的空头支票和不计成本的高端服务的实验室。

本文原标题《长春第一花园小区的兴衰》，原载于《现代物业·新业主》2010年01期。