 近些年海外投资很热。 很多人纳闷为什么这些人舍近求远去海外投资房产呢？特别是东南亚国家，城建破旧、经济又落后。 今天和大家聊聊越南的投资逻辑，聊聊越南房产的潜规则，聊聊其他房产渠道不愿和你说的故事。 越南是一个充满希望，充满可能性的国家，但因为佣金低，税额高，没有利润，国内做越南房产的服务商很少。 同行在对比越南房产项目的时候说越南发展难度大，说越南排华都是纯属扯淡，排不排华的你去住么，好出租能涨价就行，排华跟你有啥关系？ 信息时代的红利使所有东西都变得透明，国内开发商的利润也越来越低，销售端的利润被压缩。 我可以负责任的说越南的项目比国内的开发商给到的佣金还要低，加上胡志明和河内的供地少，近两年越南房企从业人员都在纷纷改行。 海外置业服务机构需要从前期的邀约客户→签约→交房→买家具→出租房源，全程都要负责。 如果你自己去购房，需要克服语言障碍、距离障碍，如果没有一个靠谱机构去帮你打理，买完之后真的就是不“动”产了。另外销售越南的房产，开票需要支付20%的营业税，在本来就低的佣金上又扎了一刀。 那你们米宅为啥做越南？因为情怀吗？ No，米宅是站在客户的角度来选筹，想让客户挖到笋来积累米宅的口碑，这也是米宅一直以来奉行的价值观。  越南房产投资优势在哪？为什么不选胡志明而去投资相对落后的河内？ 越南是一个双核城市的国家，许多不了解真相的朋友都认为胡志明才是越南的首都，因为胡志明要更发达、更国际化、知名度也更高，其实河内才是越南的首都。 地理位置上，胡志明距离柬埔寨只有两个小时车程，所以从战略角度考虑不够安全，而河内位于红河三角洲上，交通便利，物产丰饶河内拥有更加古老的历史。 时至今日，纵然胡志明市在经济发展上是名副其实的第一大城市，但在越南人眼中，胡志明终究只是一个经济城市，首都只能是河内。 胡志明和河内的关系类似于刚改革开放上海和北京的关系，胡志明更发达，但随着发展政策会在一定程度倾向首都河内。 同时胡志明和河内的房产市场也存在很大的差异： 1）胡志明是越南最先发展的城市，同时房价也要高于河内数倍。 2）胡志明墙体是算公摊面积的，100平米建面的房子使用面积在95平米左右，对比国内还算好接受，但河内的面积是按使用面积计价的，胡志明的房子面积偏小，60平米的两房是主力户型，河内的面积就偏大一些。 3）胡志明市场更多是期房，从打地基就开始卖，河内因为老百姓在2011-2012年受过伤，很多项目烂尾，给当地老百姓造成了严重的心理阴影，多数只能接受准现房和现房销售。胡志明的人更西化，更开放。河内的人很像中国人，更保守 4）2019年胡志明市的公寓平均价格为每平方米2,009美元，比2018年增长21.6％。此外，高端物业的平均价格上涨了52.9％，达到每平方米4,569美元。对比河内土地更少更集中，不在乎房价差的选择胡志明也没问题。 5）河内现在受到更多关注，主要是由于胡志明的土地价格上涨以及供应有限。越南一线房企纷纷把关注度放到了河内，河内是首都，横向对比曼谷、吉隆坡、金边、仰光，河内的房价处于低位，没有被爆炒过，随着越南经济的发展越南的政策导向在慢慢向河内倾斜。 为什么米宅坚信，河内房投有高回报？ 1.河内的城市框架属性  河内主城区很小，小到方圆5公里就囊括了河内的就业中心、政要中心、商业中心、休闲娱乐中心，也就是说河内的“核”很集中、很小、急需扩容。 目前从老CBD环剑湖到达新CBD纸桥郡只有10公里的距离，土地是永久产权的拆迁难度大，可想而知河内的人口密度有多夸张，作为960万人口的城市，作为一个飞速发展国家的首都，多多少少有些寒酸。  环剑湖作为河内的老CBD随着越南的飞速发展，已经承载不了商业需求，同时高地价和私人产权的土地性质，导致老城区无法翻新、无法加盖新的写字楼，只能迁移。 河内是自东向西发展，越过了中城区把新CBD建在了三环的位置。  河内的巴亭郡和还剑郡位于中城和老城区，走在大街上能看到老旧民房，能看见上百年的法式建筑，有越南政府老的办公楼，很多房子已经破的面临随时倒塌的风险，乱七八糟的电线和挂满了电线杆的配电箱破败之极，不受外国人和年轻人喜欢。 新CBD位于河内的三环纸桥郡和老城区形成了鲜明的对比。电线入地，马路宽阔，这才是一个首都城市该有的样子。  近些年很多大型配套纷纷落地在三环，比如：美亭体育场（河内最大的运动场，是承接足球赛事，东南亚运动会的主要场地）、国家会议中心（承接各国领导人接待）、Landmark72（河内的地标写字楼，三星总部，LG总部，中国电信总部、思科总部等等）、金融街（各大银行总部）。 总之三环充满了希望充满了可能性。 2.河内的人口密度 我们把视野放到全球，有哪个首都城市8000-15000元的单价能买到地铁口，能买到CBD周边的房？ 越南2015年才放开海外人士的购房限制，房地产发展滞后，但房价规律只会迟到不会缺席。  无论白天还是夜晚，每当绿灯亮起你就会看到呼啸而过的摩托车，繁忙而又欣欣向荣。 河内人口密度为9343（每平方公里人口），北京的人口密度为1323（每平方公里人口），河内是北京的7.06倍。 河内每年的人口流入在20多万，河内住宅每年需求量在67000套左右，但2020年的河内目前只供应了7000套，严重不平衡的供需关系，必然会推动房价和租金的涨幅。 3.河内房产选筹指南 1）地铁盘、地铁盘、地铁盘，城市核心区人口密度大，交通拥堵到摩托车都走不动，如果这个时候开通条地铁会造成什么样的效应，我们都见证过，河内目前唯一具备交付条件的地铁线是2A线，由中国承建，已完成试运营将于今年年底通车，3号线由日本和韩国承建将于明年年底通车。如果想投资河内沿着这两条地铁线买，大概率都不会错。 2）推荐纸桥郡、南慈廉、河东郡、青春郡。 企业扎堆的区域会拉动租赁和购买需求。 这几个区域都有地铁经过，河内的第一条和第二条地铁覆盖的区域必然是河内发展的重心所在，这个不过多解释。 学区，好学校集中的位置，越南非常重视教育，学区概念和国内一样。 城市配套乃至国家大型配套都坐落在这几个区域。 3）河内国企开发的房产项目，我们只能购买租赁产权，私企开发的项目我们基本都可以购买，但产权不是永久产权而是50年产权，我们二手交易转卖给本地人时，都会变更为永久产权，所以不影响投资，毕竟我们不会持有50年。 4）河内本地人购房不能卖给外国人，外国人购房可以卖给外国人也可以卖本地人 5）不得不说我们错过了胡志明的房地产投资时机，但请不要错过河内。 |
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