导读:买房是很多人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。这篇文章我们介绍一些关于美国房贷(mortgage)的常识。 买房是很多人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验,下面是关于美国房贷(mortgage)的一些常识。 美国房贷的种类Mortgage 有两种:30/20/15/10 年 fixed 固定利率,以及 5/1、7/1、10/1 ARM。
该选择 ARM 还是固定利率呢?
美国房贷利率的点数(Points)是什么? Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息,一个点通常等于贷款额度的百分之一;而所降低的利率则通常是(点数 x 0.25)。 Derek Yang 2019-05-11 4 评论 阅读全文
1986年来的30年固定利率走势 总体来说,如果利息水平处于历史低点,今后有较大机率上升,选择固定利息更有保障;如果利息水平处于历史高点,今后有较大机率下降,则不妨选择 ARM,先锁定几年较低的利率再说。当然,不管是 fixed 还是 ARM,未来都可以做 refinance 重新贷款。 还有一个重要因素要考虑:这套房子准备持有多长时间、预计多少年后会出售?美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 single family house 居住的时间为13年。我2015年在 Falls Church, VA 买了一套 3B2B 的 condo,结果只住了三年,2018年又在 Vienna, VA 买了 single house。我在 Falls Church 的 condo 房贷利率较低,暂时也没有打算卖掉,但假如你打算几年之内就会卖掉的话,完全可以选择相应年份的 ARM 贷款,可以拿到更好的利率、省下来一些月供。 最后,很多华人不喜欢欠钱,若你有较明确的打算(以及能力)提前还完房贷的话,也可以选择相应的 ARM 贷款。 如何拿到最低的房贷利率?信用分数越高利率越低同样的市场行情,每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数。房贷公司使用的信用分数通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4,取中间那个值,参见《贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本》。 房贷和车贷公司真正采用的 FICO 信用分数版本 传说中 FICO Score 8 使用最广泛(到处免费提供),但实际上房贷、车贷、信用公司都不看它。真正有用的分数只有 pre-approval 或花钱买。 Derek Yang 2020-07-01 2 评论 阅读全文 市面上所有的免费信用分数,如 Credit Karma、Credit Sesame,以及各大信用卡和银行账号提供的免费 FICO 分数,都不是房贷公司真正使用的版本,因此如果你在 Discover、Barclaycard 账号里看到自己的 FICO 分数有750,不要沾沾自喜,因为实际贷款中采用的分数可能会低不少。 提高信用分数的正确姿势 我现在的信用分数是820左右。 Derek Yang 2020-07-01 61 评论 阅读全文 多高的信用分数才能拿到好贷款呢?根据 Zillow 的这篇文章:
首付比例不能太低
贷款金额也会影响利率联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。 FHFA 的贷款上限于2017 年上调到$424,100。这是什么意思呢?
FHFA 2017 房贷额度指导线 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,可打开联邦住房金融局官网的地图,输入 zip code 查找,或下载联邦金融局的表格(EXCEL 版点击这里;PDF 版点击这里)。 申请房贷的三种常见用途如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。有些人贷了30年固定利率后,就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,若利率行情降低,或者虽然大环境没有变换,但是自己以前申请房贷的时候信用分数很差,而现在信用分数提高了很多,可以拿到更好的利率,都可以考虑重新贷款,或许每月能省几十甚至几百块。 将房子抵押贷款(Cashout)可用于投资或上学,比商业贷款更划算也更简单:
下面是最近几年学生贷款的大致利率水平 [来源]。 最近几年学生贷款利率大致水平
贷款买房的几点提醒
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